Leitsatz

Ein Einfamilienhaus, dessen Wohnfläche die Grenzgröße von 220 qm überschreitet, weist eine besondere Gestaltung i.S. des § 76 Abs. 3 Nr. 1 BewG auf und ist deshalb im Sachwertverfahren zu bewerten. Die Wohnflächenberechnung erfolgt in Anlehnung an die II. BVO. Nach § 42 Abs. 4 Nr. 4 II. BV gehören Geschäftsräume nicht zur Wohnfläche. Geschäftsräume können auch Räume mit einer indifferenten baulichen Anlage sein, die in gleicher Weise für Wohnraum oder zu Geschäftszwecken genutzt werden können. Solche Räume sind jedoch nur dann Geschäftsräume im Sinne des § 42 Abs. 4 Nr. 4 II. BVO, wenn sie tatsächlich zu geschäftlichen oder gewerblichen Zwecken benutzt werden und vom Wohnbereich in ausreichender Weise getrennt sind. Dies ist nur dann der Fall, wenn sie in räumlicher, wirtschaftlicher und funktioneller Beziehung so von den Wohnräumen getrennt sind, dass sie nicht mit diesen als Einheit angesehen werden können. Dazu ist erforderlich, dass die Geschäftsräume keine Verbindung zu den Wohnräumen haben und einen selbständigen Zugang besitzen.