Bedarfsbewertung des
Grundbesitzes;
Ermittlung der Jahresmiete nach § 146
Abs. 2 BewG bei mehrstöckigen
Mietverhältnissen
Zur Frage der Ermittlung der Jahresmiete in Fällen, in denen der Mieter ein Untermietverhältnis eingeht, ist folgende Auffassung zu vertreten:
Nach § 146 Abs. 2 Satz 2 BewG ist Jahresmiete das Gesamtentgelt, das die Mieter (Pächter) für die Nutzung der bebauten Grundstücke aufgrund vertraglicher Vereinbarungen für den Zeitraum von zwölf Monaten zu zahlen haben. Bei mehrstöckigen Mietverhältnissen ist zur Berechnung der Jahresmiete von den Beträgen auszugehen, die der oder die Mieter (Hauptmieter) an den Vermieter vereinbarungsgemäß zu zahlen haben. Hierzu zählen auch Untermietzuschläge.
A (Hauptvermieter) hat an B (Hauptmieter/Untervermieter) langfristig ein Gewerbegrundstück vermietet. B ging mit Zustimmung des A ein Untermietverhältnis mit C (Untermieter) ein. Die Miete aus dem Untermietvertrag ist höher als die zwischen Hauptvermieter und Hauptmieter vereinbarte. Sie betrug im Besteuerungszeitpunkt monatlich 7.200 Euro (zuzüglich der USt). Die Miete aus dem Hauptmietvertrag belief sich auf 3.400 Euro monatlich. Ausweislich eines Nachtrags zum Hauptmietvertrag steht dem Hauptvermieter die Hälfte aus dem Untervermietungsgewinn zu Des Weiteren hat der Endmieter einen sog. verlorenen Baukostenzuschuss zu den Kosten für die Umbaumaßnahmen i.H.v. 25.000 € gewährt. Das Untermietverhältnis war auf die Dauer von 10 Jahren abgeschlossen.
Die Jahresmiete i. S. des § 146 Abs. 2 BewG ist wie folgt zu berechnen:
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Miete aus dem Hauptmietvertrag | 3.400 €/mtl. | ||
Mietzins des Untermieters | 7.200 €/mtl. | ||
./. Mietzins des Hauptmieters | 3.400 €/mtl. | ||
Überschuss aus Weitervermietung | 3.800 €/mtl. | ||
davon 50 v. H. | 1.900 €/mtl. | ||
Mietzufluss beim Hauptvermieter im Monat | 5.300 €/mtl. | ||
× 12 | 63.600 € | ||
zuzüglich
1/10 des Baukostenzuschusses (R 167 Satz 3 ErbStR 2003) | 2.500 € | ||
Jahresmiete | 66.100 € | ||
Finanzministerium
Schleswig-Holstein v. - VI 353 -
S 3014 b -
029
Fundstelle(n):
TAAAB-52228