Gründe

Mit ihrer Beschwerde begehren die Kläger und Beschwerdeführer (Kläger) die Zulassung der Revision gemäß § 115 Abs. 2 „und Abs. 3” der Finanzgerichtsordnung (FGO).

Die Beschwerde ist unbegründet.

Nach § 116 Abs. 1 FGO kann die Nichtzulassung der Revision durch Beschwerde angefochten werden. Gemäß § 115 Abs. 2 FGO ist die Revision nur zuzulassen, wenn die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat, die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Bundesfinanzhofs (BFH) erfordert oder ein Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.

a) Als Verfahrensmangel machen die Kläger geltend, das Finanzgericht (FG) habe es als wesentliches Indiz für das Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandels angesehen, dass die Zinsen und Tilgungen der für die Umbaumaßnahmen aufgenommenen Darlehen nicht durch die zukünftigen Mieterträge hätten erbracht werden können. Das FG habe verkannt, dass die dabei berücksichtigten Darlehen in Höhe von angeblich insgesamt 965 000 DM auch Altschulden des aufgegebenen Gewerbebetriebs in Höhe von 395 000 DM enthalten hätten, die mit der Finanzierung des Umbaus des ehemals gewerblichen Grundstücks in acht Eigentumswohnungen nichts zu tun hatten. Das FG sei daher zu Unrecht davon ausgegangen, die laufenden Grundstückskosten hätten von Anfang an ohnehin nicht aus den Mieteinnahmen gedeckt werden können. Das Urteil weise damit Sachverhaltsaufklärungsmängel auf, die einen Verstoß gegen § 76 Abs. 1 FGO darstellten.

Es kann dahin stehen, ob die Kläger damit einen Verfahrensfehler des FG bezeichnen oder nur eine unzutreffende Sachverhaltswürdigung rügen, womit eine Zulassung der Revision nicht begründet werden kann (vgl. Gräber/Ruban, Finanzgerichtsordnung, 5. Aufl., § 115 Rz. 81, 82). Tatsächlich hat das FG insoweit nur darauf abgestellt, für die bedingte Veräußerungsabsicht spreche (auch) die volle Fremdfinanzierung der Kosten des Umbaus. Es hat sodann weiter ausgeführt, wegen der vorliegenden „engen” Finanzierung seien keine finanziellen Spielräume verblieben, um unvorhergesehene finanzielle Schwierigkeiten aufzufangen, weshalb auch die X-Bank auf die sofortige Bildung von Wohnungseigentum hingewirkt habe, um im Bedarfsfalle eine zügige Verwertung der Objekte zu erleichtern. Für die mögliche Schlussfolgerung des FG, den Klägern seien bereits bei der Errichtung der Wohnungen die Finanzierungsrisiken erkennbar gewesen, die im Falle eines unvorhergesehenen Finanzbedarfs die Veräußerung eines Teil der erworbenen Objekte notwendig machen könnten, ist es unerheblich, ob die finanzielle „Enge” auf den Umbaudarlehen allein oder auch auf den Altschulden beruhte, und ob die dann tatsächlich eingetretenen Finanzierungsengpässe allein auf die gestiegenen Baukosten zurückzuführen waren.

b) Die Revision ist auch nicht gemäß § 115 Abs. 2 Nr. 2 FGO zuzulassen, weil im Streitfall eine Entscheidung des BFH zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich wäre.

aa) Die Kläger tragen hierzu vor, der Frage, welche Kriterien für das Vorliegen eines langfristigen Mietvertrages erfüllt sein müssten, komme im Interesse der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung besondere Bedeutung zu. Denn nach der Rechtsprechung sei trotz Überschreitens der —zur Abgrenzung des gewerblichen Grundstückshandels von einer noch privaten Vermögensverwaltung entwickelten— Drei-Objekt-Grenze dann kein gewerblicher Grundstückshandel anzunehmen, wenn sich bereits aus anderen —ganz besonderen— Umständen zweifelsfrei eine von Anfang an fehlende Veräußerungsabsicht ergebe. Als ein solcher besonderer Umstand sei der Abschluss langfristiger Mietverträge im Zeitpunkt der Anschaffung bzw. Errichtung anzusehen.

Es bestünden aber unterschiedliche Auffassungen über die Definition langfristiger Mietverträge, die geklärt werden müssten. So werde in Entscheidungen des VIII. Senats eine Dauer von fünf bis zehn Jahren als in diesem Sinne langfristig angesehen (BFH-Urteile vom 28. September 1987 VIII R 46/84, BFHE 151,74, BStBl II 1988, 65; vom 14. November 1995 VIII R 16/93, BFH/NV 1996, 466, und vom 21. Mai 1993 VIII R 10/92, BFH/NV 1994, 94), während in anderen Entscheidungen eine Vermietung bis zu fünf Jahren nicht als langfristig beurteilt werde (Urteile vom 29. Oktober 1998 XI R 58/97, BFH/NV 1999, 766, und vom 4. Juni 1992 IV R 79/91, BFH/NV 1992, 809, sowie Beschluss vom 26. März 1999 X B 155/98, BFH/NV 1999, 1209). Die Klärung sei im Streitfall auch möglich, da das FG die auf mindestens fünf Jahre mit Verlängerungsoption abgeschlossenen Mietverträge zu Unrecht als kurzfristig eingestuft habe.

bb) Die Nichtzulassungsbeschwerde ist insoweit nicht begründet, weil die aufgeworfene Frage in dem angestrebten Revisionsverfahren keiner Klärung bedürfte (vgl. Gräber/Ruban, a.a.O., § 115 Rz. 28) und damit auch nicht zu klären wäre (vgl. Gräber/ Ruban, a.a.O., § 115 Rz. 30 f., 41, 43). Aufgrund der vom FG festgestellten Gesamtumstände ist das Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandels im Streitfall nicht zweifelhaft.

Die Drei-Objekt-Grenze besagt, dass kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, sofern weniger als vier Objekte veräußert werden. Je geringer der Umfang von Anschaffungen und Veräußerungen ist, desto weniger ist anzunehmen, dass der Zweck der Vermögensmehrung durch Umschichtung (Ausnutzung substantieller Vermögenswerte) im Vordergrund steht. Werden dagegen innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs —in der Regel fünf Jahre— zwischen Anschaffung bzw. Errichtung und Verkauf mindestens vier Objekte veräußert, kann von einem gewerblichen Grundstückshandel ausgegangen werden, weil die äußeren Umstände den Schluss zulassen, dass es dem Steuerpflichtigen auf die Ausnutzung substantieller Vermögenswerte durch Umschichtung ankommt (BFH-Beschluss vom 10. Dezember 2001 GrS 1/98, BFHE 197, 240, BStBl II 2002, 291, unter C.III.2., m.w.N.).

Die Rechtsprechung hat dem zeitlichen Zusammenhang indizielle Bedeutung beigemessen, um dem Einwand zu begegnen, trotz Verkaufs von mehr als drei Objekten habe ursprünglich die Absicht zur Vermietung oder Eigennutzung bestanden; sie habe lediglich infolge unvorhergesehener Umstände aufgegeben werden müssen. Diese Möglichkeit ist indessen umso unwahrscheinlicher, je kürzer die Zeit zwischen Erwerb bzw. Bebauung und Veräußerung war (BFH-Beschluss in BFHE 197, 240, BStBl II 2002, 291, unter C.III.4.).

Im Streitfall haben die Kläger von den insgesamt acht neu geschaffenen Wohneinheiten bereits nach knapp drei Jahren —das erste Darlehensangebot stammt von September 1990— die ersten vier, und innerhalb von gut fünf Jahren sämtliche acht Wohneinheiten wieder verkauft. Die Kürze der Zeit zwischen Bebauung und den ersten Veräußerungen sowie die Gesamtzahl der Verkäufe innerhalb des fünf Jahre nur wenig überschreitenden Zeitraums stellen damit ein außerordentlich starkes Indiz für das Vorliegen einer bedingten Verkaufsabsicht schon bei Beginn der Umbaumaßnahmen dar. Dafür sprechen weiter die dargestellten engen Finanzierungsverhältnisse.

Auch wenn die feste Vermietung auf zumindest fünf Jahre eine mehr als nur kurzfristige Bindung beinhaltet, so kann sie allein keinesfalls als anderweitiger —ganz besonderer— Umstand angesehen werden, aus dem sich entgegen dieser starken Indizien zweifelsfrei eine von Anfang an fehlende Veräußerungsabsicht ergeben könnte (BFH in BFHE 197, 240, BStBl II 2002, 291, unter C.III.5.). Daran ändert es nichts, ob man die Mietverträge als noch mittelfristig oder schon längerfristig fest vereinbart beurteilt. Wegen der fehlenden Entscheidungserheblichkeit der aufgeworfenen Rechtsfrage kommt eine Zulassung der Revision zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung (§ 115 Abs. 2 Nr. 2 FGO) somit nicht in Betracht; denn dieser Zulassungsgrund erfordert gleichermaßen das Vorliegen einer entscheidungserheblichen und damit klärbaren Rechtsfrage (BFH-Beschluss vom 30. Juli 2003 VII B 377/02, BFH/NV 2004, 101).