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Mietvertrag: Büroräume – Muster
Mietvertrag: Büroräume – Muster
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Der Geschäftsraummietvertrag ist im BGB nur negativ abgegrenzt. Der Gesetzgeber betrachtet Geschäfts- oder Gewerberäume als Räume, „die keine Wohnräume sind“ (§ 578 Abs. 2 Satz 1 BGB). Diese Norm verweist aber nur auf wenige Regelungen der §§ 535 ff. BGB: Es gibt daher keinen sozialen Mieterschutz, umgekehrt gibt es ohne Vereinbarung für den Vermieter keine Mieterhöhungsmöglichkeiten. Im Geschäftsraummietrecht ist – ohne ausdrückliche vertragliche Regelung – zum Beispiel auch eine mündliche Kündigung möglich, weil § 568 BGB nicht gilt. Das Geschäftsraummietrecht ist praktisch reines Vertragsrecht und daher im Wesentlichen AGB-Recht. Im Geschäftsraummietrecht lässt sich sehr viel regeln - Geschäfts- und Wohnraummietrecht differieren bei vielen, auch zentralen Regelungen. Bei der Vertragsgestaltung ist darauf zu achten, dass die Regelungen den Mieter nicht unangemessen benachteiligen. AGB-widrige Regelungen sind unwirksam. Dies kann zu erheblichen Nachteilen für den Klauselverwender führen. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Wirksamkeit von AGB hat sich auch in diesem Bereich über die letzten Jahre zulasten der Klauselverwender verschärft. Die Einordnung eines Mietvertrages als Gewerberaummietvertrag und damit die Abgrenzung zum Wohnraummietrecht erfolgt maßgeblich über den vereinbarten Miet- und Vertragszweck (vgl. § 2 des Musters).
Die Parteien müssen daher den Mietzweck deutlich machen. Der Mietzweck ist einer der zentralen Dreh- und Angelpunkte im Geschäftsraummietrecht, der aber in der Praxis viel zu wenig Beachtung findet. Denn hieraus ergeben sich z.B. die Hauptleistungspflichten des Vermieters.
Eine weitere Besonderheit ist, dass der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen (vgl. §§ 27 Abs. 2, 9 Abs.2 UstG auf die Umsatzsteuerfreiheit nach § 4 Nummer 12 UStG verzichten kann. Tut er dies, macht dies Folgeregelungen notwendig.
Weitere Erläuterungen und Hinweise zu den problembehafteten Punkten im Geschäftsraummietrecht sind in diesem Muster enthalten.
Problembehaftet im Geschäftsraummietrecht sind vor allem folgende Punkte:
• Die Schriftform des § 550 BGB, dies ist ein zentrales Praxisproblem:
o Da Geschäftsraummietverträge in der Regel auf längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen werden, ist penibel darauf zu achten, dass schon im Ursprungsvertrag alle Anlagen genau bezeichnet werden,
o Die Schriftform gilt auch für Änderungen und Nachträge. Daher müssen alle Absprachen schriftlich festgehalten werden.
o Liegt ein anfänglicher Verstoß gegen § 550 BGB vor oder ergibt sich ein solcher im laufenden Mietverhältnis, wird der Vertrag kündbar!
• Untermietverhältnisse, weil die Regelungen des Untermietvertrages oftmals nicht hinreichend mit denen des Hauptmietvertrages abgestimmt sind.
Aufgrund der Komplexität der Regelungen soll hier nur ein einfacher Mietvertrag über bestehende Büroräume dargestellt werden.
Die Praxishinweise in der Schreibvorlage dienen dem besseren Verständnis und erläutern wesentliche Zusammenhänge. Bei der Textverarbeitung lassen sich die Praxishinweise ohne Weiteres entfernen.
Mehr zum Thema Mietvertrag sowie weiterführende Informationen erhalten Sie im infoCenter.
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