Ermittlung der üblichen Miete;
Verbot eines Rückgriffs auf eine nach Erträgen oder Umsätzen berechneten Miete

Nach der bis 2006 gültigen Fassung des § 146 Abs. 3 BewG wurden tatsächlich gezahlte Mieten – unabhängig von ihrer Relation zur üblichen Miete – für die Wertermittlung nach § 146 BewG verwendet. Ausgenommen waren lediglich Fälle der Vermietung an Angehörige oder Arbeitnehmer des Grundstückseigentümers. Die gesetzliche Neufassung des § 146 Abs. 3 BewG durch das JStG 2007 sieht auch in Fällen der Fremdvermietung grundsätzlich einen Vergleich mit der üblichen Miete und außerhalb einer tolerierten Abweichung von 20 % deren Ansatz vor.

Als üblich ist die Miete anzusehen, die für nach Art, Lage, Größe, Ausstattung und Alter vergleichbare, nicht preisgebundene Grundstücke von fremden Mietern bezahlt wird; Betriebskosten sind nicht einzubeziehen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben dabei außer Betracht. (§ 146 Abs. 3 BewG)

Die Ableitung der üblichen Miete kann definitionsgemäß nur anhand der Mieten für vergleichbare Grundstücke/Gebäude geschätzt, nicht aber abgeleitet werden aus Erträgen oder Umsätzen von Gewerbebetrieben, denen das zu bewertende Objekt in gleicher Weise wie etwaige Vergleichsobjekte dient (vgl. BFH II R 68/06).

Fehlen Mietspiegel, Mietdatenbanken oder fremdvermietete Vergleichsobjekte, kann folglich eine übliche Miete nicht geschätzt werden, weil der dieser Schätzung notwendigerweise vorausgehende Vergleich nicht möglich ist. Die Wertermittlung für das Grundstück erfolgt – auch im Vermietungsfall – dann nach § 147 BewG.

Brauchbare vermietete Vergleichsobjekte dürften regelmäßig bei größeren gewerblichen (z.B.: großflächigen Verbraucher-/bzw. Einkaufsmärkten) oder industriellen (Produktions-/Werkhallen u.ä.) Objekten fehlen, so dass auch im Fall einer Vermietung/Verpachtung solcher Objekte i.d.R. eine Wertermittlung nach § 147 BewG durchzuführen ist.

Ggf. vorhandene vermietete Vergleichsobjekte sind nicht als fremdvermietet i.S.d. Gesetzes („von fremden Mietern”) anzusehen, wenn Vermieter und Mieter im Rahmen einer Betriebsaufspaltung oder anderweitig durch Gesellschaftsverhältnisse dergestalt miteinander verbunden sind, dass die vereinbarte Miete mehr internen wirtschaftlichen Erwägungen als dem Angebots- und Nachfragegeschehen auf dem Grundstücksmarkt folgt. Denn darin sind ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu sehen, so dass die dort erzielten Mieten für Vergleichszwecke unberücksichtigt bleiben (§ 146 Abs. 3 Satz 3 BewG).

OFD Koblenz v. 28.10.2008 - Kurzinfo BewG St 3_2008K137 - S 3014b A - St 35 5 -