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Grundstücks-GbR – Muster
Grundstücks-GbR: Gesellschaftsvertrag
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Bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) schließen sich die Gesellschafter durch einen Vertrag zusammen, in dem sie sich gegenseitig verpflichten, einen gemeinsamen Zweck in der durch den Vertrag beschriebenen Weise zu fördern (§ 705 BGB). Dieser gemeinsame Zweck kann z.B. auch in der Bebauung und Vermietung einer Immobilie bestehen.
Man unterscheidet zwischen Außengesellschaften als solchen, bei denen die Gesellschafter als Gesamthand am Rechtsverkehr teilnehmen, und Innengesellschaften, bei denen die Gesellschafter in ihrer Verbundenheit nicht nach Außen auftreten.
Die Rechtsprechung hat der (Außen-)GbR Rechtsfähigkeit zuerkannt, soweit sie durch Teilnahme am Rechtsverkehr eigene Rechte und Pflichten begründet (BGH, II ZR 331/00). Insbesondere kann sie selbst Gläubigerin und Schuldnerin sein und haftet selbst für die Erfüllung ihrer Pflichten. Ihre Gesellschafter haben analog § 128 HGB für sämtliche Verbindlichkeiten der GbR einzustehen. Ihr ist das Verhalten ihrer Organe analog § 31 BGB zuzurechnen.
Die GbR ist als solche auch grundbuchfähig, so dass sie auch Eigentum an Grundbesitz und grundstücksgleichen Rechten sowie beschränkt dingliche Rechte an Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten erwerben kann (BGH, V ZB 74/08).
Bei einer GbR, deren Zweck sich wie hier in der Vermögensverwaltung erschöpft, erzielen die Gesellschafter aus der gemeinsamen Betätigung Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG), die als Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten einheitlich und gesondert (§ 180 Abs. 1 Nr. 2a AO) durch das örtlich zuständige Finanzamt festzustellen sind. Gewerbliche Einkünfte - u.a. mit der Konsequenz der Gewerbesteuerpflicht - werden allerdings dann erzielt, wenn die Aktivitäten der GbR die Grenzen der Vermögensverwaltung überschreiten. So führt die Veräußerung von Grundstücken zu Einkünften aus Gewerbebetrieb (§ 15 EStG), wenn sich die Veräußerungsgeschäfte in ihrer Gesamtheit als selbständige, nachhaltige und mit Gewinnerzielungsabsicht unter Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr ausgeübte Tätigkeit darstellen, die über den Umfang einer privaten Vermögensverwaltung hinausgehen (§ 15 Abs. 2 Satz 1 EStG). Die Rechtsprechung hat hier die 3-Objekt-Grenze als gewichtiges Indiz zur Abgrenzung von der privaten Vermögensverwaltung entwickelt. Danach überschreitet die Veräußerung für mehr als drei Objekten innerhalb eines Betrachtungszeitraums von regelmäßig ca. fünf Jahren im engen zeitlichen Zusammenhang (ebenfalls Zeitraum von ca. fünf Jahren) mit ihrem Erwerb, ihrer Herstellung oder Modernisierung die Grenze zur privaten Vermögensverwaltung und begründet – bei Vorliegen der übrigen Voraussetzungen – einen gewerblichen Grundstückshandel (BFH GrS 1/93 und 1/98).
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