Umsetzung des Jahressteuergesetzes 2007 vom 2. April 2007
Regelungen zur Anwendung des Vierten und Fünften Abschnitts des Zweiten Teils des Bewertungsgesetzes für Besteuerungszeitpunkte nach dem 31.12.2006

Vierter Abschnitt Vorschriften für die Bewertung von Grundbesitz für die Erbschaftsteuer und Grunderwerbsteuer

A. Bewertung von Grundbesitz

Zu § 138 BewG

1. Feststellung von Grundbesitzwerten (R 124)

¹Für die wirtschaftlichen Einheiten des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens, des Grundvermögens und für Betriebsgrundstücke sind Grundbesitzwerte festzustellen. ²Dabei sind die tatsächlichen Verhältnisse und die Wertverhältnisse zum Besteuerungszeitpunkt maßgebend.

2. Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts

(1)  ¹Abweichend von der Wertermittlung nach §§ 143, 145 bis 149 BewG ist der niedrigere gemeine Wert (Verkehrswert) zum Besteuerungszeitpunkt festzustellen, wenn der Steuerpflichtige diesen nachweist (§ 138 Abs. 4 BewG). ²Den Steuerpflichtigen trifft die Nachweislast für einen niedrigeren gemeinen Wert und nicht eine bloße Darlegungslast.

(2)  ¹Beim land- und forstwirtschaftlichen Vermögen kann der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts (Verkehrswerts) nicht für die gesamte wirtschaftliche Einheit, sondern nur für Teile der wirtschaftlichen Einheit (Betriebswohnungen, Wohnteil) geführt werden. ²Ein vom Steuerpflichtigen nachgewiesener niedrigerer gemeiner Wert (Verkehrswert) kann nicht mehr nach § 143 Abs. 3 BewG um 15 Prozent ermäßigt werden.

(3)  ¹Beim Grundvermögen kann der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts (Verkehrswerts) für die nach §§ 145 bis 149 BewG bewerteten wirtschaftlichen Einheiten geführt werden. ²In den Fällen des § 146 Abs. 6 BewG (Mindestwert) kann der Verkehrswert nur für das bebaute Grundstück nachgewiesen werden; dies gilt auch im Sonderfall des § 147 BewG. ³Für die wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks und für die wirtschaftliche Einheit des Erbbaurechts (§ 148 BewG) kann jeweils ein nachgewiesener niedrigerer gemeiner Wert angesetzt werden; dies gilt sinngemäß auch für die wirtschaftlichen Einheiten des § 148a BewG. ⁴Der Verkehrswertnachweis für den Gesamtwert ist in diesen Fällen nicht möglich. ⁵Bei Grundstücken im Zustand der Bebauung ist der Verkehrswertnachweis nur für die gesamte wirtschaftliche Einheit unter Berücksichtigung der baulichen Gegebenheiten zulässig.

(4)  ¹Als Nachweis ist regelmäßig ein Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken erforderlich. ²Das Gutachten ist für die Feststellung des Grundstückswerts nicht bindend, sondern unterliegt der Beweiswürdigung durch das Finanzamt. ³Das Gutachten ist auf seine inhaltliche Richtigkeit und Schlüssigkeit unter Beachtung der rechtlichen Vorgaben der Wertermittlungsverordnung (WertV) und der Wertermittlungsrichtlinien (WertR) zu prüfen. ⁴Enthält das Gutachten Mängel (z. B. methodische Mängel oder unzutreffende Wertansätze), ist es zurückzuweisen; ein Gegengutachten durch das Finanzamt ist nicht erforderlich.

(5)  ¹Ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Besteuerungszeitpunkt zustande gekommener Kaufpreis über das zu bewertende Grundstück kann als Nachweis dienen. ²Ist ein Kaufpreis außerhalb dieses Zeitraums im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommen und sind die maßgeblichen Verhältnisse hierfür gegenüber den Verhältnissen zum Besteuerungszeitpunkt unverändert geblieben, so kann auch dieser als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts dienen. ³Es bestehen keine Bedenken, diesen Wert regelmäßig ohne Wertkorrekturen als Grundstückswert festzustellen.

B. Bewertung des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens

Zu §§ 140 und 141 BewG

3. Begriff des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens (R 125)

(1)  ¹Die wirtschaftliche Einheit des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens ist nach § 33 BewG der Betrieb der Land- und Forstwirtschaft. ²Die Definition der wirtschaftlichen Einheit richtet sich im Übrigen nach § 2 BewG.

(2)  ¹Zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen gehören alle Wirtschaftsgüter, die einem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft im Sinne des § 141 BewG dauernd zu dienen bestimmt sind. ²Entscheidend ist ihre Zweckbestimmung zum Besteuerungszeitpunkt (§ 138 Abs. 1 BewG in Verbindung mit §§ 9 und 11 ErbStG). ³Wirtschaftsgüter, die außer im eigenen Betrieb der Land- und Forstwirtschaft auch in einem demselben Inhaber gehörenden Gewerbebetrieb verwendet werden, gehören grundsätzlich nur insoweit zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen, als sie nicht nach § 95 BewG dem Betriebsvermögen zuzuordnen sind.

(3)  ¹Zu den Wirtschaftsgütern, die einem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft dauernd zu dienen bestimmt sind, können auch Grunddienstbarkeiten, wiederkehrende Nutzungen und Leistungen sowie immaterielle Wirtschaftsgüter gehören. ²Die Aufzählung der einzelnen immateriellen Wirtschaftsgüter in § 140 Abs. 1 Satz 2 BewG ist nicht abschließend.

(4)  ¹Grund und Boden sowie Gebäude, die einem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft dauernd zu dienen bestimmt sind, gehören auch dann zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen, wenn der Betrieb ganz oder in Teilen auf bestimmte oder unbestimmte Zeit nicht bewirtschaftet wird. ²Das ist in der Regel der Fall, wenn sie keine andere Zweckbestimmung erhalten haben. ³Als Beispiele hierfür kommen in Betracht:

1. Grund und Boden, der auf bestimmte oder unbestimmte Zeit nicht land- und forstwirtschaftlich genutzt wird, z. B. stillgelegte Flächen;

2. der Wohnteil, der wegen Änderung der Anzahl der zum Haushalt des Betriebsinhabers gehörenden Familienangehörigen oder der Altenteiler nicht oder nicht voll genutzt wird;

3. Wirtschaftsgebäude, die vorübergehend oder dauernd teilweise oder ganz leer stehen, z. B. gehört der leer stehende Rindviehstall eines Betriebs, dessen Inhaber wegen Wirtschaftsumstellung das Rindvieh abgeschafft hat, zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen;

4. ein Teil eines Betriebs oder auch ein ganzer Betrieb der Land- und Forstwirtschaft, der auf bestimmte oder unbestimmte Zeit nicht bewirtschaftet wird.

(5) Zu den Betriebsmitteln eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft gehören außer den Pflanzenbeständen und Vorräten, den Maschinen und Geräten auch die Tierbestände nach Maßgabe der §§ 51, 51a und 62 BewG.

4. Abgrenzung des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens vom Grundvermögen (R 126)

(1) Wirtschaftsgüter gehören vorbehaltlich § 69 BewG zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen, wenn sie einem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft (§ 141 BewG) zu dienen bestimmt sind.

(2)  ¹Zu den Wirtschaftsgütern, die zwischen dem land- und forstwirtschaftlichen Vermögen und dem Grundvermögen abzugrenzen sind, gehören insbesondere der Grund und Boden sowie die Wohn- und Wirtschaftsgebäude. ²Wegen der Einzelheiten der Abgrenzung wird auf Abschnitt 2 BewRGr verwiesen (> R 130 Abs. 5 sowie R 131 und 132).

(3) Bei der Beherbergung von Fremden richtet sich die Abgrenzung des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens vom Grundvermögen nach den Grundsätzen von R 15.7 EStR.

5. Abgrenzung des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens vom Betriebsvermögen (R 127)

(1) Bei der Abgrenzung des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens vom Betriebsvermögen ist R 15.5 EStR entsprechend anzuwenden.

(2)  ¹Land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen, die im Eigentum einer der in § 97 Abs. 1 BewG bezeichneten Körperschaften, Personenvereinigungen und Vermögensmassen stehen, sind wegen der Rechtsform des Eigentümers mit Ausnahme der Fälle des § 51a BewG Betriebsvermögen. ²Diese Flächen sind wie land- und forstwirtschaftliches Vermögen zu bewerten.

(3)  ¹Gehören Tierbestände oder Zweige des Tierbestands weder nach §§ 51 und 51a BewG noch nach § 62 BewG zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen, gehören auch die mit ihnen in wirtschaftlicher Verbindung stehenden Gebäude oder Gebäudeteile nicht zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen. ²Zu den Gebäuden und Gebäudeteilen sind auch die Grundflächen und die Beiflächen, wie Zuwege, Auslauf für Tiere usw., zu rechnen. ³Mit den Tierbeständen gehören auch die übrigen mit ihnen wirtschaftlich zusammenhängenden Wirtschaftsgüter, wie Futtermittel und andere Betriebsmittel, nicht zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen.

(4) Wird ein Gewerbebetrieb in einem Gebäude unterhalten, das auch dem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft dient, ist der entsprechende Gebäudeteil nur insoweit dem land- und forstwirtschaftlichen Vermögen zuzurechnen, als er nicht nach § 99 Abs. 1 BewG dem Betriebsvermögen zuzuordnen ist.

6. Abgrenzung des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens vom übrigen Vermögen (R 128)

(1) Bewegliche Wirtschaftsgüter, die einem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft zu dienen bestimmt sind, tatsächlich aber zum Besteuerungszeitpunkt (> R 125 Abs. 2) einem derartigen Betrieb des Eigentümers nicht dienen, gehören nicht zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen, sondern zum übrigen Vermögen.

(2)  ¹Der Überbestand an umlaufenden Betriebsmitteln eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft zählt nicht zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen (§ 33 Abs. 3 Nr. 3 BewG), sondern zum übrigen Vermögen. ²Der Überbestand wird in der Weise ermittelt, dass vom gesamten Wert aller umlaufenden Betriebsmittel der gesamte Wert des Normalbestandes an umlaufenden Betriebsmitteln abgezogen wird; dabei ist nach Nutzungen vorzugehen. ³Über- und Unterbestand an Betriebsmitteln bei den einzelnen Nutzungen werden ausgeglichen. ⁴Der Überbestand ist mit dem gemeinen Wert (§ 9 Abs. 1 BewG) anzusetzen.

(3) Nach § 140 Abs. 2 BewG gehören die Pensionsverpflichtungen nicht zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen, sondern sind bei der Ermittlung des steuerpflichtigen Erwerbs im Erbfall als Nachlassverbindlichkeiten im Sinne des § 10 Abs. 1 Satz 2 ErbStG und im Schenkungsfall bei der Ermittlung des Steuerwerts der freigebigen Zuwendung (§ 7 Abs. 1 ErbStG) zu berücksichtigen.

7. Betrieb der Land- und Forstwirtschaft (R 129)

(1)  ¹Der Betrieb der Land- und Forstwirtschaft (§ 141 Abs. 1 BewG) setzt weder eine Mindestgröße noch vollen land- und forstwirtschaftlichen Besatz mit Wirtschaftsgebäuden, Betriebsmitteln usw. voraus. ²Auch ein einzelnes land- und forstwirtschaftlich genutztes Grundstück, das gemäß § 69 BewG nicht zum Grundvermögen zu rechnen ist, kann ein Betrieb der Land- und Forstwirtschaft sein. ³Mehrere Flächen werden ohne Rücksicht auf ihre räumliche Lage unter der Voraussetzung zu einer wirtschaftlichen Einheit vereinigt, dass sie zusammen bewirtschaftet werden und zwischen ihnen ein wirtschaftlicher Zusammenhang besteht. ⁴Das ist zu verneinen, wenn die Bewirtschaftung abgelegener Flächen von der Hofstelle oder einem sonstigen Sitz der Betriebsleitung aus nach der Verkehrsauffassung nicht möglich ist oder der Betriebsinhaber keine unmittelbare Einwirkungsmöglichkeit und eigene Aufsicht über die sachdienliche Nutzung dieser Flächen hat. ⁵Besonderheiten der jeweiligen Nutzung sind zu berücksichtigen.

(2)  ¹In den Betrieb der Land- und Forstwirtschaft sind auch dem Eigentümer des Grund und Bodens nicht gehörende Gebäude, die auf dem Grund und Boden des Betriebs stehen, und dem Eigentümer des Grund und Bodens nicht gehörende Betriebsmittel, die der Bewirtschaftung des Betriebs dienen, einzubeziehen (§ 34 Abs. 4 BewG). ²Diese Vorschrift gilt sowohl für im Ganzen verpachtete Betriebe als auch für einzeln verpachtete Flächen (Stückländereien). ³Wird ein Betrieb im Ganzen verpachtet, bildet er zusammen mit den dem Pächter gehörenden Betriebsmitteln und Gebäuden, die auf dem zum Betrieb gehörenden Grund und Boden errichtet sind, eine wirtschaftliche Einheit.

(3)  ¹Stückländereien bilden eine wirtschaftliche Einheit für sich (§ 34 Abs. 7 BewG). ²Unter den Begriff der Stückländereien fallen auch die Flächen, die aus einem vollständigen Betrieb, zu dem Gebäude und Betriebsmittel gehören, verpachtet werden, da die Wirtschaftsgebäude oder die Betriebsmittel oder beide Arten von Wirtschaftsgütern, die der Bewirtschaftung dieser Fläche dienen, nicht dem Eigentümer des Grund und Bodens gehören. ³Bei nur vorübergehender Verpachtung (i.d.R. weniger als sechs Jahre) kann in diesen Fällen die Bildung einer besonderen wirtschaftlichen Einheit unterbleiben. ⁴Mehrere Stückländereien in der Hand eines Eigentümers können zu einer wirtschaftlichen Einheit zusammengefasst werden. ⁵Kleingärten im Sinne des Bundeskleingartengesetzes (BKleingG) sind regelmäßig Stückländereien.

(4)  ¹Ein Anteil des Eigentümers eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft an Wirtschaftsgütern, die einer Gesellschaft oder Gemeinschaft des bürgerlichen Rechts gehören, ist in den Betrieb einzubeziehen, wenn die Wirtschaftsgüter dauernd im Betrieb genutzt werden (§ 34 Abs. 6 BewG). Das gilt auch, wenn an der Gesellschaft oder Gemeinschaft Personen beteiligt sind, die nicht Inhaber von Betrieben der Land- und Forstwirtschaft sind.

(5)  ¹Wird ein Betrieb der Land- und Forstwirtschaft von einer Gesellschaft oder Gemeinschaft des bürgerlichen Rechts betrieben, sind außer den Wirtschaftsgütern (§ 33 Abs. 2 BewG), die der Gesellschaft oder Gemeinschaft gehören, auch die im Eigentum eines oder mehrerer Gesellschafter oder Gemeinschafter stehenden und dem Betrieb zu dienen bestimmten Wirtschaftsgüter, z. B. Nutzflächen. Gebäude oder Betriebsmittel, in den Betrieb einzubeziehen. ²Dies gilt nicht für die Betriebswohnungen und den Wohnteil.

(6) Betriebsteil, Betriebswohnung und Wohnteil können jeweils für sich einen Betrieb der Land- und Forstwirtschaft bilden.

8. Betriebsteil (R 130)

(1) Der Betriebsteil umfasst die in § 34 Abs. 2 BewG bezeichneten Nutzungen und Wirtschaftsgüter sowie die Nebenbetriebe einschließlich der dazugehörenden Wirtschaftsgebäude und Betriebsmittel.

(2)  ¹Die Gesamtfläche des Betriebsteils gliedert sich in

1. die Flächen im Sinne von § 1 des Bodenschätzungsgesetzes (BodSchätzG),

2. die weinbaulich genutzten Flächen,

3. die forstwirtschaftlich genutzten Flächen,

4. die Hof- und Wirtschaftsgebäudeflächen, soweit sie nicht zu den Betriebswohnungen oder zum Wohnteil gehören,

5. die sonstigen Flächen (z. B. Geringstland, Unland, Abbauland, fischereiwirtschaftlich genutzte Wasserflächen).

²Zu den Flächen im Sinne der Nr. 4 gehören auch Wege: Hecken, Gräben, Grenzraine und dergleichen. ³Die nach § 142 Abs. 2 BewG erforderlichen Flächenangaben sind auf volle Ar abzurunden.

(3) Flächen im Sinne von § 1 BodSchätzG sind die Flächen der landwirtschaftlichen Nutzung, der Nutzungsteile Hopfen und Spargel, der gärtnerischen Nutzungsteile und der bodengebundenen sonstigen land- und forstwirtschaftlichen Nutzungsteile (z. B. Saatzucht, Weihnachtsbaumkultur).

(4)  ¹Die Hof- und Wirtschaftsgebäudeflächen umfassen die Gebäude- und Gebäudenebenflächen, soweit sie nicht den Wohngebäuden zuzuordnen sind. ²Nicht zu den Wohngebäuden gehörende Gartenflächen (> R 132 Abs. 6 Satz 2) sind der landwirtschaftlichen Nutzung zuzurechnen. ³Wirtschaftswege, Hecken, Gräben, Grenzraine und dergleichen sind in die Hof- und Wirtschaftsgebäudefläche einzubeziehen: dies gilt auch für unproduktive Wasserflächen, Bewässerungsteiche, Dämme, Uferstreifen und dergleichen, die nicht als Unland klassifiziert sind. ⁴Diese Flächen sind regelmäßig aus den Katasterunterlagen zu übernehmen. ⁵Sind in einem forstwirtschaftlichen Betriebswerk oder Betriebsgutachten derartige Flächenanteile der forstwirtschaftlichen Nutzung zugerechnet, ist dem bei der Bewertung zu folgen. ⁶Wegen der Behandlung der Wege und Holzlagerplätze bei der forstwirtschaftlichen Nutzung > R 138 Abs. 2.

(5)  ¹Als Wirtschaftsgebäude im Sinnes des Absatzes 1 kommen insbesondere Gebäude zur Unterbringung von Vieh, Vorräten, Maschinen und anderen Betriebsmitteln sowie Verkaufs-, Arbeits- und Sozialräume in Betracht. ²Hierzu gehören auch die Büros, in denen die mit der Betriebsorganisation und Betriebsführung zusammenhängenden Arbeiten vorgenommen werden.

(6) Werden Tierbestände, die nach § 51 BewG zu einem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft gehören, vom Inhaber dieses Betriebs vorübergehend in einen anderen Betrieb als Pensionsvieh gegeben, können diese Tierbestände nicht nach § 34 Abs. 4 BewG in den Pensionsbetrieb einbezogen werden.

9. Betriebswohnungen (R 131)

(1)  ¹Gebäude oder Gebäudeteile des Betriebs, die dessen Arbeitnehmern und deren Familienangehörigen zu Wohnzwecken zur Verfügung gestellt werden, sind Betriebswohnungen. ²Dabei ist es nicht erforderlich, dass der Wohnungsinhaber oder seine Familienangehörigen ganz in dem Betrieb tätig sind. ³Es genügt, dass der jeweilige Arbeitnehmer vertraglich dazu verpflichtet ist, wenigstens 100 Arbeitstage oder 800 Arbeitsstunden im Jahr mitzuarbeiten. ⁴Das Merkmal der Betriebswohnung bleibt bei fortdauernder Nutzung der Wohnung durch den Arbeitnehmer nach Eintritt in den Ruhestand erhalten.

(2)  ¹Zum Grund und Boden der Betriebswohnungen im Sinne des § 141 Abs. 3 BewG zählen neben der bebauten Fläche auch die vom Betrieb im Rahmen der Wohnungsüberlassung zur Verfügung gestellten übrigen Flächen, wie z. B. Stellplätze und Gärten. ²Bei der Abgrenzung der Gartenflächen gilt R 132 Abs. 6 Satz 2 entsprechend.

10. Wohnteil (R 132)

(1)  ¹Gebäude oder Gebäudeteile, die dem Inhaber eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft und den zu seinem Haushalt gehörenden Familienangehörigen zu Wohnzwecken dienen, sind dem Wohnteil zuzurechnen, wenn der Betriebsinhaber oder mindestens einer der zu seinem Haushalt gehörenden Familienangehörigen durch eine mehr als nur gelegentliche Tätigkeit in dem Betrieb an ihn gebunden ist. ²Gebäude oder Gebäudeteile, die Altenteilern zu Wohnzwecken dienen, gehören zum Wohnteil, wenn die Nutzung der Wohnung in einem Altenteilsvertrag geregelt ist. ³Werden dem Hauspersonal nur einzelne zu Wohnzwecken dienende Räume überlassen, rechnen diese zum Wohnteil des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft. ⁴Bei der Überlassung von Wohnungen an Arbeitnehmer des Betriebs ist R 131 Abs. 1 anzuwenden.

(2)  ¹Die Wohnung des Inhabers eines größeren Betriebs der Land- und Forstwirtschaft ist dem Betrieb dauernd zu dienen bestimmt, wenn er oder mindestens einer der zu seinem Haushalt gehörenden Familienangehörigen den Betrieb selbstständig leitet und die Lage der Wohnung die hierfür erforderliche Anwesenheit im Betrieb ermöglicht. ²Wird er darin von anderen Personen, z. B. einem Angestellten unterstützt, ändert dies an der Zurechnung zum Wohnteil nichts. ³Die Wohnung des Inhabers eines größeren Betriebs, der den Betrieb durch eine andere Person selbstständig verwalten lässt, gehört dagegen nicht zum Wohnteil, sondern zum Grundvermögen. ⁴Herrenhäuser und Schlösser gehören insoweit zum Wohnteil, als sie bei Vorliegen der oben bezeichneten Voraussetzungen dem Inhaber des Betriebs, seinen Familienangehörigen oder den Altenteilern zu Wohnzwecken dienen.

(3)  ¹Die Wohnung des Inhabers eines Kleinbetriebs ist dem Betrieb dauernd zu dienen bestimmt, wenn er oder einer der zu seinem Haushalt gehörenden Familienangehörigen durch eine mehr als nur gelegentliche Tätigkeit an den Betrieb gebunden ist. ²Eine mehr als nur gelegentliche Tätigkeit kann schon bei einem jährlichen Arbeitsaufwand von insgesamt vier bis sechs Wochen gegeben sein. ³Bei der Beurteilung, ob eine mehr als nur gelegentliche Tätigkeit ausgeübt wird, sind die Art der Nutzung und die Größe der Nutzflächen zu berücksichtigen.

(4) Die Wohngebäude von Inhabern so genannter landwirtschaftlicher Nebenerwerbsstellen, die im allgemeinen eine Landzulage von nicht mehr als 3 000 m² haben, sind – auch bei ausreichendem Viehbesatz – in der Regel als Grundvermögen zu bewerten, weil es Hauptzweck des Wohngebäudes ist, dem Wohnbedürfnis des Eigentümers der Nebenerwerbsstelle und seiner Familie zu dienen.

(5)  ¹Die Wohnung des Betriebsinhabers muss sich nicht in unmittelbarer Nachbarschaft oder auf dem Hauptgrundstück eines mehrere Grundstücke umfassenden land- und forstwirtschaftlichen Betriebs befinden. ²Entscheidend ist, dass die Lage der Wohnung dem Betriebsinhaber ermöglicht, soweit erforderlich im Betrieb anwesend zu sein und in den Betriebsablauf einzugreifen.

(6)  ¹Zum Grund und Boden des Wohnteils im Sinne des § 141 Abs. 4 BewG zählen neben der bebauten Fläche auch die übrigen Flächen, wie z. B. Stellplätze und Gärten. ²Die Zuordnung des Grund und Bodens sowie der Gartenflächen richtet sich nach den entsprechenden ertragsteuerlichen Abgrenzungskriterien. ³Folglich kann nur der Teil des Grund und Bodens dem Wohnteil zugerechnet werden, der nach § 13 Abs. 4 und 5 EStG steuerfrei entnommen werden konnte.

(7)  ¹Bei verpachteten Betrieben scheidet der Eigentümer aus der Bewirtschaftung des Betriebes aus. ²Die notwendige Bindung an den Betrieb ist nicht mehr gegeben. ³Die Verpächterwohnung gehört damit grundsätzlich nicht mehr zum Wohnteil, sondern zum Grundvermögen. ⁴Dies gilt nicht, sofern sich die Wohnungen von Pächter und Verpächter in einem Gebäude befinden.

(8) Für Altenteilerwohnungen gelten die Regelungen für Betriebsinhaberwohnungen entsprechend.

Zu § 142 BewG

11. Allgemeines zur Ermittlung des Betriebswerts (R 133)

(1)  ¹Die in § 142 Abs. 1 BewG genannten Vorschriften gelten zwar für die Feststellung von Einheitswerten; sie sind jedoch sinngemäß auch bei der Ermittlung des land- und forstwirtschaftlichen Betriebswerts anzuwenden. ²Dabei sind die in diesen Vorschriften enthaltenen Begriffe jeweils wie folgt zu ersetzen:

• Feststellungszeitpunkt durch Besteuerungszeitpunkt,

• Einheitswert durch Betriebswert,

• Vergleichswert durch Ertragswert,

• Wohnungswert durch Wert des Wohnteils,

• Sonderkultur durch Nutzungsteil der landwirtschaftlichen Nutzung.

³Die in § 142 Abs. 2 BewG genannten Werte stellen die jeweiligen Wertverhältnisse im Besteuerungszeitpunkt dar.

(2)  ¹Die sinngemäße Anwendung von § 48a BewG führt zu einer Aufteilung des Betriebswerts. ²Dabei ist der Unterschiedsbetrag zwischen dem für die landwirtschaftliche Nutzung maßgebenden Ertragswert und dem höheren Ertragswert, der durch die unter § 48a Nr. 1 bis 3 BewG bezeichneten Nutzungen bedingt ist, zu ermitteln. ³Das gilt nicht, wenn der Nutzungsberechtigte die bisher vom Eigentümer vorgenommene Nutzung beibehält. ⁴Bei der Feststellung des Grundbesitzwerts des Eigentümers ist der Unterschiedsbetrag nicht zu berücksichtigen. ⁵Bei der Feststellung eines Grundbesitzwerts für den Nutzungsberechtigten ist nur der Unterschiedsbetrag zu berücksichtigen.

(3)  ¹In den Fällen des § 34 Abs. 4 BewG ist der Betriebswert nach § 142 Abs. 4 BewG aufzuteilen. ²Eine Aufteilung kommt insbesondere in Betracht bei Verpachtungen, bei denen in den Betrieb des Verpächters auch die dem Eigentümer des Grund und Bodens nicht gehörenden Wirtschaftsgüter, die der Bewirtschaftung des Betriebs dienen, einbezogen sind. ³Dies gilt auch bei einem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft, der von einer Gesellschaft oder Gemeinschaft des bürgerlichen Rechts geführt wird (> § 34 Abs. 6 BewG).

(4) Bei der Abgrenzung der landwirtschaftlichen von der gewerblichen Tierhaltung unter sinngemäßer Anwendung von § 51 BewG ist R 13.2 EStR zu beachten.

(5)  ¹Gemeinschaftliche Tierhaltungen sind nach § 51a Abs. 1 Satz 1 BewG der landwirtschaftlichen Nutzung zuzuordnen. ²Ihre Bewertung erfolgt gesondert nach dem Einzelertragswertverfahren (§ 142 Abs. 2 Satz 1 BewG).

(6) Bei der Ermittlung des Betriebswerts auf Grundlage der in § 142 Abs. 2 Nr. 1 bis 6 BewG genannten Ertragswerte sind die Hof- und Wirtschaftsgebäudeflächen mit Ausnahme der Flächen der gärtnerischen Nutzung unter Glas und Kunststoffen nicht zu berücksichtigen.

(7) Neben dem Ansatz der in § 142 Abs. 2 Nr. 1 bis 6 BewG genannten Ertragswerte erfolgt keine gesonderte Berücksichtigung des Werts von anderen Wirtschaftsgütern (z. B. Wirtschaftsgebäude, Tierbestände).

(8)  ¹Die Summe der Ertragswerte der Nutzungen und Nutzungsteile sowie der Einzelertragswerte bilden den Betriebswert. ²In den Fällen des § 142 Abs. 3 BewG ist der Einzelertragswert des Betriebsteils der Betriebswert.

(9) Wirtschaftsgüter, die verschiedenen Nutzungen und Nutzungsteilen zu dienen bestimmt sind, sind den Nutzungen und den Nutzungsteilen zuzuordnen, denen sie zum Besteuerungszeitpunkt überwiegend dienen.

12. Einzelertragswertverfahren (R 134)

(1)  ¹Der Einzelertragswert ist zu ermitteln

1. in den nach § 142 Abs. 2 BewG vorgeschriebenen Fällen der Nebenbetriebe, des Abbaulands, der gemeinschaftlichen Tierhaltung und der in § 142 Abs. 2 Nr. 5 BewG nicht genannten Nutzungsteile der sonstigen land- und forstwirtschaftlichen Nutzung (> § 125 Abs. 7 Nr. 2 BewG) oder,

2. wenn der Steuerpflichtige nach § 142 Abs. 3 BewG einen entsprechenden Antrag für den Betriebsteil insgesamt stellt.

²Zum Einzelertragswertverfahren auf Antrag > R 154.

(2)  ¹Bei der Ermittlung des Ertragswerts im Einzelertragswertverfahren sind die allgemeinen Bewertungsgrundsätze des § 36 Abs. 2 BewG zu beachten mit der Maßgabe, dass der Ertragswert das 18,6fache des Reinertrags ist (§ 142 Abs. 1 Satz 2 BewG). ²Bei der Ermittlung des Einzelertragswerts sind die tatsächlichen Verhältnisse zum Besteuerungszeitpunkt zu berücksichtigen. ³Anders als beim vergleichenden Ertragswertverfahren (§ 37 Abs. 1 BewG) oder bei der Bewertung unter Verwendung fester, standardisierter Ertragswerte (§ 142 Abs. 2 Nr. 1 bis 6 BewG) erfasst der Einzelertragswert die individuelle Ertragsfähigkeit des Betriebs, das heißt, es ist nur die Ertragsfähigkeit zu ermitteln, die sich aus der Anwendung der allgemeinen Bewertungsgrundsätze auf die Wirtschaftsgüter unter Berücksichtigung der tatsächlichen Ertragsbedingungen des einzelnen Betriebs ergeben. ⁴Dabei sind die in § 38 Abs. 2 BewG aufgeführten natürlichen und wirtschaftlichen Ertragsbedingungen zu berücksichtigen. ⁵Der flächenbezogene Einzelertragswert darf den Ertragswert des Geringstlandes nicht unterschreiten.

(3)  ¹Bei der Ermittlung des Einzelertragswerts für Nebenbetriebe (> R 130 Abs. 1) ist nur der Ertrag zugrunde zu legen, der nicht bereits bei der Bewertung des Hauptbetriebs berücksichtigt worden ist. ²Das ist z. B. bei der Forellenräucherei der Mehrertrag, der sich durch die Bearbeitung der im Hauptbetrieb erzeugten Forellen ergibt.

(4)  ¹Zum Abbauland gehören Sandgruben, Kiesgruben, Steinbrüche und dergleichen, wenn sie durch Abbau der Bodensubstanz überwiegend für den Betrieb der Land- und Forstwirtschaft nutzbar gemacht werden. ²Stillgelegte Kiesgruben und Steinbrüche eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft, die weder kulturfähig sind noch bei geordneter Wirtschaftsweise Ertrag abwerfen können, gehören zum Unland und nicht zum Abbauland. ³Zur Vereinfachung der Bewertung des Abbaulandes können als Einzelertragswert regelmäßig pauschal 5 EUR je Ar angesetzt werden. ⁴Abweichend von dem vorgenannten pauschalen Wertansatz sind individuelle Einzelertragswertermittlungen nur bei Vorliegen besonderer Verhältnisse vorzunehmen.

(5)  ¹Sind für Zwecke der Erbschaftsteuer Anteile an gemeinschaftlichen Tierhaltungen im Sinne des § 51a BewG zu ermitteln, ist zunächst der Gesamtwert für die Tierhaltungsgemeinschaft im Wege des Einzelertragswertverfahrens zu ermitteln und daraus der Wert des entsprechenden Anteils zu berechnen. ²Falls die Grenzen des § 51a Abs. 1 Nr. 2 BewG nicht überschritten werden, gehört der Tierbestand einer gemeinschaftlichen Tierhaltung auch dann zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen, wenn die Gesellschafter oder Mitglieder mehr Vieheinheiten auf die Gemeinschaft übertragen, als nach § 51 Abs. 1a und § 51a Abs. 1 Nr. 1 Buchstabe d BewG zulässig sind. ³Bei den betreffenden Gesellschaftern oder Mitgliedern ist § 51 Abs. 2 bis 4 BewG anzuwenden.

13. Landwirtschaftliche Nutzung (R 135)

(1) Zur landwirtschaftlichen Nutzung – ohne Hopfen und Spargel – gehören alle Wirtschaftsgüter, die der Nutzung von Ackerland und Grünland sowie der landwirtschaftlichen Tierhaltung dienen.

(2) Die Fläche der landwirtschaftlichen Nutzung umfasst das der Bodenschätzung nach dem BodSchätzG unterliegende Ackerland und Grünland einschließlich der stillgelegten Flächen und der Brachflächen, die Gemüsebauflächen zur industriellen Verwertung (Konserven- und Kühlkostindustrie), die Bagatellflächen sowie Gründüngungsflächen für die Dauer mindestens einer Vegetationsperiode bei Baumschulen.

(3)  ¹Von den bodengeschätzten Flächen gehören die Flächen der gärtnerischen Nutzung, der Weihnachtsbaumkulturen und der Saatzucht nicht zur landwirtschaftlichen Nutzung. ²Die Eigentumsflächen der Besamungsstationen gehören unabhängig vom jeweiligen Nachweis im Kataster ebenfalls nicht zur landwirtschaftlichen Nutzung, sondern zur sonstigen land- und forstwirtschaftlichen Nutzung.

(4)  ¹In die landwirtschaftliche Nutzung werden Spargelanbauflächen sowie Freilandflächen der gärtnerischen Nutzungsteile einbezogen, wenn sie eine Fläche von jeweils 10 Ar nicht übersteigen (Bagatellflächen). ²Das gilt auch dann, wenn sonst keine landwirtschaftliche Nutzung vorhanden ist. ³Flächen unter Glas und Kunststoffen sind stets bei der gärtnerischen Nutzung zu erfassen.

(5) Flächen des Obstbaus der extensiven Anbauformen, wie Streupflanzungen (Obstbäume und Sträucher, die einzeln auf Acker, Grünland oder an Wegrändern angebaut sind) und der Obstbau an Straßen- und Wegrändern, werden in die landwirtschaftliche Nutzung einbezogen.

(6)  ¹Der Ertragswert der landwirtschaftlichen Nutzung – ohne Hopfen und Spargel und mit Ausnahme der gemeinschaftlichen Tierhaltung – ergibt sich aus der Multiplikation der regelmäßig im Liegenschaftskataster nachgewiesenen Ertragsmesszahlen (EMZ) der Eigentumsflächen mit 0,35 EUR je EMZ. ²Dabei sind nur die EMZ zu berücksichtigen, die auf die nach Absatz 2 definierten Flächen der landwirtschaftlichen Nutzung entfallen. ³Können die entsprechenden EMZ nicht unmittelbar aus dem Liegenschaftskataster entnommen werden, sind sie grundsätzlich aus den durchschnittlichen EMZ der Belegenheitsgemarkung abzuleiten. ⁴In dem aus den EMZ abgeleiteten Ertragswert sind alle der landwirtschaftlichen Nutzung dienenden Wirtschaftsgüter erfasst.

14. Nutzungsteil Hopfen (R 136)

(1)  ¹Zum Nutzungsteil Hopfen gehören alle Wirtschaftsgüter, die der Erzeugung von Hopfen dienen. ²Dazu gehören insbesondere die Junghopfenflächen und mit Gerüstanlagen versehene Ertragsflächen einschließlich der dazu gehörenden Randflächen sowie die Gebäude für Pflückmaschinen, Hopfendarren und Hopfenkonditionierungsanlagen.

(2) Die Fläche des Nutzungsteils Hopfen umfasst die Flächen im Sinne des BodSchätzG, die dem Hopfenbau dienen.

(3) Der Ertragswert für den Nutzungsteil Hopfen ergibt sich aus der Multiplikation der Fläche des Nutzungsteils in Ar mit dem Ertragswert von 57 EUR je Ar (§ 142 Abs. 2 Nr. 1 Buchstabe b BewG).

15. Nutzungsteil Spargel (R 137)

(1)  ¹Zum Nutzungsteil Spargel gehören alle Wirtschaftsgüter, die der Erzeugung von Spargel dienen. ²Dazu gehören insbesondere die Spargelanzuchtflächen, Junganlagen und Ertragsanlagen einschließlich der Randflächen sowie die Räume für Verkauf, Kühlung und Marktaufbereitung.

(2)  ¹Die Fläche des Nutzungsteils Spargel umfasst die selbstbewirtschafteten Flächen im Sinne des BodSchätzG, die dem Spargelbau dienen. ²Bei Zu- oder Verpachtungen von Flächen, die dem Spargelbau dienen, ist R 133 Abs. 2 zu beachten.

(3) Soweit Flächen, die der Erzeugung von Spargel dienen, 10 Ar nicht übersteigen, sind sie als Bagatellflächen der landwirtschaftlichen Nutzung mit 0,35 EUR je EMZ zu bewerten (> R 135 Abs. 4).

(4) Der Ertragswert für den Nutzungsteil Spargel ergibt sich aus der Multiplikation der Fläche des Nutzungsteils in Ar mit dem Ertragswert von 76 EUR je Ar (§ 142 Abs. 2 Nr. 1 Buchstabe c BewG).

16. Forstwirtschaftliche Nutzung (R 138)

(1)  ¹Zur forstwirtschaftlichen Nutzung gehören alle Wirtschaftsgüter, die der Erzeugung und Gewinnung von Rohholz dienen. ²Wirtschaftsgüter der forstwirtschaftlichen Nutzung sind insbesondere die der Holzerzeugung dienenden Flächen, die Waldbestockung sowie die Wirtschaftsgebäude und die Betriebsmittel. ³Zu dem normalen Bestand an umlaufenden Betriebsmitteln der forstwirtschaftlichen Nutzung gehört auch eingeschlagenes Holz, soweit es den jährlichen Nutzungssatz im Sinne des § 34b Abs. 4 Nr. 1 EStG nicht übersteigt. ⁴Ein Überbestand an umlaufenden Betriebsmitteln zählt zum übrigen Vermögen und ist bei der forstwirtschaftlichen Nutzung nicht zu bewerten. ⁵Durch Windbruch und Windwurf angefallenes Holz gilt solange nicht als eingeschlagen, wie es mit der Wurzel verbunden ist.

(2)  ¹Die Fläche der forstwirtschaftlichen Nutzung umfasst alle Flächen, die dauernd der Erzeugung von Rohholz gewidmet sind (Holzboden- und Nichtholzbodenfläche). ²Zur Holzbodenfläche rechnen neben den bestockten Flächen auch Waldwege, Waldeinteilungs- und Sicherungsstreifen, wenn ihre Breite einschließlich der Gräben 5 m nicht übersteigt, sowie Blößen (Flächen, die nur vorübergehend nicht bestockt sind). ³Zur Nichtholzbodenfläche rechnen die dem Transport und der Lagerung des Holzes dienenden Flächen (Waldwege, ständige Holzlagerplätze usw.), wenn sie nicht zur Holzbodenfläche gerechnet werden. ⁴Dazu gehören auch die Flächen der Saat- und Pflanzkämpe und der Samenplantagen, wenn sie zu mehr als zwei Drittel der Erzeugung von Pflanzen für den eigenen Betrieb dienen. ⁵Das gilt auch für Wildäcker und Wildwiesen, soweit sie nicht zur landwirtschaftlichen Nutzung oder zum Geringstland gehören. ⁶In der Flur oder im bebauten Gebiet gelegene bodengeschätzte Flächen, die mit einzelnen Baumgruppen, Baumreihen oder mit Hecken bestockt sind oder Baumschulen bzw. Weihnachtsbaumkulturen dienen, gehören nicht zur forstwirtschaftlichen Nutzung.

(3)  ¹Die in § 142 Abs. 2 Nr. 2 BewG verwendeten Begriffe werden wie folgt definiert:

1. Nutzungsgröße ist die Fläche der forstwirtschaftlichen Nutzung gemäß Absatz 2;

2. zu den einzelnen Baumartengruppen gehören;

   1. zur Baumartengruppe Fichte: Fichten, Tannen, Douglasien und Weymouthskiefern sowie die unter Buchstabe b) nicht erfassten Nadelbaumarten,

   2. zur Baumartengruppe Kiefer: Kiefern (außer Weymouthskiefern) und Lärchen,

   3. zur Baumartengruppe Buche und sonstiges Laubholz: Buchen und sonstige Laubhölzer einschließlich Roteichen,

   4. zu den Eichen zählen alle übrigen Eichenarten;

3. zum Nichtwirtschaftswald gehören alle Waldbestände, deren nachhaltige Nutzungsmöglichkeit nicht mehr als 1 Erntefestmeter Derbholz ohne Rinde je Jahr und ha beträgt;

4. der Plenterwald besteht aus sehr ungleichaltrigen und ungleichstarken Bäumen in stamm- und gruppenweiser Mischung.

²Die für die Bewertung erforderlichen Grunddaten sind ggf. einem forstwirtschaftlichen Betriebsgutachten oder Betriebswerk zu entnehmen.

(4)  ¹Der Ertragswert der forstwirtschaftlichen Nutzung ergibt sich aus der Multiplikation der in § 142 Abs. 2 Nr. 2 BewG genannten Ertragswerte mit den dazugehörenden Flächenanteilen in Ar. ²Die Bewertung der forstwirtschaftlichen Nutzung erfolgt mittels der in § 142 Abs. 2 Nr. 2 Buchstaben a bis f BewG alters- und baumartenspezifisch festgeschriebenen Ertragswerte. ³Weitere, dort nicht gesondert aufgeführte Flächenbestandteile der forstwirtschaftlichen Nutzung, wie beispielsweise Niederwald, Blößen sowie Nichtholzbodenflächen sind mit einem Festwert von 0,26 EUR je Ar zu bewerten. ⁴Forstbetriebe mit einer Gesamtgröße bis zu 10 ha sind unabhängig von ihrer Baumarten- und Altersklassenzusammensetzung ebenfalls mit einem Festwert von 0,26 EUR je Ar zu bewerten.

17. Weinbauliche Nutzung (R 139)

(1)  ¹Zur weinbaulichen Nutzung gehören alle Wirtschaftsgüter, die der Erzeugung von Trauben sowie der Gewinnung von Maische, Most und Wein aus diesen dienen. ²Wirtschaftsgüter der weinbaulichen Nutzung sind insbesondere die Flächen zur Erzeugung von Trauben, die Wirtschaftsgebäude und Betriebsmittel, die der Traubenerzeugung, der Gewinnung von Maische und Most sowie dem Ausbau und der Lagerung des Weines dienen. ³Bei Betrieben, die die erzeugten Trauben zu Fass- und Flaschenwein ausbauen, gehören die gesamten Vorräte an Fass- und Flaschenwein aus den Ernten der letzten fünf Kalenderjahre vor dem Besteuerungszeitpunkt zum normalen Bestand an umlaufenden Betriebsmitteln (§ 56 Abs. 2 Satz 1 BewG).

(2)  ¹Die Fläche der weinbaulichen Nutzung des Betriebs wird unter Berücksichtigung von R 130 Abs. 2 ermittelt. ²Sie umfasst die im Ertrag stehenden Rebanlagen, die vorübergehend nicht bestockten Flächen sowie die noch nicht ertragsfähigen Jungfelder. ³Der Anbau von Reben zur Gewinnung von Unterlagsholz, so genannte Rebmuttergärten, und die Anzucht von Pflanzreben, so genannte Rebschulen, gehören zur weinbaulichen Nutzung, wenn sie zu mehr als zwei Drittel dem Eigenbedarf des Betriebs dienen. ⁴Ist dies nicht der Fall, sind Rebmuttergärten und Rebschulen dem Nutzungsteil Baumschulen der gärtnerischen Nutzung zuzuordnen (> R 143 Abs. 5). ⁵In die Weinbaulage eingesprengte Flächen anderer Nutzungen sind der weinbaulichen Nutzung zuzurechnen, wenn sie nur vorübergehend nicht weinbaulich genutzt werden. ⁶Ehemalige Weinbauflächen, die brach liegen und bei denen zukünftig nicht mehr mit einer land- und forstwirtschaftlichen Nutzung zu rechnen ist, sind nach den jeweiligen Verhältnissen Geringstland oder Unland.

(3)  ¹Bei der Beurteilung der Ertragsfähigkeit der weinbaulichen Nutzung sind die Form der Verwertung der geernteten Trauben und das Weinbaugebiet zu berücksichtigen. ²Es werden folgende Verwertungsformen unterschieden:

1. Traubenerzeugung und Fassweinausbau (§ 142 Abs. 2 Nr. 3 Buchstabe a BewG)

   ¹Die Traubenerzeugung umfasst die Erzeugung von Trauben, Maische oder Most und deren Veräußerung an Genossenschaften oder andere Betriebe (Nichtausbau). ²Der Fassweinausbau umfasst die Erzeugung und die Verarbeitung der Trauben im eigenen Betrieb und den Ausbau sowie den Verkauf von Fasswein,

2. Flaschenweinausbau (§ 142 Abs. 2 Nr. 3 Buchstabe b BewG)

   Der Flaschenweinausbau umfasst die Erzeugung und die Verarbeitung der Trauben im eigenen Betrieb und den Ausbau sowie die Bereitung und den Verkauf von Flaschenwein.

³Die Zuordnung der Flächen der weinbaulichen Nutzung zu den Weinbaugebieten nach § 142 Abs. 2 Nr. 3 BewG richtet sich nach der Definition der Anbaugebiete des Weinrechts.

(4) Stückländereien, die zur weinbaulichen Nutzung gehören, sind der Verwertungsform Traubenerzeugung und Fassweinausbau zuzuordnen.

(5)  ¹Der Ertragswert der weinbaulichen Nutzung ergibt sich aus der Multiplikation der in § 142 Abs. 2 Nr. 3 BewG genannten Ertragswerte mit den dazugehörigen Flächenanteilen in Ar. ²Kommen die vorstehend bezeichneten Verwertungsformen in einem Betrieb nebeneinander vor, ist der zutreffende Ertragswert unter Berücksichtigung der auf die jeweilige Verwertungsform nachhaltig entfallenden Flächenanteile zum Besteuerungszeitpunkt zu ermitteln. ³Erstreckt sich die Fläche der weinbaulichen Nutzung über mehrere Weinbaugebiete, sind bei der Ermittlung des Ertragswerts der weinbaulichen Nutzung die auf die einzelnen Weinbaugebiete entfallenden Flächenanteile entsprechend zu berücksichtigen.

18. Grundlagen der gärtnerischen Nutzung (R 140)

(1) Zur gärtnerischen Nutzung gehören alle Wirtschaftsgüter, die dem Anbau von Gemüse, Blumen- und Zierpflanzen, Obst sowie Baumschulerzeugnissen dienen.

(2) Die gärtnerische Nutzung gliedert sich in

1. die Nutzungsteile:

   1. Gemüse-, Blumen und Zierpflanzenbau (> R 141),

   2. Obstbau (> R 142),

   3. Baumschulen (> R 143);

2. die Kleingärten im Sinne des BKleingG (> R 129 Abs. 3 Satz 5).

(3) Bagatellflächen gehören nach Maßgabe R 135 Abs. 4 nicht zur gärtnerischen Nutzung.

(4)  ¹Die Zurechnung der Flächen zu den Nutzungsteilen bzw. den jeweiligen besonderen Flächenarten richtet sich nach den tatsächlichen Verhältnissen zum Besteuerungszeitpunkt. ²Ist eine Zurechnung zum Besteuerungszeitpunkt nicht möglich, sind die Verhältnisse bei der letztmaligen Nutzung der Fläche zugrunde zu legen.

(5)  ¹Der Ertragswert der gärtnerischen Nutzung ergibt sich aus der Multiplikation der in § 142 Abs. 2 Nr. 4 BewG genannten Ertragswerte mit den zugehörigen Flächenanteilen der einzelnen Nutzungsteile in Ar. ²Bei Zupachtung von Flächen der gärtnerischen Nutzung ist R 133 Abs. 2 zu beachten.

(6) Kleingärten werden wie Freiland-Gemüsebau bewertet.

19. Nutzungsteil Gemüse-, Blumen- und Zierpflanzenbau (R 141)

(1)  ¹Die Fläche des Nutzungsteils Gemüse-, Blumen- und Zierpflanzenbau (> R 130 Abs. 2) ist für die Bewertung wie folgt zu gliedern:

1. durch Gemüsebau genutzte Flächen:

   1. Freilandflächen,

   2. Flächen unter Glas und Kunststoffen;

2. durch Blumen- und Zierpflanzenbau genutzte Flächen:

   1. Freilandflächen,

   2. beheizbare Flächen unter Glas und Kunststoffen,

   3. nichtbeheizbare Flächen unter Glas und Kunststoffen.

²Zur Fläche des Nutzungsteils gehören auch die Flächenanteile, die Pflanzenbeständen nicht unmittelbar als Standraum dienen, wie Zwischenflächen, Vorgewende und für die Bearbeitung notwendige Wege.

(2) Für die Zurechnung von Flächen zum Gemüsebau bzw. Blumen- und Zierpflanzenbau gilt R 140 Abs. 4 sinngemäß.

(3)  ¹Zur Freilandfläche gehören auch Flächen unter Niederglas, Folientunneln bis 1,50 m Höhe, Flachfolie oder -vlies. ²Das gilt auch dann, wenn derartige Flächen beheizbar sind.

(4)  ¹Zu Flächen unter Glas und Kunststoffen gehören insbesondere mit Gewächshäusern (z. B. Breitschiff-, Venlo- und Folienhäuser). Folientunneln höher als 1,50 m und anderen Kulturräumen (z. B. Treibräume) überbaute Flächen. ²Die Größe der Flächen unter Glas und Kunststoffen bemisst sich nach der Größe der überdachten Fläche einschließlich der Umfassungswände, d. h. von Außenkante zu Außenkante des aufsteigenden Mauerwerks bzw. der Stehwände gemessen.

(5)  ¹Zu den heizbaren Flächen unter Glas und Kunststoffen gehören alle Flächen, die über stationäre Heizungsanlagen (z. B. Kesselanlagen, Kraft-Wärmekopplungsanlagen) beheizt werden können. ²Entsprechend gehören nicht oder nur über mobile Heizungsanlagen (z. B. Lufterhitzer) beheizbare Flächen zu den nicht heizbaren Flächen unter Glas und Kunststoffen.

(6) Gemüsebau auf Freilandflächen zur industriellen Verwertung (Konserven- und Kühlkostindustrie) ist der landwirtschaftlichen Nutzung zuzurechnen (> R 135 Abs. 2).

(7)  ¹Zum Gemüsebau gehört auch der Anbau von Tee, Gewürz- und Heilkräutern. ²Soweit er als Freilandanbau der industriellen Verwertung dient, ist er der landwirtschaftlichen Nutzung zuzurechnen (> R 135 Abs. 2). ³Flächen, die der Gemüsesamenvermehrung dienen, sind entsprechend den Anweisungen für die Bewertung des Gemüsebaus zu bewerten. ⁴Flächen, die der Vermehrung von Blumensamen, Blumenzwiebeln und dergleichen dienen, sind nach den Anweisungen für die Bewertung des Blumen- und Zierpflanzenbaus zu bewerten.

(8) Flächen zur Gewinnung von Schmuckreisig und Bindegrün, die überwiegend zum Verkauf bestimmt sind, und Flächen zur Produktion von Rollrasen oder Vegetationsmatten sind dem Blumen- und Zierpflanzenbau zuzurechnen.

(9) Bei Bagatellflächen bis zu einer Größe von insgesamt 10 Ar gilt R 135 Abs. 4.

20. Nutzungsteil Obstbau (R 142)

(1) Zum Nutzungsteil Obstbau gehören die obstbaulich intensiv genutzten Flächen, insbesondere des Baumobstes, des Strauchbeerenobstes und der Erdbeeren, einschließlich derjenigen Flächenanteile, die den Pflanzenbeständen nicht unmittelbar als Standraum dienen, wie Zwischenflächen und Vorgewende.

(2) Nicht zum Nutzungsteil Obstbau, sondern zur landwirtschaftlichen Nutzung gehören

1. der extensive Obstbau, d. h. Streupflanzungen (Obstbäume und -sträucher, die einzeln auf Acker, Grünland oder an Wegrändern angebaut sind) und der Obstbau an Straßen- und Wegrändern,

2. Bagatellflächen bis zu einer Größe von insgesamt 10 Ar (> R 135 Abs. 4).

21. Nutzungsteil Baumschulen (R 143)

(1)  ¹Zum Nutzungsteil Baumschulen gehören:

1. Freilandflächen,

2. Flächen unter Glas und Kunststoffen.

die dem Anbau von Baumschulerzeugnissen dienen. ²Dazu rechnen insbesondere die Anzucht von Nadel- und Laubgehölzen, Rhododendren, Azaleen sowie Obstgehölzen einschließlich Beerenobststräuchern. ³Die Anzucht von Rosen und Stauden rechnet nur dann zum Nutzungsteil Baumschulen, wenn ihre Nutzung als Dauerkultur nicht überwiegt. ⁴Andernfalls sind sie dem Nutzungsteil Blumen- und Zierpflanzenbau zuzuordnen.

(2) Zur Freilandfläche gehören auch Flächen unter Niederglas, Folientunneln bis 1,50 m Höhe, Flachfolie oder -vlies sowie Schau- und Beispielspflanzungen.

(3)  ¹Zu Flächen unter Glas und Kunststoffen gehören insbesondere mit Gewächshäusern (z. B. Breitschiff-, Venlo- und Folienhäuser), Folientunneln höher als 1,50 m und anderen Kulturräumen (z. B. Treibräume) überbaute Flächen. ²Die Größe der Flächen unter Glas und Kunststoffen bemisst sich nach der Größe der überdachten Fläche einschließlich der Umfassungswände, d. h. von Außenkante zu Außenkante des aufsteigenden Mauerwerks bzw. der Stehwände gemessen.

(4)  ¹Forstliche Saat- und Pflanzkämpe gehören zum Nutzungsteil Baumschulen, wenn sie nicht zu mehr als zwei Drittel der Erzeugung von Pflanzen für den Eigenbedarf der in demselben Betrieb der Land- und Forstwirtschaft vorhandenen forstwirtschaftlichen Nutzung dienen. ²Andernfalls rechnen forstliche Saat- und Pflanzkämpe zur forstwirtschaftlichen Nutzung (> R 138 Abs. 2). ³Eine Bewertung als Nebenbetrieb scheidet aus.

(5) Rebschulen und Rebmuttergärten gehören zum Nutzungsteil Baumschulen, soweit sie nicht zu mehr als zwei Drittel der weinbaulichen Nutzung des eigenen Betriebs dienen (> R 139 Abs. 2).

(6)  ¹Nicht zum Nutzungsteil Baumschulen, sondern zur landwirtschaftlichen Nutzung gehören die baumschulmäßig genutzten Flächen eines Betriebs, wenn sie insgesamt 10 Ar nicht übersteigen (> R 135 Abs. 4). ²Gründüngungsflächen für die Dauer mindestens einer Vegetationsperiode sowie Brachflächen gehören zur landwirtschaftlichen Nutzung.

(7) Zur Fläche des Nutzungsteils gehören auch die Flächenanteile, die Pflanzenbeständen nicht unmittelbar als Standraum dienen, wie Zwischenflächen, Vorgewende und für die Bearbeitung notwendige Wege sowie die Einschlags-, Schau- und Ausstellungsflächen.

(8) Die Abgrenzung zur Weihnachtsbaumkultur richtet sich nach R 146.

22. Sonstige land- und forstwirtschaftliche Nutzung (R 144)

(1)  ¹Der Begriff der sonstigen land- und forstwirtschaftlichen Nutzung ist ein Sammelbegriff für alle land- und forstwirtschaftlichen Nutzungen, die nicht zu den in R 135 bis 143 genannten Nutzungen oder Nutzungsteilen gehören. ²Es werden insbesondere folgende Nutzungsteile der sonstigen land- und forstwirtschaftlichen Nutzung unterschieden:

1. die Wanderschäferei,

2. die Weihnachtsbaumkultur,

3. die Binnenfischerei,

4. die Teichwirtschaft sowie Fischzucht für Binnenfischerei und Teichwirtschaft,

5. die Imkerei,

6. der Pilzanbau,

7. die Saatzucht und

8. die Besamungsstationen.

(2) Zur sonstigen land- und forstwirtschaftlichen Nutzung gehören alle Wirtschaftsgüter, die den Nutzungsteilen der sonstigen land- und forstwirtschaftlichen Nutzung dienen, insbesondere Wasser- und Bodenflächen, Wirtschaftsgebäude und -gebäudeteile sowie Tierbestände.

(3)  ¹Die Ertragswerte für die Nutzungsteile Wanderschäferei und Weihnachtsbaumkultur ergeben sich aus § 142 Abs. 2 Nr. 5 Buchstaben a und b BewG. ²Die übrigen Nutzungsteile der sonstigen land- und forstwirtschaftlichen Nutzung werden mit Einzelertragswerten bewertet.

23. Nutzungsteil Wanderschäferei (R 145)

(1)  ¹Wanderschäferei ist eine extensive Form der Schafhaltung, die durch die Haltungsform der Großherde und ständigen Standortwechsel gekennzeichnet ist. ²Im Gegensatz zu intensiven Formen der Schafhaltung (wie z. B. Koppelschafhaltung, Gutsschäferei) werden von Wanderschäfereien überwiegend fremde Flächen durch vorübergehende Beweidung genutzt. ³Wenn die Schafhaltung jedoch überwiegend auf Flächen stattfindet, die durch Nutzungsüberlassungsverträge dauernd (ganzjährig) zur Beweidung zur Verfügung stehen, handelt es sich nicht mehr um Wanderschäfereien, sondern um eine Schafhaltung, die im Rahmen der landwirtschaftlichen Nutzung zu bewerten ist.

(2)  ¹Da Wanderschäfereien landwirtschaftliche Flächen nicht regelmäßig nutzen, ist eine Beziehung zwischen Tierbestand, gemessen in Vieheinheiten, und Flächengrundlage zur Deckung des Futterbedarfs nicht herstellbar. ²Bei Wanderschäfereien ist deshalb § 51 BewG nicht anwendbar.

(3)  ¹Die Größe des Nutzungsteils Wanderschäferei wird durch die Zahl der Mutterschafe bestimmt. ²Mit den Mutterschafen sind bei der Bewertung der Wanderschäferei auch die übrigen Tiere, wie z. B. Zuchtböcke, Zutreter, Hammel und Lämmer, abgegolten. ³Das gilt auch für die übrigen, der Wanderschäferei dienenden Wirtschaftsgüter, wie z. B. der Schafstall, das Pferchmaterial sowie weitere Wirtschaftsgebäude.

(4) Der Ertragswert der Wanderschäferei ergibt sich aus der Multiplikation der Anzahl der Mutterschafe mit dem Ertragswert von 10 EUR je Mutterschaf (§ 142 Abs. 2 Nr. 5 Buchstabe a BewG).

24. Nutzungsteil Weihnachtsbaumkultur (R 146)

(1) Zum Nutzungsteil Weihnachtsbaumkultur gehören alle Wirtschaftsgüter, die dem Anbau von Weihnachtsbäumen dienen.

(2)  ¹Die Fläche des Nutzungsteils Weihnachtsbaumkultur umfasst die dem Anbau von Weihnachtsbäumen dienenden Flächen einschließlich der zur Weihnachtsbaumkultur gehörenden Lagerplätze und Fahrschneisen. ²Dienen Flächen der Jungpflanzenanzucht zu mehr als zwei Drittel der Erzeugung von Pflanzen für die eigene Weihnachtsbaumkultur, gehören diese Flächen zur Weihnachtsbaumkultur, andernfalls zum gärtnerischen Nutzungsteil Baumschulen. ³Zum Nutzungsteil Weihnachtsbaumkultur gehören auch langfristig forstwirtschaftlich genutzte Flächen, aus denen mehr als zwei Drittel des Bestandes als Weihnachtsbäume geschlagen werden, da in diesen Fällen die Vorkultur Weihnachtsbaumkultur den maßgeblichen Ertragswert prägt. ⁴Bei der Abgrenzung der Weihnachtsbaumkultur von dem gärtnerischen Nutzungsteil Baumschulen sind die Kulturmaßnahmen als wesentliche Unterscheidungsmerkmale heranzuziehen. ⁵Die Bäume einer Weihnachtsbaumkultur unterscheiden sich insbesondere dadurch von Baumschulkulturen, dass sie nach der Anpflanzung nicht umgeschult werden. ⁶Der untergeordnete Verkauf von Ballenware führt nicht zu einer Bewertung der Fläche als Baumschule.

(3) Der Ertragswert der Weihnachtsbaumkultur ergibt sich aus der Multiplikation der Fläche des Nutzungsteils in Ar mit dem Ertragswert von 133 EUR je Ar (§ 142 Abs. 2 Nr. 5 Buchstabe b BewG).

25. Nutzungsteil Binnenfischerei (R 147)

(1)  ¹Binnenfischerei ist die Ausübung der Fischerei in Binnengewässern aufgrund von Fischereiberechtigungen. ²Zur Binnenfischerei gehören

1. die Fischerei in stehenden Gewässern,

2. die Fischerei in fließenden Gewässern einschließlich der Kanäle.

(2) Für die Bewertung ist es unerheblich, ob die Fischereiberechtigung

1. dem Inhaber des Fischereibetriebs als Ausfluss seines Grundeigentums zusteht oder

2. als selbstständiges besonderes Recht ausgeübt wird oder

3. auf einer sonstigen Nutzungsüberlassung, z. B. Verleihung, beruht.

26. Nutzungsteil Teichwirtschaft (R 148)

Zum Nutzungsteil Teichwirtschaft und Fischzucht für Binnenfischerei und Teichwirtschaft gehören alle Wirtschaftsgüter, die der Erzeugung von Speisefischen (einschließlich deren Eier und Brut) unabhängig von der Haltungsform dienen, insbesondere die Erzeugung von Forellen, Karpfen und so genannten Beifischen, wie z. B. Schleien, Hechten, Zandern, Amurkarpfen.

27. Nutzungsteil Imkerei (R 149)

¹Die Imkerei umfasst alle Formen der Bienenhaltung, die auf ein wirtschaftliches Ziel ausgerichtet sind und demzufolge ertragsteuerlich nicht als Liebhaberei gelten. ²Dabei ist nicht zu unterscheiden zwischen der Bienenhaltung zur Gewinnung von Honig und Wachs und anderen Formen der Bienenhaltung, wie z. B. Königinnenzucht oder Bienenhaltung für pharmazeutische Zwecke. ³Zu den Wirtschaftsgütern, die einer Imkerei dauernd zu dienen bestimmt sind, gehören neben den Bienenvölkern die Bienenstände, die Bienenkästen und -körbe, die Imkereigeräte und die Vorräte sowie der Grund und Boden des Standorts der Bienenkästen und -körbe.

28. Nutzungsteil Pilzanbau (R 150)

¹Gegenstand der Bewertung ist der Anbau von Speisepilzen. ²Zum Pilzanbau gehören alle Wirtschaftsgüter, die der Erzeugung von Speisepilzen dienen, insbesondere die Wirtschaftsgebäude mit den Beetflächen, Pasteurisierungs-, Anwachs- und Anspinnräumen sowie Konservierungsanlagen und Lagerplätze.

29. Nutzungsteil Saatzucht (R 151)

(1)  ¹Saatzucht ist die Erzeugung von Zuchtsaatgut. ²Zum Saatgut zählen Samen, Pflanzgut oder Pflanzenteile, die für die Erzeugung von Kulturpflanzen bestimmt sind. ³Dabei ist nicht zu unterscheiden zwischen Nutzpflanzensaatgut und dem Saatgut anderer Kulturpflanzen. ⁴Zur Saatzucht gehören alle Wirtschaftsgüter, die ihr zu dienen bestimmt sind, insbesondere:

1. Grund und Boden für die Zuchtgärten und Pflanzkämpe einschließlich der Hof- und Gebäudeflächen, Wirtschaftswege und Trennstreifen;

2. Wirtschaftsgebäude (z. B. Zuchtlaboratorien, Gewächshäuser, Lager- und Verwaltungsgebäude);

3. stehende Betriebsmittel (z. B. Pflanzenbestände, Maschinen);

4. umlaufende Betriebsmittel (z. B. die zum Verkauf bestimmten Erzeugnisse und Vorräte).

(2) Nicht zu den Wirtschaftsgütern einer Saatzucht, sondern zur landwirtschaftlichen oder gärtnerischen Nutzung zählen die der Saatgutvermehrung dienenden Flächen und Betriebsmittel; das gilt auch dann, wenn die Vermehrung im Rahmen der landwirtschaftlichen oder gärtnerischen Nutzung eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft durchgeführt wird, zu dem die Saatzucht gehört.

30. Nutzungsteil Besamungsstationen (R 152)

(1)  ¹Eine Besamungsstation dient der Vatertierhaltung zur Gewinnung von Sperma für die künstliche Besamung. ²Zur Besamungsstation gehört auch der Embryotransfer bei landwirtschaftlichen Nutztieren, soweit damit eine landwirtschaftliche Tierhaltung verbunden ist.

(2) Eine Besamungsstation bildet nur dann einen Betrieb der Land- und Forstwirtschaft, wenn der nach dem Futterbedarf in Vieheinheiten umgerechnete Bestand an Tieren die Grenzen des § 51 Abs. 1 BewG nicht nachhaltig übersteigt.

(3) Zu einer Besamungsstation gehören alle Wirtschaftsgüter, die ihr zu dienen bestimmt sind, insbesondere:

1. Flächen für die Tierhaltung einschließlich der Hof- und Gebäudeflächen sowie Wirtschaftswege;

2. Wirtschaftsgebäude (z. B. Ställe, Laboratorien, Lager- und Verwaltungsgebäude);

3. Tierbestände;

4. sonstige Betriebsmittel (z. B. Maschinen und Geräte für Besamung und Embryotransfer, Fahrzeuge, Vorräte).

31. Geringstland (R 153)

¹Betriebsflächen geringster Ertragsfähigkeit (Geringstland) sind unkultivierte, jedoch kulturfähige Flächen, deren Ertragsfähigkeit so gering ist, dass sie in ihrem derzeitigen Zustand nicht regelmäßig land- und forstwirtschaftlich genutzt werden können; dazu gehören insbesondere unkultivierte Moor- und Heideflächen sowie die ehemals bodengeschätzten Flächen und die ehemaligen Weinbauflächen, deren Nutzungsart sich durch Verlust des Kulturzustands verändert hat. ²Der Verlust des Kulturzustands ist dann als gegeben anzusehen, wenn der kalkulierte Aufwand zur Wiederherstellung des Kulturzustands in einem Missverhältnis zu der Ertragsfähigkeit steht, die nach der Rekultivierung zu erwarten ist. ³Das ist regelmäßig dann der Fall, wenn der Aufwand den einer Neukultivierung übersteigen würde. ⁴Bei bodengeschätzten Flächen kann der nachhaltige Verlust des Kulturzustands insbesondere erst nach folgenden Ereignissen eintreten:

1. Ansiedlung von Gehölzen infolge Nichtnutzung bei Hutungen und Hackrainen,

2. Versteinung und Vernässung infolge Nichtnutzung, z. B. bei Hochalmen,

3. Ansiedlung von Gehölzen und Verschlechterung der Wasserverhältnisse infolge Nichtnutzung, z. B. bei Streuwiesen,

4. nachhaltige Verschlechterung des Pflanzenbestandes und der Wasserverhältnisse infolge zunehmender Überflutungsdauer und steigender Wasserverschmutzung bei Überschwemmungsgrünland oder Staunässe in Bodensenkungsgebieten,

5. Vergiftung und Vernichtung des Pflanzenbestandes infolge schädlicher Industrieemissionen.

⁵Bei Weinbauflächen, insbesondere in Steilhanglagen, kann der Verlust des Kulturzustands durch Ansiedlung von Gehölzen, Bodenabtrag sowie Einsturz von Mauern und Treppen infolge Nichtnutzung eintreten.

32. Einzelertragswert auf Antrag (R 154)

(1)  ¹Das Einzelertragswertverfahren auf Antrag gemäß § 142 Abs. 3 BewG kann nur für den Betriebsteil, für Teilbetriebe oder Anteile an Betrieben insgesamt durchgeführt werden, die ertragsteuerlich Betriebsvermögen eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft sind (§ 13a Abs. 4 Nr. 2 ErbStG). ²Betriebe, die aufgegeben und in das Privatvermögen überführt worden sind, kommen daher für die Einzelertragswertermittlung nicht in Betracht (z. B. die meisten Stückländereien). ³Die Ermittlung des Einzelertragswerts richtet sich nach R 134 Abs. 2. ⁴Der Antrag auf Einzelertragswertermittlung (> § 142 Abs. 3 BewG) ist spätestens bis zur Abgabe der Feststellungserklärung schriftlich zu stellen. ⁵Bis zu diesem Zeitpunkt sind die für die Ermittlung des Betriebswerts notwendigen Bewertungsgrundlagen vom Steuerpflichtigen vorzulegen.

(2) Der rückwirkende Wegfall des Freibetrags oder Freibetragsanteils bzw. des verminderten Wertansatzes gemäß § 13a Abs. 5 Nr. 2 und 3 ErbStG und der Verzicht auf die Steuerbefreiung gemäß § 13a Abs. 6 ErbStG führen nicht zu einer Änderung des Feststellungsbescheides, der auf einen Antrag im Sinne des § 142 Abs. 3 BewG zurückzuführen ist.

33. Aufteilung des Betriebswerts (R 154a)

Zur Anwendung des § 142 Abs. 4 BewG > R 133 Abs. 3.

Zu § 143 BewG

34. Allgemeines zu Betriebswohnungen und Wohnteil (R 155)

(1)  ¹Die beim Grundvermögen für die Bewertung von Wohngrundstücken geltenden §§ 146 bis 150 BewG sowie die R 158 bis 192 sind bei der Ermittlung des Werts der Betriebswohnungen und des Wohnteils anzuwenden. ²Wegen der Zugehörigkeit von Gebäuden und Gebäudeteilen eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft zu den Betriebswohnungen und zum Wohnteil > R 131 und 132.

(2)  ¹Der Wohnteil von Betrieben der Land- und Forstwirtschaft wird in der Regel eigengenutzt; Betriebswohnungen werden an Arbeitnehmer und deren Familienangehörige vermietet. ²Die übliche Miete ist nur unter den Voraussetzungen des § 146 Abs. 3 BewG anzusetzen.

(3)  ¹Dient das mit einem Wohnteil oder Betriebswohnungen bebaute Grundstück ausschließlich Wohnzwecken und enthält es nicht mehr als zwei Wohnungen, ist der nach § 146 Abs. 2 bis 4 BewG ermittelte Wert um 20 Prozent zu erhöhen (§ 146 Abs. 5 BewG, > R 175). ²Eine Erhöhung kommt nur in Betracht, wenn das Wohnzwecken dienende Gebäude mit den Wirtschaftsgebäuden des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft baulich nicht verbunden ist. ³Für die Berücksichtigung des Zuschlags nach § 146 Abs. 5 BewG ist es nicht erforderlich, dass die Wohnzwecken dienende Grundstücksfläche im Kataster als eigenes Flurstück ausgewiesen ist. ⁴Handelt es sich bei Betriebswohnungen, Altenteilerwohnungen oder Betriebsleiterwohnungen um jeweils getrennte Baukörper, ist bei jedem mit einem derartigen Baukörper bebauten Grundstück der ermittelte Wert um 20 Prozent zu erhöhen.

35. Berechnung und Begrenzung des Mindestwerts (R 156)

(1)  ¹Zur Berechnung des Mindestwerts (> R 176) für Betriebswohnungen und Wohnteile im Falle einer räumlichen Verbindung mit der Hofstelle (> R 157 Abs. 3) ist der zugehörige Grund und Boden (> R 131 Abs. 2 und R 132 Abs. 6) auf das Fünffache der bebauten Fläche des jeweiligen Wohngebäudes zu begrenzen. ²Der Mindestwert ist nur anzusetzen, wenn der nach § 146 Abs. 6 BewG ermittelte Wert unter Berücksichtigung der Begrenzung auf das Fünffache der bebauten Fläche (§ 143 Abs. 2 BewG) höher ist als der nach R 155 ermittelte Wert für das bebaute Grundstück.

(2)  ¹Die bebaute Fläche ist grundsätzlich analog zur Berechnung der Bruttogrundfläche nach DIN 277 zu ermitteln. ²Liegt kein Aufmaß vor und sind keine zeichnerischen Unterlagen vorhanden, nach denen die bebaute Fläche ermittelbar ist, kann diese durch Multiplikation der Wohnfläche mit dem Faktor 1,25 berechnet werden. ³Handelt es sich um ein mehrgeschossiges Gebäude, ist das Ergebnis durch die Anzahl der Wohnzwecken dienenden Vollgeschosse zu teilen.

36. Ermäßigungen für Besonderheiten (R 157)

(1)  ¹Bei bebauten Grundstücksflächen, die Arbeitnehmern des Betriebs oder dem Betriebsleiter und seinen Familienangehörigen sowie Altenteilern für Wohnzwecke zur Verfügung stehen, ist für den Einzelfall zu prüfen, ob eine räumliche Verbindung mit der Hofstelle besteht. ²Nur wenn im Einzelfall die räumliche Verbindung vorliegt, ist der jeweilige nach den Vorschriften des Grundvermögens ermittelte Wert nach § 143 Abs. 3 BewG um 15 Prozent zu ermäßigen.

(2)  ¹Hofstelle ist diejenige Stelle, von der aus land- und forstwirtschaftliche Flächen ordnungsgemäß nachhaltig bewirtschaftet werden. ²Umfang und Ausstattung der Hofstelle richten sich grundsätzlich nach den Erfordernissen und der Größe der von dieser Stelle aus bewirtschafteten Flächen. ³Eine Hofstelle umfasst die Wirtschaftsgebäude und die dazugehörigen Nebenflächen (> R 130 Abs. 4 und 5). ⁴Hecken, Gräben, Grenzraine und dergleichen gehören nur dann zur Hofstelle, wenn sie in räumlicher Verbindung mit den Wirtschaftsgebäuden stehen.

(3)  ¹Befinden sich Betriebswohnungen und Wohnteil unmittelbar neben den Wirtschaftsgebäuden oder den dazugehörigen Nebenflächen, ist eine räumliche Verbindung im Sinne des § 143 Abs. 3 BewG stets anzunehmen. ²Diese Voraussetzung ist z. B. auch erfüllt, wenn Betriebswohnungen und Wohnteil durch eine öffentliche Straße mit geringer Verkehrsbelastung von der Hofstelle getrennt sind.

(4)  ¹Eine räumliche Verbindung mit der Hofstelle besteht nicht, wenn zwischen der Hofstelle und den Betriebswohnungen oder dem Wohnteil Industriegelände oder bebaute Grundstücke liegen. ²Ebenso geht die räumliche Verbindung verloren, wenn die Betriebswohnungen oder die zum Wohnteil gehörenden Wohngrundstücke durch Autobahnen oder Flüsse von der Hofstelle getrennt sind. ³Das gleiche gilt auch, wenn die Betriebswohnungen oder die zum Wohnteil gehörenden Wohngrundstücke zwar nur durch eine Straße oder einen Weg von der Hofstelle getrennt sind, aber in einem geschlossenen Wohnbaugebiet liegen.

(5)  ¹Die Ermäßigung von 15 Prozent im Sinne des § 143 Abs. 3 BewG ist stets am Ende des jeweiligen Rechengangs zur Ermittlung des Werts der Betriebswohnungen und des Wohnteils vorzunehmen. ²Das gilt auch dann, wenn der Mindestwert nach § 146 Abs. 6 BewG anzusetzen ist.

C. Bewertung des Grundvermögens

Zu § 145 BewG

37. Grundstück (R 158)

(1)  ¹Die wirtschaftliche Einheit bei der Grundbesitzbewertung ist das Grundstück. ²Der Begriff „Grundstück” ist dabei nicht gleichbedeutend mit dem Begriff des Grundstücks im Sinne des Bürgerlichen Rechts. ³Maßgebend ist nach § 2 BewG allein, was als wirtschaftliche Einheit nach den Anschauungen des Verkehrs anzusehen ist. ⁴Nach § 2 Abs. 2 BewG kann zu einer wirtschaftlichen Einheit nur Grundbesitz zusammengefasst werden, der demselben Eigentümer gehört. ⁵Flächen, die im Eigentum eines Eigentümers stehen, und Flächen, die ihm und anderen Personen gemeinsam – gesamthänderisch oder nach Bruchteilen – gehören, können daher keine wirtschaftliche Einheit bilden.

(2)  ¹Grundbesitz kann nur zu einer wirtschaftlichen Einheit zusammengefasst werden, wenn er zu derselben Vermögensart (entweder ausschließlich Betriebsgrundstück im Sinne des § 99 Abs. 2 BewG oder ausschließlich Grundvermögen) gehört. ²Grenzt eine unbebaute Fläche an eine Grundstücksfläche, die zum Beispiel mit einem Einfamilienhaus bebaut ist, können beide Flächen auch bei so genannter offener Bauweise selbstständige wirtschaftliche Einheiten bilden. ³Wird von einem größeren Grundstück eine Teilfläche verpachtet und errichtet der Pächter auf dieser Fläche ein Gebäude, ist die Teilfläche als besondere wirtschaftliche Einheit zu bewerten.

(3)  ¹Der Anteil des Eigentümers an gemeinschaftlichen Hofflächen oder Garagen ist nach § 138 Abs. 3 Satz 2 BewG in das Grundstück einzubeziehen, wenn der Anteil zusammen mit diesem genutzt wird. ²Dabei ist es unerheblich, ob zum Beispiel einzelne Garagen unabhängig von einem Hauptgebäude genutzt werden.

38. Begriff des unbebauten Grundstücks (R 159)

(1) Unbebaute Grundstücke sind Grundstücke, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden.

(2)  ¹Die Benutzbarkeit beginnt im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit. ²Die Bezugsfertigkeit eines Gebäudes ist davon abhängig, dass den zukünftigen Bewohnern oder sonstigen Benutzern nach objektiven Merkmalen zugemutet werden kann, die Wohnungen oder Räume zu benutzen. ³Im Besteuerungszeitpunkt müssen alle wesentlichen Bauarbeiten abgeschlossen sein. ⁴Geringfügige Restarbeiten, die üblicherweise vor dem tatsächlichen Bezug durchgeführt werden (z. B. Malerarbeiten, Verlegen des Bodenbelags), schließen die Bezugsfertigkeit nicht aus. ⁵Auf die Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde kommt es nicht an. ⁶Ist das Gebäude im Besteuerungszeitpunkt bezogen, begründet dies die widerlegbare Vermutung der Bezugsfertigkeit.

(3)  ¹Bei der Entscheidung, ob ein Gebäude bezugsfertig ist, ist auf das ganze Gebäude und nicht auf einzelne Wohnungen oder Räume abzustellen. ²Sind z. B. Wohnungen im Erdgeschoss vor dem Besteuerungszeitpunkt, die übrigen Wohnungen jedoch erst danach bezugsfertig geworden, ist das Gebäude als nicht bezugsfertig anzusehen. ³Die Bewertung erfolgt nach § 149 BewG. ⁴Wird ein Gebäude abschnittsweise errichtet, ist die Entscheidung, ob ein bezugsfertiges Gebäude anzunehmen ist, nach der Verkehrsanschauung zu treffen. ⁵Demnach ist ein Einfamilienhaus als bezugsfertig anzusehen, wenn die Wohnräume im Erdgeschoss fertig gestellt sind und ein späterer Ausbau des Dachgeschosses möglich ist, damit jedoch vor dem Besteuerungszeitpunkt noch nicht begonnen worden ist. ⁶Sind bei einem Bürogebäude mehrere Geschosse bereits bezugsfertig, fehlt bei anderen allerdings noch der Innenausbau, ist das Gebäude insgesamt noch nicht bezugsfertig und somit nach § 149 BewG zu bewerten.

(4)  ¹Ein Gebäude ist nicht mehr benutzbar, wenn infolge des Verfalls des Gebäudes oder der Zerstörung keine auf Dauer benutzbaren Räume vorhanden sind (§ 145 Abs. 2 Satz 2 BewG). ²Ein Gebäude ist dem Verfall preisgegeben, wenn der Verfall so weit fortgeschritten ist, dass das Gebäude nach objektiven Verhältnissen auf Dauer nicht mehr benutzt werden kann. ³Die Verfallsmerkmale müssen an der Bausubstanz erkennbar sein und das gesamte Gebäude betreffen. ⁴Von einem Verfall ist auszugehen, wenn erhebliche Schäden an konstruktiven Teilen des Gebäudes eingetreten sind und ein Zustand gegeben ist, der aus bauordnungsrechtlicher Sicht die sofortige Räumung nach sich ziehen würde. ⁵Das ist stets der Fall, wenn eine Anordnung der Bauaufsichtsbehörde zur sofortigen Räumung des Grundstücks vorliegt; dabei ist gesondert zu prüfen, ob der Zustand von Dauer ist. ⁶Hingegen wirken sich behebbare Baumängel und Bauschäden sowie aufgestauter Reparaturbedarf infolge von unterlassenen Instandsetzungs- und Reparaturarbeiten regelmäßig nur vorübergehend auf Art und Umfang der Gebäudenutzung aus und betreffen nicht unmittelbar die Konstruktion des Gebäudes. ⁷Sie führen deshalb nicht dazu, ein Gebäude als dem Verfall preisgegeben anzusehen. ⁸Befinden sich auf dem Grundstück Gebäude, die aufgrund von Umbauarbeiten vorübergehend nicht benutzbar sind, gilt das Grundstück als bebautes Grundstück. ⁹Sofern bereits vorhandene Gebäude im Besteuerungszeitpunkt wegen baulicher Mängel oder fehlender Ausstattungsmerkmale (z. B. Heizung, Wohnungstüren) vorübergehend nicht benutzbar sind, liegt kein unbebautes Grundstück vor. ¹⁰Nicht zu erfassen sind jedoch Gebäude, die infolge Entkernung keine bestimmungsgemäß benutzbaren Räume mehr enthalten, auch wenn dies nur vorübergehend der Fall ist. ¹¹Ein Gebäude ist zerstört, wenn keine auf Dauer benutzbaren Räume vorhanden sind.

(5)  ¹Befinden sich auf dem Grundstück Gebäude, die keiner oder nur einer unbedeutenden Nutzung zugeführt werden können, gilt das Grundstück als unbebaut. ²Ein Gebäude kann dann keiner Nutzung zugeführt werden, wenn jede denkbare Nutzung ausgeschlossen ist. ³Eine unbedeutende Nutzung liegt vor, wenn bei Grundstücken, die nach § 146 BewG zu bewerten wären, die erzielte Jahresmiete oder übliche Miete weniger als 1 Prozent des Werts des unbebauten Grundstücks nach § 145 Abs. 3 BewG beträgt. ⁴Maßgebend ist die im Besteuerungszeitpunkt vereinbarte Jahresmiete (§ 146 Abs. 2 BewG). ⁵Bei Grundstücken, die nach § 147 BewG zu bewerten wären, ist regelmäßig eine unbedeutende Nutzung anzunehmen, wenn die bebaute Fläche eingeschossiger Gebäude nicht mehr als 25 m² beträgt.

39. Wertermittlung bei unbebauten Grundstücken; Allgemeines (R 160)

(1)  ¹Der Wert unbebauter Grundstücke umfasst den Wert des Grund und Bodens, der den Wert der Außenanlagen einschließt. ²Bei der Bestimmung des Werts eines unbebauten Grundstücks ist vom Bodenrichtwert auszugehen (§ 145 Abs. 3 Satz 1 BewG). ³Maßgebend sind die tatsächlichen Verhältnisse und Wertverhältnisse zum Besteuerungszeitpunkt (§ 138 Abs. 1 Satz 1 BewG). ⁴Die Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen nach den entsprechenden Vorschriften des Baugesetzbuches ermittelt. ⁵Bei den Bodenrichtwerten handelt es sich um durchschnittliche Lagewerte, die von den Gutachterausschüssen nach § 196 BauGB aufgrund der Kaufpreissammlung unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustandes, mindestens jedoch für erschließungsbeitragspflichtiges oder erschließungsbeitragsfreies Bauland zu ermitteln sind. ⁶Die Gutachterausschüsse sind verpflichtet, die Bodenrichtwerte den Finanzämtern mitzuteilen (§ 145 Abs. 3 Satz 2 BewG).

(2)  ¹Sollte für den Gutachterausschuss keine Verpflichtung zur Ermittlung eines Bodenrichtwerts bestehen (z. B. bei Bauerwartungsland, Rohbauland) ist der Bodenwert aus den Bodenrichtwerten vergleichbarer Flächen abzuleiten. ²Bauerwartungsland sind Flächen, die nach ihrer Eigenschaft, sonstigen Beschaffenheit und Lage eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit tatsächlich erwarten lassen. ³Diese Erwartung kann sich insbesondere auf eine entsprechende Darstellung dieser Flächen im Flächennutzungsplan, auf ein entsprechendes Verhalten der Gemeinde oder auf die allgemeine städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets gründen (§ 4 Abs. 2 WertV). ⁴Ist damit zu rechnen, dass die Flächen in absehbarer Zeit (> Abschnitt 2 Abs. 7 BewRGr) anderen als land- und forstwirtschaftlichen Zwecken dienen werden und daher gemäß § 69 BewG als Grundvermögen anzusehen sind, werden diese Flächen regelmäßig mit 25 Prozent des Bodenrichtwerts für erschließungsbeitragsfreies vergleichbares Bauland angesetzt. ⁵Rohbauland sind Flächen, die nach den §§ 30, 33 und 34 BauGB für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind (§ 4 Abs. 3 WertV). ⁶Im Regelfall handelt es sich hierbei um größere, unerschlossene Grundstücksflächen, die die Eigenschaft als land- und forstwirtschaftliches Vermögen verloren haben, selbst wenn sie noch land- und forstwirtschaftlich genutzt werden (§ 69 BewG). ⁷Bei der Ermittlung des Bodenwerts für Bruttorohbauland, das die für öffentliche Zwecke benötigten Flächen des Planungsgebiets umfasst, ist regelmäßig von 50 Prozent des Bodenrichtwerts erschließungsbeitragsfreier vergleichbarer Baulandflächen auszugehen; Nettorohbauland ist regelmäßig mit 75 Prozent dieses Werts anzusetzen.

40. Ansatz der Bodenrichtwerte (R161)

(1)  ¹Bei der Wertermittlung ist stets der Bodenrichtwert anzusetzen, dessen turnusmäßige Ermittlung dem Besteuerungszeitpunkt vorausging. ²Somit kommt es nicht darauf an, wann der Gutachterausschuss den Bodenrichtwert tatsächlich ermittelt und dem Finanzamt mitgeteilt hat. ³Für unbebaute baureife Grundstücke, die mit lagetypischen Merkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks übereinstimmen, ist der Bodenrichtwert anzusetzen. ⁴Lagetypische Merkmale sind insbesondere das Maß der zulässigen baulichen Nutzung, die sich in der Geschossflächenzahl und in der Anzahl der möglichen Geschosse ausdrücken kann, die Grundstückstiefe und die Grundstücksgröße sowie die Unterteilung in erschließungsbeitragspflichtiges oder erschließungsbeitragsfreies Bauland. ⁵Der Wert von Grundstücken, die von den lagetypischen Merkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks abweichen, ist nach Maßgabe der Absätze 2 bis 7 aus dem Bodenrichtwert abzuleiten.

(2)  ¹Wird in der Bodenrichtwertkarte zu dem Bodenrichtwert eine Geschossflächenzahl angegeben, ist bei Grundstücken, deren Geschossflächenzahl von der des Bodenrichtwertgrundstücks abweicht, der Bodenwert nach folgender Formel abzuleiten:

²Die Umrechnungskoeffizienten sind den Bewertungsstellen der Finanzämter zusammen mit den Bodenrichtwerten mitzuteilen. ³Liegen keine örtlichen Umrechnungskoeffizienten vor, gelten – entsprechend Anlage 11 WertR 2006 – die Folgenden:

⁴Weichen die Geschossflächenzahlen des Bodenrichtwertgrundstücks oder des zu bewertenden Grundstücks von den in der Tabelle angegebenen Werten ab, sind die Umrechnungskoeffizienten nach folgender Formel zu berechnen (GFZ = Geschossflächenzahl):

Umrechnungskoeffizient = 0,6 × √GFZ + 0,2 × GFZ + 0,2

(3) Sofern die Gutachterausschüsse Umrechnungskoeffizienten in Abhängigkeit von der Grundstücksgröße vorgegeben haben, sind diese anzusetzen.

(4)  ¹Sofern die Bodenrichtwerte in Abhängigkeit von der Grundstückstiefe ermittelt worden sind, ist die Grundstücksfläche in Vorder- und Hinterland aufzuteilen. ²Dabei ist die Grundstücksfläche nach ihrer Tiefe in Zonen zu gliedern, deren Abgrenzung sich nach den Vorgaben des Gutachterausschusses richtet.

(5)  ¹Für Frei- und Verkehrsflächen, die als solche ausgewiesen sind und sich in privater Hand befinden, ist vom Bodenrichtwert ein angemessener Abschlag zu machen, soweit er nicht bereits in die Ermittlung des Bodenrichtwerts eingeflossen ist. ²Die Höhe des Abschlags ist unter Berücksichtigung der Verhältnisse des Einzelfalls zu bemessen.

(6)  ¹Hat der Gutachterausschuss einen Bodenrichtwert für erschließungsbeitragspflichtiges Bauland festgelegt, ist dieser Richtwert maßgebend, solange die Erschließungsbeitragspflicht besteht. ²Die Beitragspflicht kann auch dann noch bestehen, wenn die Erschließungsmaßnahmen bereits abgeschlossen wurden. ³Auf den tatsächlichen Erschließungszustand kommt es somit nicht an.

(7)  ¹Wertkorrekturen des Bodenrichtwerts nach den Absätzen 2 bis 6 können nebeneinander in Betracht kommen. ²Zunächst ist der Bodenwert nach Maßgabe der Absätze 2 bis 4 abzuleiten. ³Von dem abgeleiteten Bodenwert sind die Anpassungen nach den Absätzen 5 und 6 vorzunehmen. ⁴Zwischenwerte sind auf volle Cent abzurunden.

(8) Weitere wertbeeinflussende Merkmale, wie z. B. Ecklage, Zuschnitt, Oberflächenbeschaffenheit und Beschaffenheit des Baugrundes, sowie Außenanlagen bleiben außer Ansatz.

41. Ermäßigung des Bodenrichtwerts (R 162)

¹Der nach R 160 und 161 ermittelte Bodenwert/m² ist um 20 Prozent zu ermäßigen und auf volle Cent abzurunden. ²Wertmindernde Umstände, z. B. Lärm-, Staub- oder Geruchsbelästigungen, Altlasten sowie Grunddienstbarkeiten sind durch den Abschlag abgegolten. ³Der verbleibende Bodenwert/m² ergibt multipliziert mit der Grundstücksfläche den Wert des Grund und Bodens. ⁴Der Wert des Grund und Bodens ist auf volle fünfhundert Euro abzurunden (§ 139 BewG).

42. R 163 (Entfallen)

Zu § 146 BewG

43. Begriff des bebauten Grundstücks (R 164)

(1)  ¹Bebaute Grundstücke sind Grundstücke, auf denen sich benutzbare Gebäude befinden. ²Wegen der Tatbestandsmerkmale Benutzbarkeit und Bezugsfertigkeit > R 159.

(2)  ¹Zur wirtschaftlichen Einheit eines bebauten Grundstücks gehören der Grund und Boden, die Gebäude, die Außenanlagen, sonstige wesentliche Bestandteile und das Zubehör. ²Nicht einzubeziehen sind Maschinen und Betriebsvorrichtungen, auch wenn sie wesentliche Bestandteile sind. ³Verstärkungen von Decken und die nicht ausschließlich zu einer Betriebsanlage gehörenden Stützen und sonstige Bauteile wie Mauervorlagen und Verstrebungen gehören zum Grundstück (vgl. § 68 Abs. 2 BewG).

(3)  ¹Zum Grund und Boden gehören die bebaute Fläche und die mit dem Gebäude im Zusammenhang stehende unbebaute Fläche, insbesondere der Hofraum sowie Haus- und Vorgarten. ²Bei einer größeren unbebauten Fläche ist für die Beurteilung, was als wirtschaftliche Einheit gilt, die Verkehrsanschauung maßgebend (> R 158).

(4)  ¹Wesentliche Bestandteile des Grundstücks sind auch das Gebäude und die mit dem Gebäude verbundenen Anbauten (z. B. Wintergärten). ²Im Grundbesitzwert zu erfassen sind die Nebengebäude, wenn sie auf dem mit dem Hauptgebäude bebauten Grundstück stehen (z. B. Garagen). ³Nebengebäude, die getrennt von dem Hauptgebäude, z. B. auf der anderen Straßenseite stehen, sind regelmäßig nicht in die wirtschaftliche Einheit einzubeziehen.

44. Wohnungs-/Teileigentum (R 165)

(1)  ¹Jedes Wohnungseigentum und jedes Teileigentum gilt als ein Grundstück im Sinne des Bewertungsgesetzes (§ 68 Abs. 1 Nr. 3, § 138 Abs. 3 Satz 1 BewG). ²Wohnungseigentum und Teileigentum wird nach § 2 WEG entweder durch vertragliche Einräumung von Sondereigentum (§ 3 WEG) oder durch Teilung (§ 8 WEG) begründet. ³Nach § 3 WEG kann Sondereigentum auch an Räumen in einem erst zu errichtenden Gebäude eingeräumt werden. ⁴Ebenso ist die Teilung durch den Eigentümer auch bei einem erst noch zu errichtenden Gebäude möglich (§ 8 Abs. 1 WEG). ⁵Die rechtliche Zusammenführung von Sondereigentum und Miteigentumsanteil bildet vom Beginn an Wohnungseigentum oder Teileigentum im Sinne des § 1 Abs. 2 und 3 WEG.

(2)  ¹Das Wohnungs-/Teileigentum entsteht zivilrechtlich mit der Anlegung des Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuchs. ²Schenkungsteuerrechtlich gilt das Wohnungs-/Teileigentum bereits dann als entstanden, wenn die Teilungserklärung beurkundet ist und die Anlegung des Grundbuchs beantragt werden kann (> R 23 Abs. 1). ³Dies gilt sowohl für im Besteuerungszeitpunkt noch nicht bezugsfertige Gebäude als auch für bereits bestehende Gebäude.

(3)  ¹Die wirtschaftliche Einheit des Wohnungs-/Teileigentums setzt sich aus dem Sondereigentum und dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum zusammen, zu dem es gehört. ²Sind bei einem Wohnungseigentum mehrere Wohnungen mit nur einem Miteigentumsanteil verbunden, sind sie grundsätzlich zu einer wirtschaftlichen Einheit zusammenzufassen. ³Eine Ausnahme besteht jedoch dann, wenn die tatsächlichen Gegebenheiten der Verkehrsanschauung entgegenstehen. ⁴Liegen die Wohnungen in demselben Haus unmittelbar übereinander oder nebeneinander und sind sie so miteinander verbunden, dass sie sich als ein Raumkörper darstellen, bilden sie eine wirtschaftliche Einheit. ⁵Besteht keine derartige Verbindung, weil sich die Wohnungen getrennt von anderen im Sondereigentum stehenden Wohnungen im Gebäude befinden, sind nach der Verkehrsanschauung mehrere wirtschaftliche Einheiten anzunehmen.

(4)  ¹Handelt es sich dagegen um mehrere Wohnungen, die jeweils mit einem Miteigentumsanteil am Grundstück verbunden sind und liegen mithin zivilrechtlich mehrere selbstständige Wohnungseigentumsrechte vor, ist trotz des tatsächlichen Aneinandergrenzens und der Eintragung auf ein gemeinsames Wohnungsgrundbuchblatt eine Zusammenfassung zu einer einheitlichen wirtschaftlichen Einheit nicht möglich. ²Werden mehrere Wohnungen durch größere bauliche Maßnahmen zu einer einzigen Wohnung umgestaltet und sind sie danach nicht mehr ohne größere bauliche Veränderungen getrennt veräußerbar, bilden sie nur eine wirtschaftliche Einheit. ³Dies gilt entsprechend für die bauliche Zusammenfassung von Wohnung und Gewerberaum.

(5)  ¹Zubehörräume, insbesondere Kellerräume und sonstige Abstellräume, die der Grundstückseigentümer gemeinsam mit seinem Miteigentumsanteil nutzt, sind ohne Rücksicht auf die zivilrechtliche Gestaltung in die wirtschaftliche Einheit einzubeziehen. ²Gehören zu der Wohnung auch Garagen, sind sie in die wirtschaftliche Einheit des Wohnungseigentums einzubeziehen (§ 138 Abs. 3 Satz 2 in Verbindung mit § 70 Abs. 1 und 2 BewG). ³Hierbei ist es unerheblich, wie das Eigentum des Wohnungseigentümers an den Garagen gestaltet ist. ⁴Es kommt auch nicht darauf an, ob sich die Garagen auf dem Grundstück der Eigentumswohnungsanlage oder auf einem Grundstück in der näheren Umgebung befinden. ⁵An Abstellplätzen außerhalb von Sammelgaragen kann kein Sondereigentum begründet werden. ⁶Derartige Abstellplätze sind Gemeinschaftseigentum, die jedoch mittels einer Nutzungsvereinbarung einem bestimmten Wohnungseigentums- oder Teileigentumsrecht zugeordnet werden können.

45. Ertragswertverfahren; Allgemeines (R 166)

¹Das Bewertungsverfahren nach § 146 Abs. 2 bis 5 BewG berücksichtigt alle Bestandteile der wirtschaftlichen Einheit „bebautes Grundstück” (> R 164 Abs. 2). ²Der Grundbesitzwert ergibt sich regelmäßig durch

• die Anwendung des für alle Grundstücke geltenden Vervielfältigers von 12,5

• auf die maßgebende Jahresmiete (> R 167) bzw. übliche Miete (> R 171 und 172)

• abzüglich der Wertminderung wegen Alters des Gebäudes (> R 174),

• bei Wohngrundstücken mit nicht mehr als zwei Wohnungen erhöht um einen Zuschlag von 20 Prozent (> R 175).

³Der so ermittelte Wert darf nicht geringer sein als der Mindestwert (> R 176). ⁴Eine gesonderte Berücksichtigung von wertmindernden Umständen unterbleibt. ⁵Das gilt z. B. für Lärm-, Rauch- und Geruchsbelästigungen, Baumängel und Bauschäden sowie für die Denkmaleigenschaft eines Grundstücks. ⁶Der Grundbesitzwert ist auf volle fünfhundert Euro abzurunden (§ 139 BewG).

46. Jahresmiete (R 167)

(1)  ¹Jahresmiete ist die vertraglich vereinbarte Miete, die der Mieter oder Pächter für die Nutzung des bebauten Grundstücks im Besteuerungszeitpunkt, umgerechnet auf zwölf Monate, zu zahlen hat. ²Das gilt auch für öffentlich geförderte Wohnungen. ³Zur Jahresmiete rechnen auch

• Mieteinnahmen für Stellplätze,

• Mieteinnahmen für Nebengebäude, z. B. für Garagen,

• Vergütungen für außergewöhnliche Nebenleistungen des Vermieters, die nicht die Raumnutzung betreffen, aber neben der Raumnutzung aufgrund des Mietvertrags gewährt werden (z. B. Reklamenutzung sowie für das Aufstellen von Automaten).

• Vergütungen für Nebenleistungen, die zwar die Raumnutzung betreffen, jedoch nur einzelnen Mietern zugute kommen (z. B. zusätzliche Mieteinnahmen für die Verkabelung des Gebäudes zwecks Datenfernübertragung, für den Einbau einer Klimaanlage oder für die Nutzung eines Schwimmbads),

• Untermietzuschläge,

• Baukostenzuschüsse und Mietvorauszahlungen, soweit sie auf die Miete anzurechnen sind,

• Zahlungen des Mieters an Dritte für den Eigentümer, soweit es sich nicht um Betriebskosten im Sinne des § 27 der II. BV oder § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) handelt (z. B. Erschließungskosten),

• Leistungen des Mieters, die nicht in Geld bestehen, soweit sie nicht gleichzeitig als Betriebskosten zu berücksichtigen wären (z. B. die Übernahme der Grundstücksverwaltung),

• um Neben- und Betriebskosten bereinigte Leasing-Raten, soweit sie auf die Überlassung des Grundstücks entfallen.

⁴Nicht in die Jahresmiete einzubeziehen sind insbesondere

• Einnahmen für die Überlassung von Maschinen und Betriebsvorrichtungen,

• Einnahmen für die Überlassung von Einrichtungsgegenständen (z. B. bei möblierten Wohnungen, Ferienwohnungen, Studentenwohnheimen),

• Dienstleistungen, die nicht die Grundstücksnutzung betreffen (Reinigungsdienste),

• Zuzahlungen Dritter außerhalb des Mietverhältnisses (z. B. bei Bauherrengemeinschaften Zahlungen des Mietgarantiegebers),

• Aufwendungszuschüsse im öffentlich geförderten Wohnungsbau,

• die Umsatzsteuer.

⁵Bei der Jahresmiete handelt es sich um eine Sollmiete. ⁶Auf die tatsächlich gezahlte Miete kommt es nicht an. ⁷Bei Mietausfall ist somit trotz des geringeren Ertrags eine Bewertung auf der Grundlage der vereinbarten Miete vorzunehmen. ⁸Bei mehrstöckigen Mietverhältnissen berechnet sich die Jahresmiete nach den Beträgen, die der oder die Mieter (Hauptmieter) an den Vermieter (Eigentümer) vereinbarungsgemäß zu zahlen haben. ⁹Hierzu zählen auch Untermietzuschläge.

(2)  ¹In den Fällen der Betriebsaufspaltung ist vorbehaltlich des § 146 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BewG von der zwischen dem Besitzunternehmen und dem Betriebsunternehmen vertraglich vereinbarten Miete auszugehen. ²Ist das Grundstück oder ein Teil davon im Besteuerungszeitpunkt nicht vermietet (z. B. Leerstand bei Mieterwechsel oder wegen Modernisierung) ist die übliche Miete anzusetzen (§ 146 Abs. 3 BewG; > R 171).

47. Betriebskosten (R 168)

(1)  ¹Nicht zur Jahresmiete gehören die Betriebskosten im Sinne des § 27 II. BV oder § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV), die neben der Miete mit dem Mieter abgerechnet werden können (umlagefähige Bewirtschaftungskosten). ²Sind die Betriebskosten ganz oder teilweise in der vereinbarten Miete enthalten, sind sie herauszurechnen. ³Werden Betriebskosten pauschal erhoben und nicht mit dem Mieter abgerechnet, sind sie in der Jahresmiete zu erfassen. ⁴Die tatsächlich angefallenen Betriebskosten sind davon abzuziehen. ⁵Instandsetzungs- und Verwaltungskosten sowie das Mietausfallwagnis (nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten) sind bereits bei der Festlegung des Vervielfältigers berücksichtigt worden.

(2)  ¹Werden Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten jedoch vom Mieter getragen (Triple-Net-Vereinbarungen), sind diese Kosten – ggf. mit einem pauschalen Zuschlag – in die Jahresmiete einzurechnen. ²Dies gilt nicht für die üblichen Schönheitsreparaturen bei Wohnraum.

48. Vermietung zu gewerblichen, freiberuflichen oder öffentlichen Zwecken (R 169)

Die Grundsätze der R 167 und 168 gelten entsprechend für gewerblich, freiberuflich oder öffentlich genutzte Grundstücke oder Grundstücksteile.

49. R 170 (Entfallen)

50. Ansatz der üblichen Miete (R 171)

(1)  ¹Die übliche Miete ist nach § 146 Abs. 3 BewG in den Fällen anzusetzen, in denen Grundstücke oder Grundstücksteile

• eigengenutzt,

• ungenutzt,

• zu vorübergehendem Gebrauch überlassen,

• unentgeltlich überlassen sind oder

• zu einer um mehr als 20 Prozent von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen werden.

(2)  ¹Der Ansatz der üblichen Miete bei der Nutzung durch den Eigentümer gilt nicht nur bei der Überlassung von Wohnräumen, sondern auch für die Überlassung von gewerblich oder freiberuflich genutzten Räumen. ²Deshalb ist z. B. das vom Grundstückseigentümer selbst genutzte Bürohaus und der selbst genutzte Laden unter Ansatz der üblichen Miete zu bewerten. ³Die übliche Miete ist auch dann anzusetzen, wenn ein Grundstück oder ein Grundstücksteil an andere unentgeltlich zur Nutzung überlassen wird, unabhängig davon, ob es sich bei den anderen um Angehörige des Grundstückseigentümers oder um fremde Dritte handelt. ⁴Auf die Art der Nutzung des Grundstücks oder des Grundstücksteils kommt es nicht an. ⁵Ungenutzt ist ein Grundstück, wenn kein Mietvertragsverhältnis vorliegt und es leersteht (> R 167 Abs. 2). ⁶Vorübergehender Gebrauch liegt vor, wenn die Vermietungen typischerweise unter zwölf Monaten erfolgen, wie z. B. bei Vermietungen von Ferienwohnungen. ⁷Die Gründe, die zu der Abweichung der tatsächlichen Miete von der üblichen Miete um mehr als 20 Prozent nach unten oder oben geführt haben, sind unbeachtlich.

(3)  ¹Bei der üblichen Miete handelt es sich um die Miete, die für nach Art, Lage, Größe, Ausstattung und Alter vergleichbare, nicht preisgebundene Grundstücke von fremden Mietern bezahlt wird (§ 146 Abs. 3 Satz 2 BewG). ²Der Begriff „Ausstattung” beinhaltet nicht den baulichen Zustand des Gebäudes bezogen auf Baumängel bzw. Bauschäden. ³Bei der für die übliche Miete maßgebenden Ausstattung handelt es sich um die baualterstypischen, mietwertbestimmenden Merkmale eines Grundstücks wie z. B. Elektro-, Sanitär- und Heizungsinstallationen. ⁴Betriebskosten sind hierbei nicht einzubeziehen (> R 168 Abs. 1). ⁵Bei der Mietableitung für frei finanzierte Wohnungen bleiben Mieten, die auf ungewöhnlichen oder persönlichen Verhältnissen beruhen, außer Betracht. ⁶Mieten für Wohnungen, die mit öffentlichen Mitteln gefördert worden sind, können ebenfalls nicht herangezogen werden. ⁷Es bestehen keine Bedenken, die übliche Miete für Wohnungen im öffentlich geförderten Wohnungsbau bei Bedarf aus der Miete vergleichbarer preisgebundener Wohnungen abzuleiten.

51. Ermittlung der üblichen Miete (R 172)

(1)  ¹Die übliche Miete kann aus Vergleichsmieten oder Mietspiegeln abgeleitet, mit Hilfe einer Mietdatenbank (§ 558e BGB) geschätzt oder durch ein Mietgutachten ermittelt werden. ²Bei Garagen ist als übliche Miete regelmäßig ein Festwert pro Stellplatz anzusetzen.

(2)  ¹Die Ableitung der üblichen Miete aus Vergleichsmieten kommt unter Berücksichtigung des § 146 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BewG insbesondere in Betracht, wenn

1. sich die eigengenutzten und die vermieteten Räumlichkeiten in einem Objekt befinden. ²Die übliche Miete kann bei vergleichbarer Ausstattung aus der vereinbarten Jahresmiete abgeleitet werden. ³Dies ist auch bei einem Zweifamilienhaus möglich, in dem eine Wohnung vermietet und eine Wohnung eigengenutzt ist, wenn beide Wohnungen in ihrer Ausstattung vergleichbar sind und die Miete für die vermietete Wohnung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommen ist:

2. der Steuerpflichtige Eigentümer mehrerer Objekte ist, die in unmittelbarer Nachbarschaft zu dem eigengenutzten Objekt belegen sind. ²Auch hier kann die übliche Miete aus den Vergleichsmieten der vermieteten Objekte abgeleitet werden. ³Dazu muss der Steuerpflichtige die Vergleichsobjekte dem Finanzamt benennen:

3. dem Finanzamt Vergleichsmieten vorliegen, z. B. aus ertragsteuerlichen Unterlagen.

²§ 30 AO ist zu beachten.

(3)  ¹Liegt ein nach dem Gesetz zur Regelung der Miethöhe bzw. nach den §§ 558c, 558d BGB erstellter Mietspiegel vor, kann bei der Ableitung der üblichen Miete auf diesen zurückgegriffen werden, wenn dieser Mietspiegel für den Besteuerungszeitpunkt gilt. ²Bei anderen Mietspiegeln ist darauf zu achten, dass sie einen repräsentativen Querschnitt der ortsüblichen Entgelte vergleichbarer Wohnungen oder Räumlichkeiten enthalten. ³Sofern der Mietspiegel Mietentgelte einschließlich der Betriebskosten ausweist, müssen die Betriebskosten mit den dort angegebenen Beträgen herausgerechnet werden.

(4) Nach § 558e BGB handelt es sich bei einer Mietdatenbank um eine zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam geführt oder anerkannt wird und aus der Auskünfte gegeben werden, die für einzelne Wohnungen einen Schluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete zulassen.

(5)  ¹In Ausnahmefällen kann der Steuerpflichtige die übliche Miete durch ein Mietgutachten nachweisen. ²Das Mietgutachten ist von einem Sachverständigen oder dem örtlich zuständigen Gutachterausschuss zu erstellen.

(6)  ¹Wird die übliche Miete für Grundstücke mit nicht mehr als zwei Wohnungen aus Vergleichsmieten für Mietwohngrundstücke abgeleitet, ist ein angemessener Zuschlag anzusetzen, der sich in erster Linie nach den Vorgaben des Mietspiegels richtet. ²Auch in diesen Fällen ist der Grundstücksausgangswert um den Zuschlag nach § 146 Abs. 5 BewG zu erhöhen. ³Bei Ferienwohnungen ist die übliche Miete nach der saisonabhängigen Miete unter Berücksichtigung der üblichen Auslastung zu ermitteln.

(7)  ¹Bei aufwändig gestalteten Wohngrundstücken kommt eine Bewertung als Sonderfall im Sinne des § 147 BewG nicht in Betracht (> R 178 Abs. 2). ²Die besondere Ausstattung oder Gestaltung des Grundstücks ist bei der Schätzung der üblichen Miete angemessen zu berücksichtigen.

(8) Ist ein Grundstück oder ein Teil davon im Besteuerungszeitpunkt wegen Modernisierungsarbeiten nicht vermietet (> R 167 Abs. 2 S. 2), ist die übliche Miete ausgehend vom Zustand des Grundstücks oder Grundstücksteils vor der Modernisierung zu ermitteln.

52. Wohn-/Nutzfläche (R 173)

(1)  ¹Für Wohngrundstücke wird die Wohn-/Nutzfläche regelmäßig nach §§ 42 bis 44 II. BV bzw. nach §§ 2 ff. WoFIV ermittelt. ²Wird die übliche Miete aus Mietspiegeln abgeleitet, handelt es sich um eine Miete, die sich auf einen Quadratmeter Wohn-/Nutzfläche bezieht. ³Maßgebend für die Ermittlung der Wohn-/Nutzfläche des zu bewertenden Gebäudes sind die Vorgaben im Mietspiegel.

(2) Werden Gebäude oder Gebäudeteile zu gewerblichen, freiberuflichen oder öffentlichen Zwecken genutzt, ist die Nutzfläche in sinngemäßer Anwendung der Vorschriften zur II. BV bzw. zur WoFIV zu ermitteln.

(3) Erfolgt die Ableitung der üblichen Miete auf der Grundlage von Vergleichsmieten, ist die Wohn-/Nutzfläche wie bei der Anwendung von Mietspiegeln zu ermitteln.

(4) Die Wohn-/Nutzfläche ist auf volle Quadratmeter abzurunden.

53. Alterswertminderung (R 174)

(1)  ¹Der Ausgangswert aus Jahresmiete × 12,5 ist wegen des Alters des Gebäudes für jedes Jahr, das seit Bezugsfertigkeit des Gebäudes bis zum Besteuerungszeitpunkt vollendet worden ist, um 0,5 Prozent, höchstens jedoch insgesamt um 25 Prozent zu ermäßigen. ²Es bestehen keine Bedenken, zugunsten des Steuerpflichtigen als Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit stets den 1.1. des Jahres der Bezugsfertigkeit anzunehmen.

(2)  ¹Sind an einem Gebäude nach dessen Bezugsfertigkeit bauliche Maßnahmen durchgeführt worden, die die gewöhnliche Nutzungsdauer des Gebäudes um mindestens 25 Jahre verlängert haben, ist bei der Alterswertminderung von einer der Verlängerung der gewöhnlichen Nutzungsdauer entsprechenden Bezugsfertigkeit auszugehen (§ 146 Abs. 4 Satz 2 BewG). ²Eine Verlängerung der Nutzungsdauer um mindestens 25 Jahre setzt voraus, dass das Gebäude durchgreifend erneuert und verbessert worden ist. ³Durch die Baumaßnahme müssen verbrauchte Teile ersetzt oder neue Bauteile in das Gebäude eingefügt worden sein, die für die Nutzungsdauer des Gebäudes bestimmend sind, wie z. B. Fundamente, tragende Außen- und Innenwände, Geschossdecken sowie der Dachaufbau. ⁴Ist danach von einer Verlängerung der Nutzungsdauer um mindestens 25 Jahre auszugehen, bestimmt sich die Alterswertminderung nach einem fiktiven Fertigstellungsjahr, das aus dem Jahr der erstmaligen Bezugsfertigkeit zuzüglich der Verlängerung der gewöhnlichen Nutzungsdauer aufgrund der baulichen Maßnahme zu ermitteln ist.

(3)  ¹Hat sich die gewöhnliche Nutzungsdauer insbesondere wegen nicht behebbarer Baumängel oder Bauschäden verkürzt, kann diesem Umstand bei der Bewertung nach dem Ertragswertverfahren nicht durch eine verkürzte Nutzungsdauer Rechnung getragen werden. ²Eine Ermäßigung des Grundbesitzwerts kann sich in diesen Fällen nur dadurch ergeben, dass der Steuerpflichtige insgesamt einen unter dem Ertragswert liegenden gemeinen Wert (Verkehrswert) gegenüber dem Finanzamt nachweist (§ 138 Abs. 4 BewG; > Tz. 2).

(4)  ¹Bei Grundstücken, auf denen sich Gebäude mit unterschiedlichen Fertigstellungsjahren befinden, ist grundsätzlich für jedes Gebäude eine gesonderte Alterswertminderung vorzunehmen. ²Dies gilt nicht für Nebengebäude, die sich nur geringfügig auf den Grundstückswert auswirken. ³Daher kann bei Wohngrundstücken mit Garagen, die zu einem späteren Zeitpunkt als das Hauptgebäude fertig gestellt worden sind, für die Garagen das Jahr der Bezugsfertigkeit des Hauptgebäudes zugrunde gelegt werden. ⁴Anbauten teilen im Allgemeinen aufgrund ihrer Bauart oder Nutzung das Schicksal des Hauptgebäudes. ⁵Auch für den Anbau kann somit bei der Alterswertminderung grundsätzlich das Fertigstellungsjahr des Hauptgebäudes angesetzt werden. ⁶Für Aufstockungen ist im Allgemeinen das Fertigstellungsjahr der unteren Geschosse maßgebend. ⁷Es ist jedoch zu prüfen, ob durch die baulichen Maßnahmen die restliche Nutzungsdauer des Gebäudes um mindestens 25 Jahre verlängert worden ist.

54. Zuschlag bei Grundstücken mit nicht mehr als zwei Wohnungen (R 175)

(1)  ¹Der nach Abzug der Alterswertminderung verbleibende Ausgangswert ist bei Grundstücken, deren Gebäude nicht mehr als zwei Wohnungen enthält, um 20 Prozent zu erhöhen, wenn das Grundstück ausschließlich Wohnzwecken dient. ²Unter die Zuschlagsregelung fallen insbesondere Einfamilienhäuser sowie Wohngrundstücke mit zwei Wohnungen. ³Bei Eigentumswohnungen kommt nur dann ein Zuschlag in Betracht, wenn die Eigentumswohnung baulich wie ein Einfamilienhaus gestaltet ist oder in einer Wohnanlage gelegen ist, die nur aus zwei Eigentumswohnungen besteht. ⁴Ansonsten ist bei Eigentumswohnungen kein Zuschlag zu berücksichtigen.

(2)  ¹Unter einer Wohnung im Sinne des § 146 Abs. 5 BewG ist eine Zusammenfassung von Räumen zu verstehen, die von anderen Wohnungen oder Räumen baulich getrennt sind. ²Es muss somit ein dauerhafter baulicher Abschluss vorhanden sein, der jedoch nicht in allen Belangen den Anforderungen an die Abgeschlossenheit nach den Bestimmungen zum Wohnungseigentumsgesetz oder nach den DIN-Vorschriften entsprechen muss. ³Weiter muss ein eigener Zugang bestehen, der nicht durch einen anderen Wohnbereich führt. ⁴Diese Voraussetzung ist z. B. erfüllt, wenn ein eigener Zugang unmittelbar von Außen vorhanden ist oder wenn jede Wohneinheit in dem Gebäude jeweils durch eine abschließbare Eingangstür gegenüber dem gemeinsamen Treppenhaus oder Vorraum abgetrennt ist. ⁵Die zu einer Wohneinheit zusammengefassten Räume müssen über eine Küche verfügen. ⁶Dabei reicht es aus, wenn in dem als Küche vorgesehenen Raum die Anschlüsse für diejenigen Einrichtungs- und Ausstattungsgegenstände vorhanden sind, die für die Führung eines selbstständigen Haushalts notwendig sind, insbesondere Stromanschluss für den Elektroherd bzw. Gasanschluss für den Gasherd, Kalt- und ggf. Warmwasserzuleitung und ein Ausguss. ⁷Weiter müssen ein Bad mit Wanne oder Dusche und eine Toilette vorhanden sein; ein Waschbecken reicht nicht aus. ⁸Die Wohnfläche muss mindestens 23 m² betragen.

(3)  ¹Ein Zuschlag von 20 Prozent ist nur in den Fällen vorzunehmen, in denen das Grundstück ausschließlich Wohnzwecken dient. ²Ein Raum innerhalb der Wohnung, der als häusliches Arbeitszimmer genutzt wird, ist – unabhängig von der ertragsteuerlichen Qualifikation – der Nutzung zu Wohnzwecken zuzurechnen. ³Befinden sich in dem Gebäude neben den Wohnräumen auch gewerblich, freiberuflich oder zu öffentlichen Zwecken benutzte Räume, ist bei der Grundstücksbewertung kein Zuschlag anzusetzen. ⁴Dienen Räume sowohl Wohnzwecken als auch gewerblichen, beruflichen oder öffentlichen Zwecken, so richtet sich die Zuordnung danach, welcher Zweck in diesen Räumen überwiegt.

55. Mindestwert (R 176)

(1)  ¹Der nach R 166 bis 175 ermittelte Grundbesitzwert darf nicht geringer sein als der Wert, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück anzusetzen wäre (Mindestwert; § 146 Abs. 6 in Verbindung mit § 145 Abs. 3 BewG). ²Der Mindestwert errechnet sich regelmäßig aus der Grundstücksfläche und dem auf 80 Prozent ermäßigten Bodenrichtwert. ³Wegen Einzelheiten zur Wertermittlung > R 160 bis 162.

(2)  ¹Weicht die tatsächliche Bebauung von der rechtlich zulässigen Nutzung des Bodenrichtwertgrundstücks ab, ist dies bei der Wertermittlung nur dann wertmindernd zu berücksichtigen, wenn rechtlich keine Möglichkeit besteht, das Maß der zulässigen baulichen Nutzung durch Erweiterung oder Neubau auszuschöpfen. ²Das gilt insbesondere für Grundstücke mit Baulasten und Grunddienstbarkeiten, soweit sie sich auf das Maß der baulichen Nutzung auswirken, sowie für Grundstücke, die unter Denkmalschutz gestellt sind. ³Zur Berücksichtigung der Wertminderung in den genannten Ausnahmefällen ist die Geschossflächenzahl nach den Außenmaßen des Gebäudes in allen Vollgeschossen zu ermitteln (§ 20 Abs. 3 Satz 1 BauNVO). ⁴§ 20 Abs. 3 Satz 2 BauNVO in der Fassung vom 22.4.1993 ist nicht anzuwenden. ⁵Die Geschossfläche ist durch die Grundstücksfläche zu teilen und ergibt die der tatsächlichen Nutzung entsprechende Geschossflächenzahl. ⁶Die errechnete Geschossflächenzahl und die Geschossflächenzahl des Bodenrichtwertgrundstücks sind in Umrechnungskoeffizienten auszudrücken. ⁷Der Bodenwert ist nach folgender Formel zu berechnen:

(3)  ¹Der Steuerpflichtige hat die Möglichkeit, den niedrigeren gemeinen Wert (Verkehrswert) für die gesamte wirtschaftliche Einheit des bebauten Grundstücks nachzuweisen (> Tz. 2 Abs. 3 Satz 2). ²Mithin kann der Nachweis nicht auf den Wert des Grund und Bodens beschränkt werden.

56. R 177 (Entfallen)

Zu § 147 BewG

57. Sonderfälle bebauter Grundstücke (R 178)

(1)  ¹Ist ein bebautes Grundstück nicht vermietet und lässt sich für dieses Grundstück die übliche Miete nicht ermitteln, ist der Grundbesitzwert nach § 147 Abs. 2 BewG zu berechnen. ²Dies gilt insbesondere für Grundstücke mit Gebäuden, die zur Durchführung bestimmter Fertigungsverfahren, zu Spezialnutzungen oder zur Aufnahme bestimmter technischer Einrichtungen errichtet worden sind und nicht oder nur mit erheblichem Aufwand für andere Zwecke nutzbar gemacht werden können (§ 147 Abs. 1 Satz 2 BewG). ³Unter der Voraussetzung des Satzes 1 können insbesondere Grundstücke mit folgenden Gebäuden (Gewerbegrundstücke und sonstige Grundstücke) betroffen sein:

• Badehäuser,

• Bankgebäude,

• Bootshäuser,

• Gewächshäuser,

• hallenartige Gebäude, insbesondere Lagerhäuser, Ausstellungs- und Messehallen,

• Hallenbäder,

• Heime, insbesondere Alten-, Pflege- oder Kinderheime,

• Hotelgebäude,

• Hotelpensionen,

• Kliniken,

• Kühlhäuser,

• Laboratorien,

• Lichtspielhäuser, Lichtspielzentren,

• Molkereigebäude,

• Parkhäuser, insbesondere Hoch- und Tiefgaragen sowie Parkpaletten,

• Pförtnergebäude,

• Privatschulen,

• Produktionsgebäude,

• Saalbauten,

• Sanatorien,

• Sporthallen, insbesondere Tennis- und Reithallen,

• Tankstellengebäude, insbesondere Verkaufs-, Personal- und Sanitärräume,

• Theater,

• Transformatorengebäude,

• Trinkhallen,

• Trockenhäuser,

• Vereinshäuser,

• Wagenwasch-, Pflege- und Werkstatthallen, Lager und Garagen,

• Werkstattgebäude.

⁴Sofern sich auf dem regionalen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt, ist der Grundbesitzwert nach § 146 BewG zu ermitteln.

(2)  ¹Wohngrundstücke, die aufwändig ausgestattet bzw. gestaltet sind, sind nach dem Ertragswertverfahren zu bewerten. ²Zur Ermittlung der üblichen Miete > R 172 Abs. 7.

(3)  ¹Die wirtschaftliche Einheit eines Gewerbegrundstücks oder eines sonstigen Grundstücks umfasst regelmäßig den Grund und Boden, die Gebäude, die Außenanlagen, insbesondere Wege- und Platzbefestigungen sowie Einfriedungen, die sonstigen wesentlichen Bestandteile und das Zubehör. ²Der Umstand, dass die Gebäude zu unterschiedlichen Zwecken genutzt werden, steht der Annahme einer wirtschaftlichen Einheit nicht entgegen. ³Nicht in die wirtschaftliche Einheit einzubeziehen sind Maschinen und sonstige Vorrichtungen aller Art, die zu einer Betriebsanlage gehören (Betriebsvorrichtungen).

(4)  ¹Zum Grund und Boden gehören die im räumlichen Zusammenhang stehenden bebauten und unbebauten Flachen. ²Demnach sind auch die unbebauten Flächen zwischen Fabrikgebäuden sowie Lagerflächen, die innerhalb des Fabrikgeländes liegen, der wirtschaftlichen Einheit des zu bewertenden Grundstücks zuzurechnen.

(5)  ¹Die räumliche Trennung von Flächen steht der Annahme einer wirtschaftlichen Einheit grundsätzlich entgegen. ²Grundstücke, die räumlich getrennt liegen, können nicht deshalb zu einer wirtschaftlichen Einheit zusammengefasst werden, weil sie zu demselben Gewerbebetrieb gehören. ³Sind die Flächen eines Gewerbebetriebs durch eine öffentliche Straße voneinander getrennt, können sie regelmäßig nicht als eine wirtschaftliche Einheit angesehen werden. ⁴Hiervon kann jedoch in den Fällen abgewichen werden, in denen nach der Verkehrsauffassung (§ 2 BewG) wegen der örtlichen Gewohnheit und der tatsächlichen Nutzung eine wirtschaftliche Zusammengehörigkeit derart besteht, dass sich die Zusammenfassung zu einer wirtschaftlichen Einheit für einen Außenstehenden aufdrängt (z. B. bei Verbindung von räumlich getrennt liegenden Produktionsstätten durch einen Tunnel oder eine Brücke).

(6)  ¹Vorrats- und Erweiterungsgelände, das im Besteuerungszeitpunkt noch nicht betrieblich genutzt wird, ist regelmäßig nicht zusammen mit der wirtschaftlichen Einheit des Gewerbegrundstücks zu bewerten. ²Dies gilt umso mehr für die Fälle, in denen nach den Verhältnissen vom Besteuerungszeitpunkt eine Veräußerung des Vorrats- oder Erweiterungsgeländes wahrscheinlich ist. ³Steht dagegen die künftige Bebauung des Vorrats- oder Erweiterungsgeländes durch den Betrieb fest, oder sind diese Flächen durch eine Umzäunung in das Fabrikgelände einbezogen, so ist von einer wirtschaftlichen Einheit auszugehen.

(7)  ¹Befindet sich auf einem Grundstück neben den Produktionsgebäuden auch das Wohnhaus des Betriebsinhabers, ist regelmäßig von einer wirtschaftlichen Einheit auszugehen. ²Hier kommt es entscheidend auf das Bauordnungs- und Bauplanungsrecht als Ausdruck der örtlichen Gewohnheit an, wonach das Grundstück regelmäßig nur als Ganzes veräußert werden kann. ³Diese Grundsätze sind auch bei der Frage zu beachten, ob Wohngebäude für Betriebsangehörige in die wirtschaftliche Einheit einzubeziehen sind.

(8) Befinden sich auf einem Grundstück neben Gebäuden oder Gebäudeteilen, die nach § 147 BewG mit dem ertragsteuerlichen Wert anzusetzen sind, auch solche, die nach dem Ertragswertverfahren (§ 146 BewG) zu bewerten wären, richtet sich die Wertermittlung für die gesamte wirtschaftliche Einheit einheitlich nach § 147 BewG.

58. Ermittlung des Werts von bebauten Grundstücken nach § 147 BewG (R 179)

(1)  ¹Der Grundbesitzwert ist in den Sonderfällen des § 147 BewG unter getrenntem Ansatz des Werts des Grund und Bodens und der Gebäude zu ermitteln. ²Mit diesem Wertansatz sind auch die auf dem Grundstück befindlichen Außenanlagen sowie das Zubehör abgegolten.

(2)  ¹Der Wert des Grund und Bodens errechnet sich regelmäßig aus der Grundstücksfläche und dem auf 70 Prozent ermäßigten Bodenrichtwert (§ 147 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 145 Abs. 3 Satz 1 BewG). ²Weicht das zu bewertende Grundstück in seinen Merkmalen von den Vorgaben für das Bodenrichtwertgrundstück ab, ist dem durch Wertkorrekturen Rechnung zu tragen (> R 161 und 176). ³Wegen Einzelheiten zur Wertermittlung > R 160 und 161.

(3)  ¹Der Wert des Gebäudes bestimmt sich nach den ertragsteuerlichen Bewertungsvorschriften (§ 147 Abs. 2 Satz 2 BewG). ²Bei bilanzierenden Steuerpflichtigen, bei denen das Grundstück zum ertragsteuerlichen Betriebsvermögen gehört, ist dies der Steuerbilanzwert, bei Personengesellschaften einschließlich entsprechender Posten in den Ergänzungsbilanzen der Gesellschafter, unter Berücksichtigung sämtlicher Abschreibungen, unabhängig von ihrer bilanztechnischen Behandlung, und sonstiger Minderungen, z. B. aus einer übertragenen Rücklage nach § 6b EStG oder durch Verrechnung von Zuschüssen. ³Maßgebend ist der Steuerbilanzwert im Besteuerungszeitpunkt (§ 147 Abs. 2 Satz 2 zweiter Halbsatz BewG). ⁴Dies erfordert grundsätzlich das Aufstellen einer Zwischenbilanz im Besteuerungszeitpunkt. ⁵Aus Gründen der Verwaltungsvereinfachung bestehen keine Bedenken, den Steuerbilanzwert im Besteuerungszeitpunkt aus dem letzten Bilanzansatz für das Gebäude vor dem Besteuerungszeitpunkt durch Kürzung um die anteiligen Abschreibungen bis zum Besteuerungszeitpunkt abzuleiten, wenn in diesem Zeitraum keine Veränderungen an dem Grundstück stattgefunden haben. ⁶Liegt keine Steuerbilanz vor, ist der Wert aus der Handelsbilanz zu übernehmen. ⁷Fiktive Sonderabschreibungen sind nicht zu berücksichtigen.

(4)  ¹Wird der Gewinn durch Einnahme-Überschussrechnung ermittelt, ist das Gebäude bei Zugehörigkeit zum Betriebsvermögen mit dem Restbuchwert im Besteuerungszeitpunkt anzusetzen. ²Der Restbuchwert berechnet sich regelmäßig aus den Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich zu verrechnender Zuschüsse und der bis zum Besteuerungszeitpunkt in Anspruch genommenen Abschreibungen. ³Bei Gebäuden, die sich im Privatvermögen befinden, ist ebenfalls für den Gebäudewert von den Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich zu verrechnender Zuschüsse und der bis zum Besteuerungszeitpunkt in Anspruch genommenen Abschreibungen auszugehen. ⁴Für Zeiten, in denen ein Gebäude oder Gebäudeteil nicht der Einkünfteerzielung diente und deshalb keine Abschreibungen in Anspruch genommen werden konnten, sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten um die Abschreibungen nach § 7 Abs. 4 EStG zu mindern.

(5)  ¹Der Wert des Grund und Bodens und der Gebäude sind zu einem Gesamtwert zusammenzufassen und auf volle fünfhundert Euro abzurunden (§ 139 BewG). ²Das Ergebnis stellt den Grundbesitzwert dar. ³Der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wert (Verkehrswert) ist nur für die gesamte wirtschaftliche Einheit des bebauten Grundstücks im Sinne des § 147 BewG möglich (> Tz. 2 Abs. 3 Satz 2). ⁴Mithin kann der Nachweis nicht auf den Wert des Grund und Bodens beschränkt werden.

59. R 180 (Entfallen)

Zu § 148 BewG

60. Begriff des Erbbaurechts (R 181)

(1)  ¹Bei Grundstücken, die mit einem Erbbaurecht belastet sind, bilden das Erbbaurecht und das belastete Grundstück je eine selbstständige wirtschaftliche Einheit (§ 68 Abs. 1 Nr. 2 BewG, § 70 Abs. 1 BewG). ²Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche Recht an einem Grundstück, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben. ³Das belastete Grundstück ist das Grundstück, an dem das Erbbaurecht bestellt ist. ⁴Übernimmt der Eigentümer des belasteten Grundstücks das Erbbaurecht oder erwirbt der Erbbauberechtigte das belastete Grundstück („Eigentümererbbaurecht”), bleiben Erbbaurecht und belastetes Grundstück als selbstständige wirtschaftliche Einheiten bestehen.

(2)  ¹Das Erbbaurecht entsteht zivilrechtlich mit der Eintragung in das Grundbuch (§ 11 ErbbauVO in Verbindung mit § 873 BGB). ²Schenkungsteuerrechtlich gilt das Erbbaurecht bereits dann als entstanden, wenn an dem Grundstück durch notariellen Vertrag ein Erbbaurecht bestellt worden ist und die Vertragsparteien in der Lage sind, die Eintragung im Grundbuch zu bewirken (> R 23 Abs. 1).

(3)  ¹Das Erbbaurecht erstreckt sich im Allgemeinen auf das ganze Grundstück. ²Erstreckt es sich jedoch nur auf einen Teil des Grundstücks im Sinne des Zivilrechts, ist dieser Teil als selbstständige wirtschaftliche Einheit im Sinne des § 148 Abs. 1 BewG zu bewerten. ³Für den restlichen Teil des Grundstücks ist die Bewertung nach den allgemeinen Grundsätzen durchzuführen.

(4)  ¹Errichtet der Erbbauberechtigte ein einheitliches Gebäude auf einem erbbaurechtsbelasteten und einem ihm gehörenden angrenzenden Grundstück, sind der Gebäudeteil auf dem erbbaurechtsbelasteten Grundstück als Erbbaurecht und das eigene Grundstück mit dem dort errichteten Gebäudeteil als bebautes Grundstück getrennt zu bewerten. ²Entsprechend ist zu verfahren, wenn das angrenzende Grundstück aufgrund eines Pachtvertrags bebaut worden ist und für diesen Gebäudeteil eine Bewertung als Gebäude auf fremdem Grund und Boden nach § 148a BewG durchzuführen ist.

61. Wert des belasteten Grundstücks und des Erbbaurechts (R 182)

(1)  ¹Bei der Ermittlung der Grundbesitzwerte für die wirtschaftlichen Einheiten des belasteten Grundstücks und des Erbbaurechts ist von einem Gesamtwert auszugehen, der für den Grund und Boden einschließlich der Gebäude vor Anwendung des § 139 BewG zu ermitteln wäre, wenn die Belastung mit dem Erbbaurecht nicht bestünde. ²Der Gesamtwert ist eine reine Rechengröße.

(2)  ¹Der Wert des Grund und Bodens entfällt auf die wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks (§ 148 Abs. 2 BewG). ²Ist das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück unbebaut und mithin der Gesamtwert nach § 145 Abs. 3 zu ermitteln, entfällt der Gesamtwert allein auf die wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks. ³In diesem Fall beträgt der Steuerwert der wirtschaftlichen Einheit des Erbbaurechts Null Euro. ⁴Bei einem bebauten Grundstück richtet sich die Ermittlung des Gesamtwerts nach §§ 146 bzw. 147 BewG (§ 148 Abs. 1 BewG). ⁵Bei einem belasteten Grundstück, auf dem sich im Besteuerungszeitpunkt ein Gebäude im Zustand der Bebauung befindet, berechnet sich der Gesamtwert nach § 149 BewG.

(3)  ¹Bei bebauten Grundstücken nach § 146 BewG beträgt der Gebäudewert 80 Prozent des Wertes nach § 146 Abs. 2 bis 5 BewG; der verbleibende Teil des Gesamtwerts entspricht dem Wert des Grund und Bodens. ²Auch wenn für das Grundstück der Mindestwertansatz nach § 146 Abs. 6 BewG zur Anwendung kommt, beträgt der Gebäudewert 80 Prozent des Ertragswerts nach § 146 Abs. 2 bis 5 BewG. ³In Fällen des § 147 Abs. 1 ist der Wert des Grund und Bodens nach § 147 Abs. 2 Satz 1 BewG und der Gebäudewert nach § 147 Abs. 2 Satz 2 BewG zu ermitteln. ⁴Der Wert des Grund und Bodens ist der wirtschaftlichen Einheit des belasteten Grundstücks zuzurechnen (§ 148 Abs. 2 BewG). ⁵Die Zurechnung des Gebäudewerts ist abhängig von der Laufzeit des Erbbaurechts im Besteuerungszeitpunkt und der Entschädigungsregelung.

(4)  ¹Beträgt die Laufzeit des Erbbaurechts im Besteuerungszeitpunkt weniger als 40 Jahre und geht das Gebäude nach Ablauf des Vertrags entschädigungslos auf den Erbbauverpflichteten über, ist der Gebäudewert zu verteilen. ²Die prozentualen Anteile nach § 148 Abs. 3 Satz 3 BewG sind danach der wirtschaftlichen Einheit des Erbbaurechts zuzurechnen. ³Der verbleibende Teil entfällt auf die wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks. ⁴Ist die Entschädigung für das Gebäude auf einen Teil des gemeinen Werts (Verkehrswerts) beschränkt, so bezieht sich die Verteilung nur auf den nicht zu entschädigenden Teil des Gebäudewerts. ⁵In allen anderen Fällen entfällt der Gebäudewert auf die wirtschaftliche Einheit des Erbbaurechts. ⁶Eine in der Höhe des Erbbauzinses zum Ausdruck kommende Entschädigung für den gemeinen Wert (Verkehrswert) des Gebäudes sowie eine bestehende Abbruchverpflichtung bleiben außer Betracht. ⁷Für Grundstücke im Zustand der Bebauung gelten die Sätze 1 bis 6 sinngemäß.

(5) Für Wohnungserbbaurechte oder Teilerbbaurechte gelten die Absätze 1 bis 4 entsprechend.

(6)  ¹Für die wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks und für die wirtschaftliche Einheit des Erbbaurechts kann jeweils ein nachgewiesener niedrigerer gemeiner Wert (Verkehrswert) angesetzt werden ²Der Verkehrswertnachweis für den Gesamtwert ist nicht möglich. (> Tz. 2 Abs. 3 Satz 3 und 4).

62. R 183 (Entfallen)

63. Erbbauzinsansprüche bzw. -verpflichtungen (R 184)

¹Das Recht auf den Erbbauzins ist weder als Bestandteil des Grundstücks noch als gesonderter Anspruch anzusetzen. ²Dementsprechend ist auch die Verpflichtung zur Zahlung des Erbbauzinses weder bei der Bewertung des Erbbaurechts noch als gesonderte Verpflichtung abzuziehen (§ 148 Abs. 6 BewG). ³Zur Behandlung von vorausgezahlten Erbbauzinsen sowie von durch den Erbbauberechtigten getragenen Erschließungsbeiträgen beim Betriebsvermögen > R 114 Abs. 2.

Zu § 148a BewG

64. Grundstücke mit Gebäuden auf fremdem Grund und Boden (R 185)

(1) Zu bewerten sind je nach Ausgangslage ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden oder der dazu gehörende Grund und Boden mit fremdem Gebäude.

(2)  ¹Ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden liegt vor, wenn ein anderer als der Eigentümer des Grund und Bodens darauf ein Gebäude errichtet hat und ihm das Gebäude zuzurechnen ist. ²Das ist der Fall, wenn es Scheinbestandteil des Grund und Bodens ist (§ 95 BGB) oder dem Nutzungsberechtigten für den Fall der Nutzungsbeendigung gegenüber dem Eigentümer des Grund und Bodens ein Anspruch auf Ersatz des Verkehrswerts des Gebäudes zusteht. ³Ein solcher Anspruch kann sich aus einer vertraglichen Vereinbarung oder aus dem Gesetz ergeben. ⁴Als Gebäude auf fremdem Grund und Boden erfasst werden das Gebäude, die vom Nutzungsberechtigten errichteten Außenanlagen, die sonstigen wesentlichen Bestandteile und das Zubehör. ⁵Werden auf einem Grundstück nur Betriebsvorrichtungen (§ 68 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BewG) oder Außenanlagen errichtet, liegt kein Gebäude auf fremdem Grund und Boden vor.

(3)  ¹Die wirtschaftliche Einheit Grund und Boden mit fremden Gebäuden umfasst die vertraglich überlassene Fläche. ²Enthält der Vertrag hierzu keine Angaben, ist auf die tatsächlichen Verhältnisse des Einzelfalls abzustellen. ³Dabei ist neben der Grundfläche des Gebäudes regelmäßig auch die Fläche im Umgriff des Gebäudes zu erfassen. ⁴Ist eine eindeutige Abgrenzung nicht möglich, bestehen keine Bedenken, vom Fünffachen der bebauten Fläche auszugehen. ⁵Ist ein einheitliches Gebäude auf mehreren unmittelbar nebeneinander liegenden Grundstücken errichtet worden, die unterschiedlichen Grundstückseigentümern gehören, gilt R 181 Abs. 4 entsprechend.

65. Wertermittlung bei Grundstücken mit Gebäuden auf fremdem Grund und Boden (R 186)

(1)  ¹Bei der Bewertung von Grundstücken mit Gebäuden auf fremdem Grund und Boden sind nach § 148a BewG in Verbindung mit § 148 Abs. 1, 4 und 6 BewG die Grundsätze für die Bewertung von Grundstücken anzuwenden, an denen ein Erbbaurecht bestellt ist (> R 182 Abs. 1 und 3). ²Der Bodenwert ist bei Grundstücken mit Gebäuden auf fremdem Grund und Boden dem Eigentümer des Grund und Bodens sowie der Gebäudewert immer in vollem Umfang dem Eigentümer des Gebäudes zuzurechnen. ³Eine Aufteilung wie in § 148 Abs. 3 BewG kommt nicht in Betracht.

(2)  ¹Für die wirtschaftliche Einheit Grund und Boden mit fremdem Gebäude und für die wirtschaftliche Einheit des Gebäudes auf fremdem Grund und Boden kann jeweils ein nachgewiesener niedrigerer gemeiner Wert (Verkehrswert) angesetzt werden. ²Der Verkehrswertnachweis für den Gesamtwert ist nicht möglich (> Tz. 2 Abs. 3 Satz 3 und 4).

zu § 149 BewG

66. Grundstücke im Zustand der Bebauung (R 187)

(1)  ¹Ein Grundstück im Zustand der Bebauung liegt vor, wenn mit den Abgrabungsarbeiten oder mit der Einbringung von Baustoffen zur planmäßigen Errichtung eines Gebäudes oder Gebäudeteils begonnen worden ist (§ 149 Abs. 1 BewG). ²Der vorherige Abbruch eines Gebäudes oder Gebäudeteils ist noch nicht als Beginn der Baumaßnahme zur Errichtung des neu geschaffenen Gebäudes oder Gebäudeteils anzusehen. ³Der Zustand der Bebauung endet mit der Bezugsfertigkeit des ganzen Gebäudes, sofern es nicht in Bauabschnitten errichtet wird (> R 159 Abs. 2 und 3). ⁴Gebäude im Zustand der Bebauung liegen auch dann vor, wenn durch An-, Aus- oder Umbauten an einem bereits vorhandenen Gebäude neuer Wohn- oder Gewerberaum geschaffen wird. ⁵Modernisierungsmaßnahmen erfüllen diese Voraussetzung regelmäßig nicht.

(2) Befindet sich ein im Erbbaurecht oder ein auf fremdem Grund und Boden zu errichtendes Gebäude im Zustand der Bebauung, erfolgt die Ermittlung des Gesamtwerts nach den Grundsätzen des § 149 BewG.

(3)  ¹Zu der wirtschaftlichen Einheit gehören der Grund und Boden, die Gebäude und Gebäudeteile, auch wenn sie im Besteuerungszeitpunkt noch nicht bezugsfertig sind, die Außenanlagen, sonstige wesentliche Bestandteile und das Zubehör. ²Nicht einzubeziehen sind Betriebsvorrichtungen, auch wenn sie wesentliche Bestandteile sind. ³Damit ist dem Umstand, ob die Betriebsvorrichtungen im Besteuerungszeitpunkt fertig gestellt sind oder sich noch im Bau befinden, keine Bedeutung beizumessen.

(4)  ¹Als Beginn der Abgrabungsarbeiten auf dem Grundstück ist der Zeitpunkt anzusehen, in dem mit den Erdarbeiten, insbesondere mit dem Ausschachten der Baugrube oder mit dem Planieren als Vorarbeiten für eine Bodenplatte, begonnen wird. ²Bis zum Beginn der Erdarbeiten sind die für die Planung des Gebäudes aufgewandten Kosten als immaterielles Wirtschaftsgut zu erfassen. ³Ab Beginn der Erdarbeiten sind die Planungskosten durch den Wert für das Grundstück im Zustand der Bebauung abgegolten. ⁴Sind für die Durchführung der Baumaßnahme keine Abgrabungsarbeiten erforderlich oder ist mit der Einbringung von Baustoffen zur planmäßigen Errichtung eines Gebäudes oder Gebäudeteils vor Durchführung der Erdarbeiten begonnen worden, ist für den Beginn der Baumaßnahme auf den Zeitpunkt der erstmaligen Verarbeitung von Baustoffen abzustellen.

(5)  ¹Ein Grundstück im Zustand der Bebauung liegt bis zur Bezugsfertigkeit des Gebäudes oder Gebäudeteils vor. ²Bezugsfertig ist ein Gebäude, wenn es den künftigen Bewohnern oder sonstigen Benutzern zugemutet werden kann, es zu benutzen; auf die Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde kommt es nicht an (§ 145 Abs. 1 Satz 2 und 3 BewG). ³Im Besteuerungszeitpunkt müssen alle wesentlichen Bauarbeiten abgeschlossen sein. ⁴Dies ist nicht der Fall, wenn noch Klempnerarbeiten ausstehen, an der zur Wohnung führenden Treppe das Geländer fehlt, Türen und Fenster noch einzubauen sind, Anschlüsse für Strom- und Wasserversorgung verlegt werden müssen, die Heizung zu installieren ist, sanitäre Einrichtungen noch einzubauen sind oder der Untergrund für den Fußbodenbelag noch aufgebracht werden muss. ⁵Geringfügige Restarbeiten, die üblicherweise vor dem tatsächlichen Bezug durchgeführt werden (z. B. Malerarbeiten, Anbringen einer Antenne oder Satellitenanlage sowie Verlegen des Fußbodenbelags), schließen die Bezugsfertigkeit nicht aus. ⁶Ist das Gebäude im Besteuerungszeitpunkt bezogen, begründet dies die widerlegbare Vermutung der Bezugsfertigkeit. ⁷Wird ein Gebäude abschnittsweise errichtet, ist die Entscheidung, ob sich ein Gebäude im Zustand der Bebauung befindet, unter Berücksichtigung der bis zum Besteuerungszeitpunkt eingetretenen Verhältnisse nach der Verkehrsanschauung zu treffen. ⁸Es kommt also darauf an, wie der Schenker oder Erblasser das Bauvorhaben durchführen wollte. ⁹Nach dem Besteuerungszeitpunkt durchgeführte Baumaßnahmen bleiben bei der Entscheidung, ob eine abschnittsweise Errichtung eines Gebäudes vorliegt, außer Betracht. ¹⁰Kommt es durch den Eigentümerwechsel, z. B. im Erbfall, zu einer unvorhergesehenen Unterbrechung der Baumaßnahme, liegt keine Errichtung eines Gebäudes in Bauabschnitten vor. ¹¹Wird ein Gebäude in Bauabschnitten errichtet (> R 159 Abs. 3), liegt hinsichtlich des bezugsfertigen Teils ein bebautes Grundstück vor. ¹²Ein Grundstück im Zustand der Bebauung kann in diesen Fällen nur angenommen werden, wenn mit dem nächsten Bauabschnitt bereits begonnen worden ist und hierfür Baumaterialien eingebracht worden sind (z. B. Ausbau eines zunächst als Abstellraum genutzten Gebäudeteils im Dach- oder Kellergeschoss, Aufstockung und Anbau).

67. Grundsätze der Wertermittlung (R 188)

(1)  ¹Der Grundbesitzwert für ein Grundstück mit einem Gebäude im Zustand der Bebauung umfasst neben dem Wert des unbebauten Grundstücks bzw. dem Wert der bezugsfertigen Gebäude oder Gebäudeteile auch die noch nicht bezugsfertigen Gebäude oder Gebäudeteile. ²Dabei wird bei Grundstücken, die nach § 146 BewG zu bewerten sind, zu dem Wert, der sich ohne die im Bau befindlichen Gebäude oder Gebäudeteile nach §§ 145 bis 146 BewG ergibt, ein dem Grad der Fertigstellung entsprechender Wertanteil für die im Bau befindlichen Gebäude oder Gebäudeteile hinzugerechnet. ³In den Fällen des § 147 BewG ist auch bei Grundstücken im Zustand der Bebauung die Wertermittlung nach § 147 Abs. 2 BewG vorzunehmen.

(2)  ¹Grundstücke, die sich im Besteuerungszeitpunkt im Zustand der Bebauung befinden, können sowohl unbebaute als auch bereits bebaute Grundstücke sein. ²Die Entscheidung, ob vor Beginn der im Besteuerungszeitpunkt noch nicht abgeschlossenen Baumaßnahme ein unbebautes oder ein bebautes Grundstück vorgelegen hat, ist nach § 145 Abs. 1 BewG zu treffen (> R 159 Abs. 3). ³Befinden sich auf einem Grundstück außer dem im Bau befindlichen Gebäude zu Beginn der Baumaßnahme keine bezugsfertigen Gebäude, liegt ein unbebautes Grundstück vor. ⁴Hierfür ist der Wert nach § 145 Abs. 3 BewG zu ermitteln (> R 160 bis 162). ⁵Sind auf einem Grundstück vor Beginn der im Besteuerungszeitpunkt noch nicht abgeschlossenen Baumaßnahme bereits bezugsfertige Gebäude oder Gebäudeteile vorhanden, erfolgt deren Bewertung nach §§ 146 bis 148a BewG (> R 166 bis 186). ⁶Wenn in diesen Fällen vor Beginn der Baumaßnahme ein anderes Bewertungsverfahren (z. B. nach § 146 BewG) anzuwenden war als nach Fertigstellung des Gebäudes im Zustand der Bebauung (z. B. nach § 147 BewG) anzuwenden ist, ist der Grundbesitzwert nach dem Bewertungsverfahren zu ermitteln, das für die wirtschaftliche Einheit nach Abschluss der Baumaßnahme maßgebend wäre. ⁷Bereits bezugsfertige Gebäudeteile, die zu der noch nicht abgeschlossenen Baumaßnahme gehören, sind nicht zu berücksichtigen, es sei denn, es liegt eine Errichtung in Bauabschnitten vor (> R 159 Abs. 3 und R 187 Abs. 5).

(3)  ¹Zu dem nach Absatz 2 ermittelten Wert ist für nicht bezugsfertige Gebäude oder Gebäudeteile ein Betrag hinzuzurechnen, der dem Gebäudewert entsprechend dem Fertigstellungsgrad im Besteuerungszeitpunkt entspricht. ²Liegt eine Errichtung in Bauabschnitten vor (> R 159 Abs. 3 und R 187 Abs. 5), ist für die Ermittlung des Werts und des Grades der Fertigstellung für den nicht bezugsfertigen Gebäudeteil von den Herstellungskosten für diesen Gebäudeteil auszugehen. ³Ist eine Trennung der gesamten Herstellungskosten in die Kosten für den bezugsfertigen und nicht bezugsfertigen Gebäudeteil nicht möglich, sind die bis zum Besteuerungszeitpunkt angefallenen Herstellungskosten für den nicht bezugsfertigen Gebäudeteil zu schätzen.

(4)  ¹Bei Grundstücken im Zustand der Bebauung ist ein niedrigerer Verkehrswertnachweis nur für die gesamte wirtschaftliche Einheit unter Berücksichtigung der baulichen Gegebenheiten zulässig (> Tz. 2 Abs. 3 Satz 5). ²Mithin kann der niedrigere Verkehrswert nicht durch den Wert des Grundstücks vor Beginn oder nach Beendigung der Baumaßnahme nachgewiesen werden.

68. Wertermittlung im Ertragswertverfahren (R 189)

(1)  ¹Für das Grundstück mit den im Bau befindlichen Gebäuden oder Gebäudeteilen ist bei einer Bewertung im Ertragswertverfahren der Wert des Grundstücks unter Ansatz der üblichen Miete zu ermitteln, die nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes zu erzielen wäre (§ 149 Abs. 2 Satz 1 BewG). ²Der Wert des Grundstücks im Zustand der Bebauung ergibt sich bei der Bewertung im Ertragswertverfahren, indem dem Wert vor Beginn der Baumaßnahme (> R 188 Abs. 2) der Wert der noch nicht bezugsfertigen Gebäude oder Gebäudeteile nach den Verhältnissen im Besteuerungszeitpunkt hinzugerechnet wird. ³Dabei ist vom Grad der Fertigstellung im Besteuerungszeitpunkt auszugehen, der sich aus dem Verhältnis der vom Beginn der Baumaßnahme bis zum Besteuerungszeitpunkt angefallenen Herstellungskosten zu den gesamten Herstellungskosten nach Abschluss der Baumaßnahme ergibt. ⁴Abbruchkosten für auf dem Grundstück vor Beginn der Baumaßnahme vorhandene Gebäude oder Gebäudeteile rechnen unabhängig von ihrer ertragsteuerlichen Beurteilung nicht zu den Herstellungskosten im Sinne des Satzes 3; auf den Zahlungsabfluss kommt es für die Ermittlung des Fertigstellungsgrades nicht an. ⁵Stehen die nach dem Besteuerungszeitpunkt anfallenden Herstellungskosten noch nicht fest, können sie unter Heranziehung von Kostenvoranschlägen und dergleichen geschätzt werden. ⁶Bei Erwerb einer in Bau befindlichen Eigentumswohnung können hilfsweise die im Kaufvertrag festgelegten, vom Baufortschritt abhängigen Kaufpreisraten herangezogen werden. ⁷Gegebenenfalls kann die Feststellung des Grundbesitzwerts bis zur Schlussrechnung vorläufig im Sinne des § 165 AO durchgeführt werden.

(2)  ¹Bei Errichtung eines Gebäudes auf einem bisher unbebauten Grundstück (> R 188 Abs. 2 Satz 3) ist der Wert der neu geschaffenen Gebäude oder Gebäudeteile im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit mit 80 Prozent des Grundbesitzwerts nach Fertigstellung der im Bau befindlichen Gebäude oder Gebäudeteile anzusetzen. ²Bei Erweiterung eines bereits bebauten Grundstücks (> R 188 Abs. 2 Satz 5) ist der Wert der neu geschaffenen Gebäude oder Gebäudeteile mit 80 Prozent des Grundbesitzwerts anzusetzen, der sich unter Ansatz der üblichen Miete ergibt, die nach Bezugsfertigkeit des neu geschaffenen Gebäudes oder Gebäudeteils zu erzielen wäre. ³Der Wert nach Satz 1 oder 2 ist unter Berücksichtigung des Fertigstellungsgrades im Besteuerungszeitpunkt als Wert der noch nicht bezugsfertigen Gebäude oder Gebäudeteile im Besteuerungszeitpunkt dem Wert vor Beginn der Baumaßnahme hinzuzurechnen.

(3)  ¹Der Wert nach Absatz 1 und 2 darf den Wert des Grundstücks, der nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes anzusetzen wäre, nicht übersteigen (§ 149 Abs. 2 Satz 4 BewG). ²Der Höchstwert kommt stets in den Fällen in Betracht, in denen das Grundstück bei einer Bewertung im Ertragswertverfahren nach Beendigung der Baumaßnahme mit dem Mindestwert (§ 146 Abs. 6 BewG) angesetzt wird.

69. Wertermittlung in Sonderfällen (R 190)

¹Bei Grundstücken mit Gebäuden im Zustand der Bebauung, die nach § 147 BewG zu bewerten sind, sind dem Wert vor Beginn der Baumaßnahme, ermittelt auf den Besteuerungszeitpunkt, die bis zum Besteuerungszeitpunkt für die im Bau befindlichen Gebäude oder Gebäudeteile nach ertragsteuerlichen Bewertungsvorschriften anzusetzenden Herstellungskosten hinzuzurechnen. ²Dabei bleiben Abbruchkosten außer Betracht, weil sie sich bereits im Wert des Grund und Bodens vor Beginn der Baumaßnahme ausgewirkt haben (> R 189 Abs. 1).

70. Abrundung und Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts (R 191)

(1) Der Wert nach R 189 oder R 190 ist auf volle fünfhundert Euro abzurunden und stellt den Grundbesitzwert des Grundstücks im Zustand der Bebauung dar.

(2) Der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts (Verkehrswerts) für das Grundstück im Zustand der Bebauung ist möglich (> Tz. 2 Abs. 3 Satz 5).

Zu § 150 BewG

71. Grundstücke mit Gebäuden und Gebäudeteilen, die dem Zivilschutz dienen (R 192)

(1)  ¹Gebäude, Gebäudeteile und Anlagen, die dem Zivilschutz dienen und im Frieden nicht oder nur gelegentlich oder geringfügig für andere Zwecke mitbenutzt werden, bleiben bei der Ermittlung des Grundbesitzwerts außer Ansatz (§ 150 BewG). ²Eine nur gelegentliche oder nur geringfügige Mitbenutzung der Gebäude. Gebäudeteile und Anlagen für andere als dem Zivilschutz dienende Zwecke ist für die Gewährung der sachlichen Befreiung unschädlich. ³Eine nur gelegentliche Mitbenutzung liegt z. B. vor, wenn in einem für die begünstigten Zwecke geschaffenen Raum von Zeit zu Zeit Veranstaltungen abgehalten werden, zu deren Durchführung der Raum nicht besonders hergerichtet zu werden braucht. ⁴Werden in einem Keller lediglich Gartengeräte, Fahrräder oder dergleichen abgestellt, handelt es sich um eine geringfügige Mitbenutzung. ⁵Dagegen ist die Steuerbefreiung zu versagen, wenn die Gebäude, Gebäudeteile und Anlagen ständig anderen Zwecken dienen. z. B. als Lager-, Lehr-, oder Ausbildungsräume.

(2)  ¹Wird das Grundstück nach § 146 BewG bewertet, ist die auf die begünstigten Gebäude, Gebäudeteile und gegebenenfalls auch auf die Anlagen entfallende Miete aus der durchschnittlichen Jahresmiete auszuscheiden. ²Dies wird nur im Schätzungswege möglich sein. ³Die Aufteilung der durchschnittlichen Jahresmiete für das Gebäude im Verhältnis der Nutzfläche der Schutzräume zur Wohn-/Nutzfläche der nicht begünstigten Räume setzt voraus, dass die Schutzräume in ihrer Ausstattung mit den nicht begünstigten Räumen vergleichbar sind. ⁴Ist der Grundbesitzwert unter Ansatz der üblichen Miete zu ermitteln, ist es für die Freistellung der begünstigten Gebäude oder Gebäudeteile nicht zu beanstanden, wenn die darauf entfallende Nutzfläche bei der Ermittlung der üblichen Miete nicht angesetzt wird. ⁵Bei Schutzräumen, die im Keller gelegen sind und somit bei der Ermittlung der Wohn-/Nutzfläche regelmäßig außer Ansatz bleiben, kann sich das Fehlen von Kellerraum mittelbar auf den Mietansatz der Wohnräume wertmindernd auswirken.

(3)  ¹Bei Grundstücken, die nach § 147 BewG zu bewerten sind, bleiben die auf die begünstigten Gebäude, Gebäudeteile und Anlagen entfallenden Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich Abschreibungen bis zum Besteuerungszeitpunkt außer Ansatz. ²Der Wert des Grund und Bodens ist regelmäßig mit 70 Prozent des Bodenrichtwerts anzusetzen; die den begünstigten Gebäuden oder Gebäudeteilen zuzurechnende Grundstücksfläche wird dabei nicht herausgerechnet.

Fünfter Abschnitt Gesonderte Feststellungen

Zu § 151 BewG

72. Gesonderte Feststellung von Bedarfswerten

(1)  ¹Nach § 151 Abs. 1 Satz 1 BewG sind im Bedarfsfall gesondert festzustellen

• Grundbesitzwerte im Sinne des § 138 BewG,

• der Wert des Betriebsvermögens bei Gewerbebetrieben (§ 95 BewG),

• der Wert des Betriebsvermögens bei freiberuflich Tätigen (§ 96 BewG),

• der Wert des Anteils am Betriebsvermögen von Personengesellschaften (§ 97 Abs. 1a BewG),

• der Wert von Anteilen an Kapitalgesellschaften (§ 11 Abs. 2 BewG) sowie

• der Wert von anderen (nicht in § 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 3 BewG genannten) Vermögensgegenständen und von Schulden, die mehreren Personen zustehen.

²Voraussetzung hierfür ist, dass die Werte für die Erbschaftsteuer oder eine andere Feststellung im Sinne des § 151 BewG von Bedeutung sind. ³Grundbesitzwerte sind auch für Zwecke der Grunderwerbsteuer gesondert festzustellen, soweit sie von Bedeutung sind (§ 8 Abs. 2 GrEStG). ⁴Dem für die Festsetzung der Erbschaftsteuer oder Grunderwerbsteuer zuständigen Finanzamt obliegt die Entscheidung darüber, ob eine gesonderte Feststellung erforderlich ist. ⁵Die nach § 151 Abs. 2 BewG vorgesehenen Feststellungen sind für die Grunderwerbsteuer nicht zu treffen.

(2)  ¹Ausländisches Vermögen unterliegt nicht der gesonderten Feststellung. ²Erstreckt sich eine der in § 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 bis 4 BewG genannten wirtschaftlichen Einheiten auch auf das Ausland und gehört auch der ausländische Teil zum Vermögensanfall, ist ein Bedarfswert festzustellen, der auch diesen Teil umfasst.

(3)  ¹Im Einvernehmen mit den Verfahrensbeteiligten kann darauf verzichtet werden, ein Feststellungsverfahren durchzuführen, wenn es sich um einen Fall von geringer Bedeutung handelt. ²Ein Fall von geringer Bedeutung liegt insbesondere vor, wenn der Verwaltungsaufwand der Beteiligten außer Verhältnis zur steuerlichen Auswirkung steht und der festzustellende Wert unbestritten ist.

73. Gesonderte Feststellung von Grundbesitzwerten

(1) Grundbesitzwerte (§ 138 BewG) sind gesondert festzustellen, wenn sie für die Erbschaftsteuer oder die Grunderwerbsteuer erforderlich sind.

(2) Für Zwecke der Erbschaftsteuer gilt darüber hinaus Folgendes:

1. In dem Feststellungsbescheid über den Grundbesitzwert sind auch Feststellungen über die Art der wirtschaftlichen Einheit zu treffen, bei Betriebsgrundstücken, die zu einem Gewerbebetrieb gehören, auch über den Gewerbebetrieb.

2. Hinsichtlich der Zurechnung der wirtschaftlichen Einheit gilt Folgendes:

   1. War der Erblasser Alleineigentümer einer wirtschaftlichen Einheit des Grundbesitzes und geht sein Eigentum daran im Weg des Erwerbs durch Erbanfall nur auf einen Erben als Gesamtrechtsnachfolger über, ist der gesamte Wert der wirtschaftlichen Einheit gesondert festzustellen und dem Erwerber allein zuzurechnen.

   2. ¹War der Erblasser Alleineigentümer einer wirtschaftlichen Einheit des Grundbesitzes und geht sein Eigentum daran im Weg des Erwerbs durch Erbanfall auf mehrere Erben als Gesamtrechtsnachfolger über, ist der Wert der wirtschaftlichen Einheit der Erbengemeinschaft gegenüber gesondert festzustellen und der Erbengemeinschaft zuzurechnen. ²Die Feststellung ist erforderlich, wenn sich bei mindestens einem Miterben eine „materielle” Steuerpflicht ergibt. ³Die Ermittlung der Erbquote obliegt dem Erbschaftsteuer-Finanzamt.

   3. ¹War der Erblasser Miteigentümer einer wirtschaftlichen Einheit des Grundbesitzes und geht sein Miteigentumsanteil daran im Weg des Erwerbs durch Erbanfall nur auf einen Erben oder auf mehrere Erben als Gesamtrechtsnachfolger über, ist der gesamte Wert der wirtschaftlichen Einheit sowie der Wert des vererbten Miteigentumsanteils nach Buchstabe a oder b festzustellen und dem Erben oder der Erbengemeinschaft zuzurechnen. ²Die übrigen Miteigentümer sind nicht am Verfahren zu beteiligen.

   4. ¹Wird eine wirtschaftliche Einheit des Grundbesitzes oder ein Miteigentumsanteil daran durch Vermächtnis zugewandt, ist der Wert der wirtschaftlichen Einheit oder des Miteigentumsanteils gesondert festzustellen und dem Vermächtnisnehmer zuzurechnen. ²Der Vermächtnisnehmer wird im Fall des Grundbesitzvermächtnisses bei der Erbschaftsteuer so behandelt, als sei auf ihn Grundbesitz mit dinglicher Wirkung übergegangen. ³Die Feststellung gegenüber dem Vermächtnisnehmer erfolgt unabhängig davon, ob gegenüber dem Erben oder der Erbengemeinschaft eine gesonderte Feststellung des Grundbesitzwerts erfolgt.

   5. Geht eine wirtschaftliche Einheit des Grundbesitzes oder ein Miteigentumsanteil daran im Wege der Schenkung unter Lebenden über, ist für jeden Erwerber der Wert des von ihm erworbenen (Mit-)Eigentumsanteils am Grundbesitz gesondert festzustellen.

3. ¹Ist bei einer Grundstücksschenkung absehbar, dass der Steuerwert der freigebigen Zuwendung unter dem persönlichen Freibetrag des Erwerbers liegt und führt auch eine Zusammenrechnung mit früheren Zuwendungen von derselben Person (§ 14 ErbStG) nicht zu einer Steuerfestsetzung, kann auf eine Feststellung des Grundbesitzwerts zunächst verzichtet werden. ²Diese ist auf den Zeitpunkt der Ausführung der Grundstücksschenkung nachzuholen, wenn im Verlauf der folgenden zehn Jahre die Grundstücksschenkung in die Zusammenrechnung mit einem weiteren Erwerb von derselben Person (§ 14 ErbStG) einzubeziehen ist. ³Soweit die Besteuerungsgrundlagen, z. B. die tatsächlich erzielte oder die übliche Miete, für die nachträgliche Feststellung des Grundbesitzwerts nicht mehr ermittelt werden können, sind sie zu schätzen. ⁴Nach § 181 Abs. 5 Satz 1 AO kann eine gesonderte Feststellung des Grundbesitzwerts auch nach Ablauf der für sie geltenden Feststellungsfrist insoweit erfolgen, als der Grundbesitzwert für eine Steuerfestsetzung von Bedeutung ist, für die die Festsetzungsfrist im Zeitpunkt der gesonderten Feststellung noch nicht abgelaufen ist; hierbei bleibt § 171 Abs. 10 AO außer Betracht.

4. ¹In den Fällen der mittelbaren Grundstücksschenkung (> R 16) ist eine gesonderte Feststellung des Grundbesitzwerts durchzuführen. ²Entsprechendes gilt, wenn der Jahreswert der Nutzungen eines Grundstücks nach § 16 BewG zu begrenzen ist.

5. Beim Erwerb von Betriebsvermögen (§§ 95, 96 BewG) ist für Betriebsgrundstücke der Grundbesitzwert gesondert festzustellen, wenn er für die Feststellung des Werts des Betriebsvermögens erforderlich ist.

6. ¹Beim Erwerb eines Anteils am Betriebsvermögen im Sinne des § 97 Abs. 1a BewG ist für Grundbesitz, der zum Gesamthandsvermögen der Gesellschaft gehört, der Grundbesitzwert gesondert festzustellen, wenn er für die Feststellung des Werts des Anteils erforderlich ist. ²Für Grundbesitz, der zum Sonderbetriebsvermögen gehört und Gegenstand des Erwerbs ist, gilt dies entsprechend. ³Gesondert festzustellen sind der gesamte Grundbesitzwert und die Art der wirtschaftlichen Einheit (wirtschaftliche Untereinheit) einschließlich der Bezeichnung des Gewerbebetriebs, zu dem der Grundbesitz gehört. ⁴Im Feststellungsbescheid ist auch anzugeben, wem der Grundbesitz zuzurechnen ist (zivilrechtlicher Eigentümer). ⁵Dabei ist Folgendes zu beachten:

   1. Gehört der Grundbesitz in vollem Umfang der Gesellschaft, ist der Grundbesitzwert der Gesellschaft zuzurechnen.

   2. ¹Gehört der Grundbesitz nur zum Teil der Gesellschaft, ist neben dem gesamten Grundbesitzwert auch der auf die Gesellschaft entfallende Wertanteil festzustellen und der Gesellschaft zuzurechnen. ²Die übrigen Miteigentümer sind nicht am Verfahren zu beteiligen.

   ⁶Bei Grundstücken des Sonderbetriebsvermögens gilt dies entsprechend. ⁷Der nach diesen Grundsätzen gesondert festgestellte Grundbesitzwert bzw. anteilige Grundbesitzwert geht in die Ermittlung der erworbenen Beteiligung an der Personengesellschaft ein.

(3)  ¹Bei mehrmaligem Erwerb einer wirtschaftlichen Einheit innerhalb eines Jahres hat das jeweilige Lagefinanzamt der Wertmittlung einen bereits festgestellten Grundbesitzwert (sog. Basiswert) zu Grunde zu legen, wenn innerhalb dieses Jahres keine wesentlichen Änderungen eingetreten sind. ²Der Basiswert ist der für den ersten Erwerbsfall auf den jeweiligen Besteuerungszeitpunkt ermittelte Grundbesitzwert. ³Dieser Basiswert gilt ab diesem Zeitpunkt für einen Zeitraum von einem Jahr. ⁴Nach Ablauf der Jahresfrist ist für den jeweils nächsten Erwerbsfall eine Bewertung nach den Verhältnissen vom Besteuerungszeitpunkt durchzuführen und damit zugleich ein neuer Basiswert zu ermitteln. ⁵Der Erklärungspflichtige kann eine von dem Basiswert abweichende Feststellung des Grundbesitzwerts nach den Verhältnissen im Besteuerungszeitpunkt durch Abgabe einer Feststellungserklärung mit den dafür erforderlichen stichtagsbezogenen Grundstücksdaten beantragen.

74. Gesonderte Feststellung des Werts des Betriebsvermögens oder des Anteils am Betriebsermögen

(1)  ¹Der Wert des Betriebsvermögens eines Gewerbebetriebs oder freiberuflich Tätigen (§§ 95, 96 BewG) oder des Anteils am Betriebsvermögen einer Personengesellschaft im Sinne des § 97 Abs. 1a BewG ist gesondert festzustellen, wenn er für die Erbschaftsteuer erforderlich ist (> Tz. 72 Abs. 1). ²Hinsichtlich der Zurechnung der wirtschaftlichen Einheit gilt Tz. 73 Abs. 2 Nr. 2 und 6 sinngemäß.

(2)  ¹Die Basiswertregelung in Tz. 73 Abs. 3 gilt entsprechend. ²Für Anteile am Betriebsvermögen bei Personengesellschaften ist als Basiswert der ermittelte Wert des Gesamthandsvermögens maßgebend.

75. Gesonderte Feststellung des Werts nicht notierter Anteile an Kapitalgesellschaften

(1)  ¹Der Wert von Anteilen an Kapitalgesellschaften im Sinne des § 11 Abs. 2 BewG ist gesondert festzustellen, wenn er für die Erbschaftsteuer erforderlich ist (> Tz. 72 Abs. 1). ²Hinsichtlich der Zurechnung der wirtschaftlichen Einheit gilt Tz. 73 Abs. 2 Nr. 2 und 6 sinngemäß.

(2) Die Basiswertregelung in Tz. 73 Abs. 3 gilt entsprechend.

76. Gesonderte Feststellung bei vermögensverwaltenden Gesellschaften

(1)  ¹Beim Erwerb eines Anteils an einer vermögensverwaltenden Gesellschaft sind die Vermögensgegenstände und Schulden der Gesellschaft entsprechend § 10 Abs. 1 Satz 3 ErbStG dem Erwerber zuzurechnen. ²Feststellungsbescheide sind von den jeweils zuständigen Finanzämtern zu erteilen. ³Im Feststellungsbescheid für andere Vermögensgegenstände und Schulden ist neben dem gesamten Wert der Anteil des Erblassers oder Schenkers anzugeben. ⁴Hinsichtlich der Zurechnung gilt Tz. 73 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 und 6 sinngemäß.

(2) Die Basiswertregelung in Tz. 73 Abs. 3 gilt entsprechend.

(3) Grundbesitzwerte und Werte von nicht notierten Anteilen an Kapitalgesellschaften (§ 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 3 BewG) sind nicht in diese Feststellung nach § 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BewG einzubeziehen.

Zu § 153 BewG

77. Erklärungspflicht

(1)  ¹Grundsätzlich kann das zuständige Finanzamt von jedem, für dessen Besteuerung eine gesonderte Feststellung von Bedeutung ist, die Abgabe einer Feststellungserklärung verlangen. ²Bei der Bewertung von nicht notierten Anteilen an Kapitalgesellschaften kann die Erklärung nur von der Kapitalgesellschaft angefordert werden. ³In den Fällen, in denen der Gegenstand der Feststellung einer Personengemeinschaft oder Personengesellschaft zuzurechnen ist, kann die Feststellungserklärung auch von der Gemeinschaft bzw. Gesellschaft angefordert werden. ⁴Dies gilt entsprechend bei vermögensverwaltenden Grundstücksgesellschaften; sie sind vorrangig zur Abgabe einer Feststellungserklärung aufzufordern. ⁵Dadurch wird die Gesellschaft Beteiligte des Feststellungsverfahrens. ⁶In einem solchen Fall kann der Basiswert der Grundstücksgesellschaft unter Wahrung des Steuergeheimnisses mitgeteilt werden.

(2) In den Fällen der Begrenzung des Jahreswerts von Nutzungen eines Grundstücks nach § 16 BewG kann sowohl der Erwerber als auch der Grundstückseigentümer zur Abgabe einer Feststellungserklärung aufgefordert werden (§ 180 AO).

Zu § 155 BewG

78. Rechtsbehelfsbefugnis

¹Zur Einlegung eines Rechtsbehelfs sind die Beteiligten im Sinne des § 154 BewG sowie diejenigen befugt, für deren Besteuerung ein Feststellungsbescheid für Zwecke der Grunderwerbsteuer von Bedeutung ist. ²Soweit der Gegenstand der Feststellung einer Erbengemeinschaft zuzurechnen ist (§ 151 Abs. 2 Nr. 2 BewG), ist sie grundsätzlich nur gemeinschaftlich befugt, den Feststellungsbescheid anzufechten.

Zu § 156 BewG

79. Außenprüfung

Zur Ermittlung der Besteuerungsgrundlagen kann eine Außenprüfung im Sinne der §§ 193 ff. AO bei jedem Beteiligten (§ 154 Abs. 1 BewG) angeordnet werden.

Anwendung

80. Anwendungsregelungen

Der Erlass ergeht im Einvernehmen mit den obersten Finanzbehörden des Bundes und der anderen Länder.

Soweit die Regelungen im Zusammenhang mit der Umsetzung des Jahressteuergesetzes 2007 stehen, gelten sie für Besteuerungszeitpunkte nach dem 31.12.2006.

Inhaltlich gleichlautend
Oberste FinBeh der Länder v. 02.04.2007
Finanzministerium Baden-Württemberg v. 02.04.2007 - 34 - S 3700 - 012 - 7802/07
Senatsverwaltung für Finanzen Berlin v. 02.04.2007 - S 3014 - 4/2007S 3900 - 4/2007
Der Senator für Finanzen der Freien Hansestadt Bremen v. 02.04.2007 - S 3000 - 13
Hessisches Ministerium der Finanzen v. 02.04.2007 - S 3715 A - 21 - II 52
Niedersächsisches Finanzministerium v. 02.04.2007 - S 3014 - 22 39 1
Ministerium der Finanzen des Landes Rheinland-Pfalz v. 02.04.2007 - S 3715 A - 447
Sächsisches Staatsministerium der Finanzen v. 02.04.2007 - 35 - S 3715 - 15/24 - 16239
Finanzministerium des Landes Schleswig-Holstein v. 02.04.2007 - VI 35 - S 3000 - 027
Bayerisches Staatsministerium der Finanzen v. 02.04.2007 - 3 - S 3715/8
Ministerium der Finanzen des Landes Brandenburg v. 02.04.2007 - 36 - S 3000 - 1/06
Finanzbehörde der Freien und Hansestadt Hamburg v. 02.04.2007 - S 3000 - 001/06
Finanzministerium Mecklenburg-Vorpommern v. 02.04.2007 - IV 303 - S 3715 - 1/07
Finanzministerium des Landes Nordrhein-Westfalen v. 02.04.2007 - S 3014 - 23 - V A 6
Ministerium der Finanzen des Saarlandes v. 02.04.2007 - B/5 - 3 - 86/2007 - S 3014
Ministerium der Finanzen des Landes Sachsen-Anhalt v. 02.04.2007 - 43 - S 3014 - 100
Thüringer Finanzministerium v. 02.04.2007 - S 3014 A - 15 - 202 (s)