Miteigentum
Erzielen Miteigentümer eines Gebäudes aus der gemeinsamen Vermietung von Wohnungen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, so sind diese unabhängig davon, ob und in welchem Umfang ein Miteigentümer Räumlichkeiten selbst nutzt, einheitlich und gesondert festzustellen und dabei auf alle Miteigentümer entsprechend ihrem Miteigentumsanteil zu verteilen (, BStBl 1999 II S. 360).
Werden einem Miteigentümer (oder dessen Ehegatten) im Miteigentum stehende Räumlichkeiten entgeltlich überlassen und nutzt dieser Miteigentümer das gemeinschaftliche Gebäude über seinen Miteigentumsanteil hinaus, so erzielen der/die anderen Miteigentümer anteilig Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (, BStBl 2004 II S. 929). Das Mietverhältnis ist steuerlich nicht anzuerkennen, soweit die überlassene Fläche seinem Miteigentumsanteil entspricht (R 164 Abs. 2 EStR 1999). Insoweit bleiben Einnahmen und Werbungskosten bei der Ermittlung der Einkünfte außer Ansatz.
A und B kaufen in 2004 gemeinsam zu je 50 v.H. ein Mehrfamilienhaus mit vier Wohnungen, deren Wohnflächen jeweils 70 m2 betragen. Eine der Wohnungen wird von A und B gemeinsam kostenlos überlassen, zwei Wohnungen werden gemeinsam vermietet und eine Wohnung wird von A allein genutzt. Über diese Wohnung schließt B mit A einen Mietvertrag ab.
Lösung:
Zuerst sind die gemeinschaftlich überlassenen Wohnungen zu betrachten. Für die zwei vermieteten Wohnungen erzielen A und B gemeinschaftlich Einkünfte. Diese sind entsprechend dem Miteigentumsanteil von je 50 v.H. aufzuteilen. Jeder der beiden nutzt 25 v.H. seines Miteigentumanteils zur gemeinsamen Vermietung. Aus der kostenlosen Überlassung werden keine Einkünfte erzielt. Jeder der bei den überlässt hierbei 12,5 v.H. seines Miteigentumsanteils. Hinsichtlich der von B an A vermieteten Wohnung gilt Folgendes: A und B haben aus der gemeinschaftlichen Vermietung/Überlassung jeweils 37.5 v.H. ihres Miteigentumsanteils verbraucht. A verfügt danach noch über einen Miteigentumsanteil i.H.v. 12.5 v.H. und nutzt die Wohnung demnach zu 50 v.H. = 12,5 v.H. seines Miteigentumanteils aus eigenem Recht. B kann an A nur 50 v.H. der Wohnung vermieten (12,5 v.H. seines Miteigentumsanteils). B erzielt nur insoweit Einkünfte aus der Vermietung der Wohnung an A.
A kann gem. Rz. 66 des (BStBl 1998 I S. 191) für die gesamte eigengenutzte Wohnung Eigenheimzulage beantragen. Wäre der Kaufvertrag im Jahr 2005 geschlossen worden, würde A nur für seinen Miteigentumsanteil von 50 v.H. eine Eigenheimzulage erhalten können ( IV C 3 – EZ 1010 – 43/04, Rz 56 S. 5 und Rz 94).
SenFin Berlin v. - III A 2 - S 2253 - 3/96
Fundstelle(n):
SAAAB-52853