Gründe

I.

Streitig ist im zweiten Rechtsgang, ob der Kläger und Revisionsbeklagte (Kläger) mit dem Ankauf und der Veräußerung von zwei in 12 und 10 Eigentumswohnungen aufgeteilten Grundstücken an jeweils einen Erwerber Einkünfte aus Gewerbebetrieb erzielt hat.

Der Kläger ist seit 1968 selbständiger Vermögens- und Anlageberater auf dem Gebiet der Vermögens- und Investmentfondsvermittlung. Ab Mitte der 80er-Jahre hat er über freie Mitarbeiter auch gelegentlich den Verkauf von Eigentumswohnungen für verschiedene Bauträger vermittelt.

Der Kläger erzielte aus seiner Haupttätigkeit in den Veranlagungszeiträumen von 1984 bis 1989 folgende gewerbliche Gewinne: 1,1 Mio. DM, 920 000 DM, 100 000 DM, 591 000 DM, 380 000 DM und 414 000 DM.

Der Kläger erwarb 1985 zwei mit Mehrfamilienhäusern bebaute und bewertungsrechtlich als Mietwohngrundstücke erfasste Anwesen in S —V-straße (V) und (E)— sowie ein ebenfalls mit einem Mehrfamilienhaus bebautes Grundstück in A, J-straße (J).

Das auf dem 339 qm großen Grundstück V im Jahr 1912 erbaute Wohngebäude umfasste 12 Wohnungen. Die H-GmbH & Co. Immobilien KG (H-KG) hatte dieses Anwesen am 12. Juni 1985 erworben und mit notariell beurkundeter Erklärung vom 12. Juli 1985 in 12 Wohneigentumsrechte und Teileigentumsrechte aufgeteilt.

Mit notariellem Vertrag vom gleichen Tage veräußerte die H-KG sämtliche Wohneigentumsrechte nebst Teileigentumsrechten zum Gesamtpreis von 800 000 DM an den Kläger. Dieser baute das Dachgeschoss auf der Grundlage einer am 20. August 1986 erteilten Baugenehmigung zu einer 13. Wohnung aus.

Wegen Finanzierungsschwierigkeiten beauftragte der Kläger die H-KG, schnellstmöglich den Verkauf der Eigentumswohnungen an nur einen Käufer en bloc zu vermitteln. Mit notariellem Kaufvertrag vom 25. November 1988 und vereinbarter Besitzübergabe zum 15. Februar 1989 veräußerte der Kläger sämtliche Wohneigentumsrechte nebst Teileigentumsrechten zum Preis von 1 860 000 DM.

Auf dem 1 157 qm großen Grundstück E befindet sich gleichfalls ein 1912 errichtetes Gebäude mit 10 Wohnungen. Die H-KG hatte dieses Grundstück mit notariellen Erklärungen vom 10. August und 14. September 1984 erworben und mit notarieller Erklärung vom 21. Dezember 1984 in 10 Wohneigentumsrechte nebst Teileigentum aufgeteilt.

Mit am 12. Juli 1985 notariell beurkundeter Erklärung erwarb der Kläger sämtliche Wohneigentumsrechte nebst Teileigentum von der H-KG an diesem Grundstück zum Preis von 3 240 000 DM.

Auch für dieses Grundstück erteilte der Kläger der H-KG wegen Finanzierungsschwierigkeiten den Auftrag, schnellstmöglich einen Verkauf an nur einen Käufer en bloc zu vermitteln. Mit notariellem Kaufvertrag vom 20. Juli 1990 veräußerte er sämtliche Wohneigentumsrechte nebst Teileigentumsrechten an diesem Grundstück für 4 650 000 DM an ein Ehepaar.

Mit Kaufvertrag vom 27. Dezember 1985 erwarb der Kläger ferner sämtliche Miteigentumsanteile an dem 470 qm großen Grundstück J für 3 993 000 DM.

Der Kläger trat in die bei Besitzübergang vorhandenen Mietverhältnisse ein. Frei gewordene Wohnungen renovierte er vor der Wiedervermietung. Er erklärte für sämtliche Grundstücke Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Eine beim Kläger durchgeführte Außenprüfung gelangte zu dem Ergebnis, der Kläger habe mit den Grundstücken V und E seit 1985 gewerbliche Einkünfte erzielt, und zwar für 1987 in Höhe von - 254 182 DM, für 1988 in Höhe von - 252 399 DM und für 1989 einen Gewinn in Höhe von 743 730 DM. Für die zum Umlaufvermögen gehörenden Gebäude seien keine Absetzungen für Abnutzung (AfA) vorzunehmen.

Der Beklagte und Revisionskläger (das Finanzamt —FA—) stellte die gewerblichen Einkünfte entsprechend den Feststellungen des Prüfers für die Streitjahre 1987 bis 1989 gesondert fest.

Nach erfolglosen Einsprüchen hatte der Einzelrichter die Klage nach Beweisaufnahme abgewiesen. Dieses Urteil hat der Senat im ersten Rechtsgang aus Verfahrensgründen aufgehoben (vgl. Urteil des Bundesfinanzhofs —BFH— vom 20. Dezember 2000 III R 63/98, BFH/NV 2001, 1028).

Im zweiten Rechtsgang hat das Finanzgericht (FG) nach erneuter Beweisaufnahme zur Veräußerungsabsicht des Klägers im Zeitpunkt des Erwerbs der Grundstücke mit in Entscheidungen der Finanzgerichte (EFG) 2003, 226 veröffentlichtem Urteil der Klage stattgegeben.

Mit der Revision rügt das FA die Verletzung formellen und materiellen Rechts.

Das FA beantragt, das Urteil des FG aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Der Kläger beantragt, die Revision zurückzuweisen.

II.

Die Revision ist begründet. Das angefochtene Urteil des FG ist aufzuheben und die Klage als unbegründet abzuweisen (§ 126 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 der Finanzgerichtsordnung —FGO—).

Das FG hat zu Unrecht das Vorliegen der in der höchstrichterlichen Rechtsprechung entwickelten Kriterien für die Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels verneint und dabei insbesondere das Tatbestandsmerkmal der Nachhaltigkeit unzutreffend ausgelegt.

1. Nach § 15 Abs. 2 des Einkommensteuergesetzes (EStG) ist eine selbständige nachhaltige Betätigung, die mit der Absicht Gewinn zu erzielen unternommen wird, und sich als Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr darstellt, Gewerbebetrieb, wenn die Betätigung weder als Ausübung von Land- und Forstwirtschaft noch als Ausübung eines freien Berufes noch als eine andere selbständige Tätigkeit anzusehen ist. Außerdem müssen durch die Tätigkeit nach den Umständen des Einzelfalles die Grenzen der privaten Vermögensverwaltung überschritten werden.

Bei der Abgrenzung zwischen Gewerbebetrieb einerseits und der nicht steuerbaren Sphäre andererseits ist auf das Gesamtbild der Verhältnisse und auf die Verkehrsanschauung abzustellen (vgl. Beschlüsse des Großen Senats des BFH vom 3. Juli 1995 GrS 1/93, BFHE 178, 86, BStBl II 1995, 617; vom 10. Dezember 2001 GrS 1/98, BFHE 197, 240, BStBl II 2002, 291; BFH-Urteil vom 20. Februar 2003 III R 10/01, BFHE 201, 515, BStBl II 2003, 510).

2. Die gesetzlichen Merkmale einer gewerblichen Tätigkeit liegen im Streitfall vor.

a) Unstreitig war der Kläger hinsichtlich der Grundstücksverkäufe selbständig und mit Gewinnerzielungsabsicht tätig (dazu BFH-Urteil vom 10. Dezember 1998 III R 61/97, BFHE 187, 526, BStBl II 1999, 390, unter II. 2. c aa).

b) Der Kläger ist entgegen der Auffassung des FG auch nachhaltig auf dem Grundstücksmarkt tätig geworden.

Eine Tätigkeit ist nachhaltig, wenn sie von der Absicht getragen ist, sie zu wiederholen und wenn sie sich objektiv —in der Regel durch Wiederholungen— als gewerblich darstellt. Bezüglich der Annahme einer Wiederholungsabsicht kommt den tatsächlichen Umständen besondere Bedeutung zu (BFH-Urteil in BFHE 187, 526, BStBl II 1999, 390, unter II. 2. c bb).

Nach der Rechtsprechung des BFH fehlt es an der Nachhaltigkeit, wenn der Steuerpflichtige mehrere Objekte (unbebaute Parzellen, Eigentumswohnungen etc.) anschafft und durch nur einen Vertrag an nur einen Erwerber weiterveräußert, sofern nicht aufgrund besonderer Umstände eine Wiederholungsabsicht feststellbar ist, z.B. indem sich der Veräußerer zuvor erfolglos um Einzelverkäufe bemüht hat.

Hingegen ist Nachhaltigkeit anzunehmen, wenn mehrere Parzellen, Miteigentumsanteile oder Objekte in verschiedenen Verträgen verkauft werden. Denn dann liegt ein auf Wiederholung angelegter Veräußerungsentschluss vor.

Nach dem Beschluss des Großen Senats in BFHE 197, 240, BStBl II 2002, 291, unter C. III. 5. a.E. stellt die „Drei-Objekt-Grenze” keine Mindestgrenze in Bezug auf das Tatbestandsmerkmal der Nachhaltigkeit dar (ebenso BFH-Urteile vom 18. September 2002 X R 108/96, BFH/NV 2003, 455; vom 27. November 2002 X R 53/01, BFH/NV 2003, 1291, sowie BFH-Beschluss vom 23. Januar 2004 IV B 3/03, BFH/NV 2004, 781, 782).

Im Streitfall ist der Kläger im Sinne der Rechtsprechung wiederholt tätig geworden, weil er zwei in Eigentumswohnungen aufgeteilte Mehrfamilienhäuser in zwei verschiedenen Kaufverträgen an zwei verschiedene Erwerber mit Gewinnerzielungsabsicht veräußert hat (vgl. auch BFH-Urteile in BFH/NV 2003, 455, und in BFH/NV 2003, 1291, m.w.N.). Es kann offen bleiben, ob die Veräußerung des Objektes E an ein Ehepaar nicht ohnedies als Veräußerung an zwei Erwerber zu beurteilen ist.

c) Der Kläger hat sich des Weiteren am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr beteiligt; denn er hat sich an den allgemeinen Verkehr mit seiner Verkaufsabsicht über die H-KG gewendet (BFH-Urteil in BFHE 201, 515, BStBl II 2003, 510).

3. Entgegen der Auffassung des FG übersteigen die vom Kläger in den Jahren 1988 und 1990 durchgeführten Grundstücksgeschäfte auch den Rahmen einer privaten Vermögensverwaltung.

a) Nach ständiger Rechtsprechung des BFH wird die Grenze von der privaten Vermögensverwaltung zum Gewerbebetrieb überschritten, wenn nach dem Gesamtbild der Betätigung und unter Berücksichtigung der gerichtsbekannten und nicht beweisbedürftigen Verkehrsauffassung die Ausnutzung substantieller Vermögenswerte durch Umschichtung gegenüber der Nutzung von Grundbesitz im Sinne einer Fruchtziehung aus zu erhaltenden Substanzwerten in den Vordergrund tritt (BFH-Urteil in BFHE 201, 515, BStBl II 2003, 510, unter II. 3. a der Gründe, m.w.N.).

aa) Der Konkretisierung dieser Unterscheidung im Bereich des gewerblichen Grundstückshandels dient die vom BFH eingeführte sog. Drei-Objekt-Grenze. Danach liegt in der Regel kein gewerblicher Grundstückshandel vor, sofern weniger als vier Objekte veräußert werden. Je geringer der Umfang von Anschaffungen und Veräußerungen ist, desto weniger ist anzunehmen, dass die Umschichtung von Vermögenswerten und deren Verwertung als Vermögenssubstanz entscheidend in den Vordergrund treten. Werden hingegen innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs —in der Regel fünf Jahre— zwischen Anschaffung bzw. Errichtung und Verkauf mindestens vier Objekte veräußert, so kann von einem gewerblichen Grundstückshandel ausgegangen werden, weil die äußeren Umstände den Schluss zulassen, dass es dem Steuerpflichtigen auf die Ausnutzung substantieller Vermögenswerte durch Umschichtung ankommt. Je kürzer der Zeitraum zwischen Anschaffung bzw. Bebauung und Veräußerung ist, desto unwahrscheinlicher ist die Möglichkeit, der Steuerpflichtige habe ursprünglich eine —langfristige— Vermietung oder Selbstnutzung des veräußerten Objekts beabsichtigt und habe diese Planung lediglich wegen unvorhergesehener Umstände aufgeben müssen.

bb) Der Große Senat des BFH ist zwar wie das FG der Auffassung, dass bei der Auslegung der in § 15 Abs. 2 EStG genannten Merkmale das Bild des Gewerbetreibenden heranzuziehen ist. Er hat jedoch weiterhin eine beim Erwerb vorhandene nur bedingte Veräußerungsabsicht für ausreichend angesehen, um einen gewerblichen Grundstückshandel anzunehmen.

Der Große Senat hat die bisherige Rechtsprechung bestätigt, nach der aus der Zahl der Objekte und dem zeitlichen Abstand der maßgebenden Tätigkeiten (Anschaffung, Bebauung, Verkauf) auf eine gewerbliche Betätigung geschlossen werden kann. Diese äußerlich erkennbaren Merkmale seien als Beweisanzeichen gerechtfertigt, weil die innere Tatsache der von Anfang an bestehenden Veräußerungsabsicht oft nicht zweifelsfrei feststellbar sei. Der Große Senat des BFH betont zwar den lediglich indiziellen Charakter der Objektzahl und des zeitlichen Zusammenhangs zwischen Erwerb (Bebauung) und Veräußerung, misst diesen Beweisanzeichen aber nur dann keine Bedeutung zu, wenn sich aus ganz besonderen Umständen zweifelsfrei eine fehlende Veräußerungsabsicht ergebe. Es müssten eindeutige Anhaltspunkte gegen eine von Anfang an bestehende Veräußerungsabsicht sprechen. Die Grundsätze der bisherigen Rechtsprechung zur Widerlegung der Veräußerungsabsicht bereits bei Erwerb bzw. Bebauung sind daher weiterhin von Bedeutung (BFH-Beschluss in BFHE 197, 240, BStBl II 2002, 291, unter III. 5.).

cc) Als Umstand, der gegen eine bedingte Wiederverkaufsabsicht bereits im Zeitpunkt der Anschaffung oder der Errichtung des Objekts spricht, hat die Rechtsprechung insbesondere eine vom Veräußerer selbst vorgenommene langfristige —über fünf Jahre hinausgehende— Vermietung des Objekts angesehen.

Hingegen kann der Steuerpflichtige gegen die Bewertung seiner Tätigkeit als gewerblich nicht mit Erfolg einwenden, er habe sich erst später zu einer Verwertung durch Verkauf der Objekte entschlossen, zunächst jedoch eine Vermietung beabsichtigt. Denn die bloße Behauptung, die Objekte hätten nicht veräußert, sondern langfristig durch Vermietung genutzt werden sollen, kann die Beweisanzeichen für eine zumindest bedingte Veräußerungsabsicht nicht widerlegen, die sich aus dem Weiterverkauf innerhalb kurzer Zeit nach dem Erwerb ergeben (BFH-Urteile vom 21. Juni 2001 III R 27/98, BFHE 196, 59, BStBl II 2002, 537, unter II. A. 1. b, und in BFHE 201, 515, BStBl II 2003, 510, unter II. 3. a cc, m.w.N.).

Nach der Rechtsprechung steht der Annahme einer bedingten Veräußerungsabsicht grundsätzlich auch nicht das Vorbringen des Steuerpflichtigen entgegen, er habe aufgrund wichtiger, von seinem Willen unabhängiger Gründe seine ursprüngliche Vermietungsabsicht aufgegeben und verkaufen müssen. Denn die konkreten Anlässe und Beweggründe für den Verkauf sagen im Allgemeinen nichts darüber aus, ob der Steuerpflichtige nicht auch aus anderen Gründen zum Verkauf bereit gewesen wäre und insofern von Anfang an eine zumindest bedingte Veräußerungsabsicht gehabt hat. Persönliche oder finanzielle Beweggründe für die Veräußerung von Immobilien sind daher für die Zuordnung zum gewerblichen Bereich oder zum Bereich der Vermögensverwaltung grundsätzlich unerheblich (vgl. BFH-Urteil in BFHE 201, 515, BStBl II 2003, 510, unter II. 3. a cc, m.umf.N.).

b) Nach diesen Grundsätzen ist die streitige Tätigkeit des Klägers als gewerblich zu beurteilen.

Der Kläger hat in engem zeitlichen Zusammenhang mit der Anschaffung der Grundstücke V und E sowie nach dem von ihm vorgenommenen Ausbau des Dachgeschosses im Objekt V insgesamt 23 Objekte veräußert. Der Kläger verfügte über insgesamt 23 Wohnungseigentumsrechte und Teileigentumsrechte.

Unter einem Objekt im Sinne des gewerblichen Grundstückshandels ist jedes einzelne Immobilienobjekt zu verstehen, das selbständig veräußert und genutzt werden kann (zum Objektbegriff BFH-Urteile vom 16. Mai 2002 III R 9/98, BFHE 199, 246, BStBl II 2002, 571; in BFH/NV 2003, 455, m.w.N.).

Die Indizwirkung der zahlenmäßigen Voraussetzungen hängt weder von der Größe und dem Wert der einzelnen Objekte noch von der Nutzungsart ab (BFH-Urteil in BFH/NV 2003, 1291).

Jede Eigentumswohnung ist ein eigenständiges Objekt im Sinne der Drei-Objekt-Grenze, auch wenn sämtliche in einem Gebäude befindlichen Eigentumswohnungen in einem Vertrag an einen einzigen Käufer veräußert werden (BFH-Urteil vom 5. Dezember 2002 IV R 57/01, BFHE 201, 169, BStBl II 2003, 291, m.w.N.). Es handelt sich insoweit nicht um einen wirtschaftlich einheitlichen Vorgang, sondern um eine Mehrzahl selbständiger Tätigkeiten, denen rechtlich und wirtschaftlich auch eine eigenständige Bedeutung zukommt (BFH-Urteile in BFHE 187, 526, BStBl II 1999, 390, und in BFHE 199, 246, BStBl II 2002, 571, 574, m.w.N.).

Davon zu unterscheiden ist die ebenfalls höchstrichterlich entschiedene Rechtsfrage, dass ungeteilte Mehrfamilienhäuser ebenso wie Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser oder Eigentumswohnungen als jeweils nur ein Objekt gelten (BFH-Urteil vom 15. März 2000 X R 130/97, BFHE 191, 360, BStBl II 2001, 530; BFH-Beschluss vom 9. April 2003 IX B 194/02, BFH/NV 2003, 1052). Auf die Intensität des geschäftlichen Handelns kommt es, sofern —wie im Streitfall— die Voraussetzungen für das Tatbestandsmerkmal der Nachhaltigkeit gegeben sind, nicht entscheidend an (BFH-Urteile vom 30. Juni 1993 XI R 38, 39/91, BFH/NV 1994, 20, 21; vom 10. Oktober 1991 XI R 22/90, BFH/NV 1992, 238, 239; vom 16. Januar 1996 VIII R 11/94, BFH/NV 1996, 676; BFH-Beschluss vom 16. März 1999 IV B 2/98, BFH/NV 1999, 1320).

Der Kläger hat ausweislich der notariellen Kaufverträge vom 12. Juli 1985 mit dem Grundstück V 12 Wohnungseigentums- und Teileigentumsrechte und mit dem Grundstück E 10 Wohnungseigentums- und Teileigentumsrechte erworben und sie in engem zeitlichen Zusammenhang, nämlich innerhalb von rd. fünf Jahren wieder veräußert.

Die nur kurzfristige Überschreitung der Fünf-Jahres-Grenze beim Grundstück E um wenige Tage beeinträchtigt die indizielle Wirkung nicht (vgl. BFH-Urteile vom 12. Juli 1991 III R 47/88, BFHE 165, 498, BStBl II 1992, 143; in BFH/NV 2003, 1291).

Besteht ein derart enger zeitlicher Zusammenhang, so zwingt dies nach den Regeln der Lebenserfahrung mangels eindeutiger gegenteiliger Anhaltspunkte zu der Schlussfolgerung, dass bei dem Kauf dieser Wohneigentums- und Teileigentumsrechte zumindest eine bedingte Wiederverkaufsabsicht bestanden hat.

Unerheblich ist es, ob bei der Anschaffung dieser Wohneigentums- und Teileigentumsrechte bereits eine feste Verkaufsabsicht bestanden hat oder ob die eigentliche Absicht auf eine anderweitige Nutzung als durch Verkauf gerichtet war.

Gewichtige und eindeutige objektive Umstände im Sinne der höchstrichterlichen Rechtsprechung, die gegen eine von Anfang an bestehende bedingte Veräußerungsabsicht sprechen könnten, hat das FG nicht festgestellt.

Die bloße Behauptung, der Kläger habe die Wohnungen nicht veräußern, sondern langfristig durch Vermietung nutzen wollen, reicht für eine Erschütterung der aus den Beweisanzeichen (große Anzahl von Objekten und enger zeitlicher Zusammenhang) sich ergebenden Schlussfolgerungen nicht aus. Die innere Einstellung des Klägers beim Erwerb der Wohnungen kann wie alle sich in der Vorstellung von Menschen abspielenden Vorgänge nur anhand äußerer, objektiver Merkmale ermittelt und beurteilt werden (BFH-Urteil in BFHE 165, 498, BStBl II 1992, 143; BFH-Beschluss vom 21. Juni 1996 VIII B 87/95, BFH/NV 1996, 897, m.umf.N.). Das schließt, soweit sie zum Nachweis der Veräußerungsabsicht überhaupt zulässig ist, eine unmittelbare Beweisführung durch eine Beteiligtenvernehmung oder durch die Vernehmung eines Zeugen, der seine Kenntnis nur aus Gesprächen mit dem Steuerpflichtigen bezieht, aus (BFH-Beschluss in BFH/NV 1996, 897, m.w.N.).

Ein solcher objektiver Umstand kann eine langfristige, d.h. über den Regelzeitraum von fünf Jahren hinausgehende Vermietung durch den Kläger selbst sein (BFH-Urteile in BFHE 201, 515, BStBl II 2003, 510; vom 23. April 1996 VIII R 27/94, BFH/NV 1997, 170, 173, m.w.N.).

Indes hat der Kläger selbst nicht behauptet, die Wohnungen in diesem Sinne langfristig vermietet zu haben. Vielmehr ist er zum einen gemäß § 571 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) in die zum Zeitpunkt des Erwerbs der Grundstücke vorhandenen Mietverhältnisse eingetreten. Zum anderen hat er zu erkennen gegeben, dass lediglich auf unbestimmte Dauer Mietverträge abgeschlossen worden seien. Derartige grundsätzlich kündbare Mietverträge erlauben indes nach ständiger Rechtsprechung keinen Rückschluss auf eine von Anfang an bestehende Absicht, die Objekte ausschließlich durch langfristige Fremdvermietung zu nutzen und nicht zumindest auch eine Vermögensmehrung durch Umschichtung anzustreben.

Die bedingte Wiederverkaufsabsicht wird auch nicht durch das vom Kläger möglicherweise ursprünglich primär verfolgte Ziel in Frage gestellt, durch den Erwerb von Renditeobjekten seine Altersversorgung abzusichern (BFH-Urteil vom 8. Februar 1996 IV R 28/95, BFH/NV 1996, 747, 750). Der Senat braucht deshalb nicht im Einzelnen zu prüfen, ob die beiden Mehrfamilienhäuser hierfür überhaupt objektiv geeignet gewesen sind (BFH-Urteil vom 18. September 2002 X R 28/00, BFHE 200, 304, BStBl II 2003, 133; BFH-Beschluss vom 20. März 2003 III B 174/01, BFH/NV 2003, 1166).

Schließlich sind die konkreten Anlässe für die Veräußerung, nämlich die vom Kläger geltend gemachten Finanzierungsschwierigkeiten, die konjunkturellen Abläufe und die durch weitere Umstände beeinflusste rückläufige Ertragssituation seines Gewerbebetriebs nicht geeignet, eine von Anfang an bestehende zumindest bedingte Veräußerungsabsicht zu widerlegen (vgl. BFH-Urteil vom 6. April 1990 III R 28/87, BFHE 160, 494, BStBl II 1990, 1057), und zwar selbst dann nicht, wenn die Anschaffung der Mehrfamilienhäuser ursprünglich zur Alterssicherung gedacht gewesen ist (BFH-Urteil vom 4. Juni 1992 IV R 79/91, BFH/NV 1992, 809).

Auch die erst nach dem Erwerb des Grundstücks V dort vom Kläger durch Umbau des Dachgeschosses hergestellte 13. Wohnung gehört zum Betriebsvermögen des gewerblichen Grundstückshandels. Der sachliche und insbesondere enge zeitliche Zusammenhang von ca. zwei Jahren zwischen Herstellung dieser Wohnung und ihrer Veräußerung im Rahmen des Verkaufs aller Wohnungseigentums- und Teileigentumsrechte am Grundstück V stellte ein im Streitfall nicht erschüttertes gewichtiges Indiz für ein dem Grundstückshandel zuzuordnendes Geschäft dar (BFH-Urteil vom 12. Dezember 2002 III R 20/01, BFHE 200, 388, BStBl II 2003, 297).

Die gleichheitsrechtlichen Bedenken des Klägers gegen eine unterschiedliche Behandlung von in Wohneigentum aufgeteilten und ungeteilten Mehrfamilienhäusern greifen nicht durch. Der Kläger nimmt die durch die Rechtsprechung im Interesse einer Rechtsvereinfachung gebilligte Gleichsetzung des ungeteilten Mehrfamilienhauses mit anderen Einzelobjekten (dazu BFH-Urteil in BFHE 191, 360, BStBl II 2001, 530, unter II. 3. c ff. bis ii der Gründe) zum Anlass, eine noch weiter gehende Begünstigung zu fordern, nämlich die durch Aufteilung als Objekte entstandenen einzelnen Wohnungen ebenfalls nur als ein Objekt zu beurteilen. Indes liegen insoweit weder rechtlich noch wirtschaftlich vergleichbare Sachverhalte vor (vgl. BFH-Urteil in BFH/NV 2003, 455, m.w.N.). Ein Wohnungseigentum ist als solches handelbar und, worauf der Kläger selbst hingewiesen hat, z.B. durch die Beleihungsfähigkeit von einer anderen Qualität.

c) Gegen die Höhe der gesondert festgestellten gewerblichen Einkünfte in den Streitjahren hat der Kläger keine sachlichen Einwendungen erhoben.

4. Da die Revision aus sachlichen Gründen Erfolg hat, erübrigt sich eine Entscheidung über die vom FA gerügten Verfahrensmängel.