Erhaltungsaufwand / Modernisierungsaufwand

I. Definition von Erhaltungsaufwand und Modernisierungsaufwand

Unter Instandsetzung und Modernisierung eines Gebäudes sind bauliche Maßnahmen zu verstehen, durch die Mängel oder Schäden an vorhandenen Einrichtungen eines bestehenden Gebäudes oder am Gebäude selbst beseitigt werden oder das Gebäude durch Erneuerung in einen zeitgemäßen Zustand versetzt wird. Die entsprechenden Erhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen sind sofort abzugsfähige Werbungskosten nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG soweit die Baumaßnahmen nicht der Herstellung der (seit Erwerb erstmaligen) Betriebsbereitschaft dienen, nicht zu einer wesentlichen Verbesserung im Sinne des § 255 Abs. 2 HGB führen und in ihrer Gesamtheit nicht über eine zeitgemäße und substanzerhaltende Erneuerung hinausgehen.

II. Rechtsentwicklung

Erhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen (ohne Aufwendungen zur Beseitigung versteckter Mängel), die in zeitlicher Nähe zur Anschaffung angefallen sind und im Verhältnis zum Kaufpreis des Gebäudes hoch gewesen sind, (seit 1994 15 %, bei Kaufverträgen bis zum 31.12.1993: 20 %), waren bis 31.12.2003 als nachträgliche Herstellungskosten zu behandeln und den Anschaffungskosten hinzuzurechnen.

Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen (einschließlich Aufwendungen zur Beseitigung versteckter Mängel ), bei nach dem 31.12.2003 begonnenen Baumaßnahmen, die .innerhalb der ersten drei Jahre nach der Anschaffung 15 % der Gebäudeanschaffungskosten (ohne Grund und Boden) übersteigen, sind den Herstellungskosten zuzurechnen. Maßgebend für die Berechnung der 15-%-Grenze sind die Nettoaufwendungen. In die Berechnung sind nicht einzubeziehen:

• typische Herstellungskosten für Erweiterungen wie z.B. An- oder Ausbauten am Gebäude,

• (bis Anschaffung 31.12.2016: jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsaufwendungen wie z.B. laufende Schönheitsreparaturen, soweit sie nicht im Rahmen einheitlich zu würdigender Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen angefallen sind. )

Die Prüfung der 15-%-Grenze ist gebäude- und nicht wirtschaftsgut-/wohnungsbezogen vorzunehmen; somit erfolgt z.B. keine separate Prüfung für den eigenbetrieblich genutzten und den fremden Wohnzwecken dienenden Gebäudeteil.

Beginn der Baumaßnahme ist:

Handelt es sich bei den Baumaßnahmen um eine Sanierung in Raten, gelten sämtliche Baumaßnahmen am Gebäude als eine Baumaßnahme.

Mit dem Gesetz zur Umsetzung des Klimaschutzprogramms 2030 ist mit dem § 35c EStG eine Steuerermäßigung für energetische Gebäudesanierungsmaßnahmen an mindestens zehn Jahre alten Gebäuden ab dem Jahr 2020 für einen befristeten Zeitraum durch einen prozentualen Abzug der Aufwendungen von der Steuerschuld geschaffen worden. Begünstigt sind selbstgenutzte Wohngebäude, an denen Wärmedämmungs- oder bestimmte Erneuerungsarbeiten durchgeführt werden sowie Optimierungsmaßnahmen an mindestens zwei Jahre alten Heizungsanlagen. Der Höchstbetrag der Steuerermäßigung darf 40.000 € pro selbstgenutztem Gebäude nicht übersteigen.

III. Abgrenzung zu Anschaffungskosten

Erhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen sind den Anschaffungskosten zuzurechnen, wenn es sich hierbei um Aufwendungen zur Herstellung der Betriebsbereitschaft oder zur bestimmungsgemäßen Nutzung des Gebäudes handelt.

1. Betriebsbereites Gebäude

Ein Gebäude / Gebäudeteil ist betriebsbereit, wenn es entsprechend seiner Zweckbestimmung genutzt werden kann. Dies erfordert, dass das Gebäude / der Gebäudeteil objektiv und subjektiv funktionstüchtig ist. Wird das Gebäude oder der Gebäudeteil bereits im Zeitpunkt des Erwerbs genutzt, ist das Gebäude grundsätzlich betriebsbereit, mit der Folge, dass Erhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen zu sofort abzugsfähigen Werbungskosten führen.

Ein Gebäude / Gebäudeteil ist jedoch noch nicht betriebsbereit, wenn es zwar im Zeitpunkt des Erwerbs vermietet ist, die Mietverträge jedoch umgehend gekündigt werden.

2. Objektive Funktionstüchtigkeit

Werden durch die Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen wesentliche Teile nutzbar gemacht, wie z.B. Instandsetzung der defekten Heizung oder des defekten Daches, Reparatur eingeschlagener Fenster, Ersatz fehlender Treppengeländer etc., sind die Aufwendungen für den Ersatz der funktionsuntüchtigen Wirtschaftsgüter Anschaffungskosten.

Werden lediglich laufende verschleißbedingte Reparaturen durchgeführt, war das Gebäude objektiv funktionstüchtig. Die Aufwendungen sind sofort abziehbare Werbungskosten bzw. Betriebsausgaben.

3. Subjektive Funktionstüchtigkeit

Unter der subjektiven Funktionstüchtigkeit ist die konkrete Zweckbestimmung zu verstehen. D.h. das Gebäude / der Gebäudeteil muss nach der Art und Weise der Nutzung einsatzbereit (wird die durch die Erhaltungsaufwendungen die Art und Weise der Nutzung geändert, z.B. der bisher zu Wohnzwecken genutzte Gebäudeteil wird nunmehr zu gewerblichen Zwecken genutzt, so sind diese Aufwendungen den Anschaffungskosten zuzurechnen) und der zukünftige Standard des Gebäudes muss geschaffen sein.

Dienen die Erhaltungsaufwendungen einer Standardhebung von einem sehr einfachen auf einen mittleren oder von einem sehr einfachen bzw. mittleren auf einen sehr anspruchsvollen Standard, so sind die Aufwendungen den Anschaffungskosten zuzurechnen.

Eine Standardhebung liegt vor, wenn

• in drei der zentralen Ausstattungsmerkmalen (Heizungs-, Sanitär-, Elektroinstallation und Fenster) eine Hebung des Standards erfolgt oder

• wenn neben Erweiterungsmaßnahmen, die ohnehin zu Herstellungskosten führen, in zwei der zentralen Ausstattungsmerkmalen eine Standardhebung erfolgt.

Eine Standardhebung ist jedoch nicht zu prüfen, wenn diesbezügliche Erhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen 15 % der Gebäudeanschaffungskosten nicht übersteigen. Dabei ist vom Standard im Zeitpunkt des entgeltlichen oder teilentgeltlichen (Aufteilung) Erwerbs auszugehen.