Gründe

I. Der Kläger und Revisionsbeklagte (Kläger) betrieb seit 1984 auf einem Grundstück ein Ausflugslokal mit elf Fremdenzimmern. Den Betrieb hatte der Kläger zunächst im Ganzen von seinem Vater gepachtet. Das zum Betrieb gehörende Gebäude stand als Gebäude auf fremdem Grund und Boden im Eigentum des Vaters. Das Grundstück selbst gehörte der Mutter.

Mit Vertrag vom 27. September 2001 übertrugen der Vater den Betrieb mit allen Aktiva und Passiva und die Mutter das Grundstück im Wege der Schenkung auf den Kläger.

In der Erklärung zur Feststellung des Grundstückswertes für das Gebäude auf fremdem Grund und Boden gab der Kläger an, dass er an seinen Vater monatlich 17 500 DM Pacht gezahlt habe. Hiervon seien 3 500 DM auf das Inventar entfallen; 1 000 DM hätten seiner Mutter im Innenverhältnis für den Grund und Boden zugestanden.

Mit Bescheid vom 24. Juli 2003 setzte der Beklagte und Revisionskläger (das Finanzamt —FA—) den auf den 27. September 2001 ermittelten Grundstückswert für das Gebäude auf 1 962 000 DM (1 003 154 €) fest. Das FA ermittelte diesen Wert gemäß §§ 146, 148 des Bewertungsgesetzes in der im Streitjahr geltenden Fassung (BewG). Die hierbei als üblich zugrunde gelegte Miete von 9,58 DM/qm hatte das FA aus den in den Vorjahren erzielten Umsätzen des Betriebes und den Umsatzzahlen anderer vergleichbarer Betriebe abgeleitet, weil vergleichbare, fremdvermietete Gebäude fehlten.

Die nach erfolglosem Einspruch eingelegte Klage hatte Erfolg. Das Finanzgericht (FG) folgte in seinem in Entscheidungen der Finanzgerichte (EFG) 2007, 95 veröffentlichten Urteil der Rechtsauffassung des Klägers, wonach der Grundstückswert nicht nach §§ 146, 148 BewG, sondern nach §§ 147, 148 BewG zu ermitteln sei, weil sich die für die Anwendung des § 146 Abs. 3 BewG erforderliche übliche Miete nicht ermitteln lasse (§ 147 Abs. 1 Satz 1 BewG).

Hiergegen richtet sich die Revision des FA. Es rügt fehlerhafte Anwendung des § 146 Abs. 3 BewG.

Das FA beantragt, die Vorentscheidung aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Der Kläger beantragt, die Revision als unbegründet zurückzuweisen.

II. Die Revision ist unbegründet. Sie war daher zurückzuweisen (§ 126 Abs. 2 der Finanzgerichtsordnung —FGO—). Das FG ist zu Recht davon ausgegangen, dass der Grundstückswert nach §§ 147, 148 BewG zu ermitteln ist, weil sich eine für die Anwendung des § 146 Abs. 3 BewG erforderliche übliche Miete nicht ermitteln lässt (§ 147 Abs. 1 Satz 1 BewG).

1. Der Grundstückswert für Gebäude auf fremdem Grund und Boden ist gemäß § 148 Abs. 2 i.V.m. Abs. 1 BewG zu ermitteln. Er ergibt sich aus der Differenz des nach demgemäß § 146 oder § 147 BewG ermittelten Wert des bebauten Grundstücks und nach demgemäß § 148 Abs. 1 Satz 1 BewG ermittelten Wert für das mit dem Gebäude auf fremdem Grund und Boden bebaute Grundstück (Urteil des Bundesfinanzhofs vom 18. August 2004 II R 17/02, BFH/NV 2005, 505).

Der Wert des bebauten Grundstücks wird gemäß § 147 BewG ermittelt, wenn das Grundstück nicht oder vom Eigentümer oder dessen Familie selbst genutzt, anderen unentgeltlich zur Nutzung überlassen oder an Angehörige (§ 15 der Abgabenordnung —AO—) oder Arbeitnehmer des Eigentümers vermietet wird und sich für das Grundstück die übliche Miete (§ 146 Abs. 3 BewG) nicht ermitteln lässt (§ 147 Abs. 1 Satz 1 BewG).

Die übliche Miete ist gemäß § 146 Abs. 3 BewG die Miete, die für nach Art, Lage, Größe, Ausstattung und Alter vergleichbare, nicht preisgebundene Grundstücke von fremden Mietern bezahlt wird. Die übliche Miete kann danach nur anhand der Mieten für vergleichbare Grundstücke/Gebäude geschätzt werden, nicht aber anhand der Erträge oder Umsätze der Gewerbebetriebe, denen das zu bewertende Objekt und etwaige Vergleichsobjekte dienen. Mietspiegel oder Mietdatenbanken (§ 558e des Bürgerlichen Gesetzbuchs —BGB—) stellen dabei eine geeignete Schätzungsgrundlage dar, sofern und soweit sie tatsächlich auf Mieten beruhen, die mit vergleichbaren Grundstücken/Gebäuden erzielt wurden.

2. Gemäß diesen Grundsätzen hat das FG zutreffend angenommen, dass eine Bewertung des bebauten Grundstücks nach § 148 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 146 BewG ausscheidet und die Bewertung stattdessen nach § 147 BewG zu erfolgen hat. Eine Bewertung nach § 146 Abs. 2 BewG scheidet —wie sich aus Abs. 3 der Vorschrift ergibt— trotz der vom Kläger gezahlten Pacht schon deshalb aus, weil Vater und Sohn Angehörige i.S. des § 15 Abs. 1 Nr. 3 AO sind. Ob die Pacht einer Miete i.S. des § 146 Abs. 2 BewG gleichgestellt werden könnte, kann daher auf sich beruhen.

Eine Bewertung nach § 146 Abs. 3 BewG kommt nicht in Betracht, da das FA selbst einräumt, dass Mieten für vergleichbare Objekte nicht zur Verfügung stehen, und da die Umsätze von Gewerbebetrieben keine zugelassene Schätzungsgrundlage bilden. Somit lässt sich eine übliche Miete nicht ermitteln, was gemäß § 147 Abs. 1 Satz 1 BewG zu einer Bewertung nach dieser Vorschrift führt.