Leitsatz

1. Zur Ermittlung des Teilwerts von Geschäftsgrundstücken, die üblicherweise vermietet werden, bietet sich das Ertragswertverfahren an, da hier der Grundstückswert im Wesentlichen durch den nachhaltig erzielbaren Grundstücksertrag bestimmt wird.

2. Grundlage der Wertermittlung im Ertragswertverfahren ist der jährliche Rohertrag. Zum Rohertrag rechnen nur Einnahmen aus der Nutzung des Grundstücks und seiner baulichen Anlagen. Umlagen, die den Charakter eines durchlaufenden Postens haben, sowie die vereinnahmte Umsatzsteuer bleiben außer Betracht.

3. Das Mietausfallwagnis stellt eine Art Rückstellung dar für das Risiko künftiger Ertragsminderungen durch uneinbringliche Mietrückstände oder Leerstehen von Räumen, durch Kosten für die Betreibung rückständiger Mieten und die Aufhebung eines Mietverhältnisses. Es ist unabhängig von der tatsächlichen Verwirklichung dieses Risikos in die Berechnung der Bewirtschaftungskosten mit einzubeziehen.