Gründe

12Die Revision hat Erfolg. Die von den Klägern vorsorglich eingelegte Nichtzulassungsbeschwerde ist gegenstandslos, weil das Berufungsgericht die Revision unbeschränkt zugelassen hat (vgl. Senatsurteile vom 15. Mai 2024 - VIII ZR 226/22, NJW 2024, 2680 Rn. 19; vom 26. März 2025 - VIII ZR 152/23, ZIP 2025, 1098 Rn. 6 mwN; vom 21. Mai 2025 - VIII ZR 201/23, juris Rn. 7 mwN).

I.

13Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

14Den Klägern stehe ein Anspruch auf Zahlung von Schadensersatz nicht zu. Zwar habe ein Vorkaufsrecht zu ihren Gunsten bestanden und dieses sei auch fristgerecht ausgeübt worden. Dem Anspruch stehe aber das Verbot der unzulässigen Rechtsausübung entgegen. Im Übrigen wäre ein Anspruch auch verwirkt.

15Ein Vorkaufsrecht im Sinne der Vorschrift des § 570b BGB aF, welche mit der Bestimmung des § 577 BGB in heutiger Fassung nahezu identisch sei, bestehe dann, wenn vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden sei oder werden solle, an einen Dritten verkauft würden. Vorliegend habe zwar eine Realteilung vorgelegen. Diese Situation stehe der Begründung von Wohnungseigentum jedoch gleich, so dass § 577 BGB beziehungsweise § 570b BGB aF analog anzuwenden sei. Maßgeblich sei insoweit die Grundbuchlage zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses. Die notarielle Beurkundung habe am 14. April 2000 stattgefunden. Die Umschreibung des Grundstücks und mithin der dingliche Vollzug der Realteilung seien zwar erst am 19. April 2000 erfolgt. Dies sei indes unbeachtlich, da schon am 30. März 2000 im Grundbuchblatt dessen Teilung eingetragen worden sei.

16Bei der Erwerberin handele es sich um einen Dritten im Sinne von § 570b BGB aF. Das Näheverhältnis der W.    KG zur Beklagten führe entgegen den Ausführungen der Beklagten nicht zu einer anderen Bewertung. Soweit das Amtsgericht in seiner Entscheidung die zu § 463 BGB entwickelten Grundsätze entsprechend anwende, sei dem nicht zu folgen. Der Gesetzgeber habe den Mieter nicht nur vor spekulativen Umwandlungen von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen mit anschließender Veräußerung an Dritterwerber, sondern auch dessen Interesse an einem Erwerb der Wohnung, insbesondere, wenn dieser aus seiner Sicht günstig sei, schützen wollen.

17Dieses Schutzbedürfnis bestehe auch bei konzerninternen Umschichtungen. Insoweit hätten die Kläger vorgetragen, dass es sich bei der Veräußerin und der Erwerberin um zwei selbständige juristische Personen handele, deren Gesellschafterkreis sich zu jeder Zeit ändern könne und bei denen für einen Außenstehenden nie deutlich erkennbar sei, wer diese wirtschaftlich beherrsche. Selbst wenn eine Gesellschaft das Eigentum zunächst zu Kapitalanlagezwecken erwerbe, könne später der Verkauf der Immobilie erforderlich sein. Der Mieter habe hingegen nur für den ersten Verkaufsfall nach der Umwandlung ein Vorkaufsrecht. Vor diesem Hintergrund definiere § 577 BGB beziehungsweise § 570b BGB aF den Kreis der Erwerber, bei denen kein Vorkaufsrecht entstehe, dahingehend negativ, dass jeder Dritter sei, der nicht Familien- oder Haushaltsangehöriger sei. Eine darüber hinausgehende Erweiterung führe zwangsläufig zu rechtlichen Unsicherheiten und widerspreche dem Wortlaut der Vorschrift.

18Die Kläger hätten das ihnen somit zustehende Vorkaufsrecht am 4. Februar 2019 schriftlich gegenüber der Beklagten und damit form- und fristgerecht ausgeübt. Da die Beklagte den Klägern keine Mitteilung über den Inhalt des Kaufvertrags unter dessen Vorlage habe zukommen lassen und daher auch keine Ankündigung bezüglich des Bestehens des Vorkaufsrechts erfolgt sei, habe die zweimonatige Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß § 577 Abs. 1 Satz 3 BGB, § 570b BGB aF, § 469 Abs. 2 BGB nicht zu laufen begonnen. Die mögliche Kenntnis der Kläger bezüglich des Wechsels der Eigentümerstellung sei hierfür unschädlich. Daher bestehe ein Schuldverhältnis in Form eines Kaufvertrags zwischen den Parteien.

19Der Beklagten sei es auch nicht möglich gewesen, die Doppelhaushälfte an die Kläger zu übereignen, weil die W.    KG im Jahr 2019 seit nunmehr beinahe 20 Jahren Eigentümerin der Doppelhaushälfte sei. Damit liege jedenfalls ein Fall subjektiver Unmöglichkeit vor, weshalb auch ein Anspruch der Kläger gemäß § 280 Abs. 1, § 281 BGB nicht in Betracht komme.

20Ob die Beklagte sich gemäß § 311a Abs. 2 BGB exkulpieren könne, könne letztlich dahinstehen, weil die Kläger sich treuwidrig verhalten hätten. Der Klägerseite stehe im Ergebnis kein Schadensersatzanspruch zu, da sie sich mit der Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs in Widerspruch zu ihrem eigenen Vorverhalten (venire contra factum proprium) setze. Der Sinn und Zweck des § 577 BGB beziehungsweise des § 570b BGB aF liege neben dem Schutz der Mieter vor einer Eigenbedarfskündigung in der Möglichkeit der Mieter, das Mietobjekt zu Konditionen, die einem Dritten angeboten worden seien, zu kaufen. Den Klägern sei die streitgegenständliche Doppelhaushälfte mehrfach zu marktüblichen Konditionen zum Kauf angeboten worden. Den Angeboten aus den Jahren 2004, 2007, 2010 und 2011 hätten die Kläger jedoch nicht zugestimmt. In dieser Situation zu argumentieren, man hätte, sofern man rechtmäßig Kenntnis vom Verkaufsfall erlangt hätte, sein Vorkaufsrecht ausgeübt, vermöge nicht zu überzeugen. Hierbei sei es aus Sicht der Kammer auch unbeachtlich, wer mit den Kaufangeboten an die Kläger herangetreten sei. Vielmehr habe sich die Beklagte durch das Verhalten der Kläger darauf einstellen können und dürfen, dass diese an einem Kauf nicht interessiert seien.

21Selbst wenn eine unzulässige Rechtsausübung nicht vorläge, bestünde ein Anspruch nicht, da die Kläger ihren Schadensersatzanspruch verwirkt hätten. Denn sie hätten letztlich Kenntnis von der Veränderung auf der Eigentümerseite gehabt. Auch wenn die Beklagte ihrer Mitteilungspflicht bezüglich des Bestehens eines möglichen Vorkaufsrechts nicht nachgekommen sei, so hätte sich den Klägern aufdrängen müssen, dass ein Verkauf stattgefunden habe. Dies trügen mit ihren eingereichten Anlagen sowohl die Kläger als auch die Beklagte vor. Soweit die Klägerseite geltend mache, die W.    KG sei ihnen gegenüber lediglich als Verwalterin aufgetreten, vermöge dies nicht zu überzeugen. Dass eine Hausverwaltung Verkaufsangebote an Dritte, Mieter oder Interessenten versende, sei unüblich und eine Verwalterin wäre hierzu im Regelfall nicht bevollmächtigt. Daher hätten die Kläger jedenfalls ab dem Angebot im Jahr 2011 erkennen können, dass das Eigentum an dem Grundstück übergegangen sei. Angesichts des zwischen den Jahren 2011 und 2019 (Ausübung des Vorkaufsrechts) verstrichenen Zeitraums liege das Zeitmoment vor. Da erkennbar sei, dass die Beklagte nach den diversen von den Klägern nicht angenommenen Kaufangeboten davon ausgegangen sei, seitens der Kläger würden keine Ansprüche mehr geltend gemacht werden, sei auch das Umstandsmoment gegeben, weshalb die Verwirkung des Anspruchs eingetreten sei.

II.

22Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Schadensersatzanspruch der Kläger gegen die Beklagte gemäß § 311a Abs. 1, 2 Satz 1 Alt. 1, § 275 Abs. 1, 4, § 280 Abs. 1, 3, § 281 BGB wegen der anfänglichen subjektiven Unmöglichkeit der Übereignung des mit der Doppelhaushälfte bebauten Grundstücks an die Kläger nicht verneint werden.

231. Zwar hat das Berufungsgericht im Ergebnis zu Recht die Begründung eines Vorkaufsrechts der Kläger in analoger Anwendung von § 570b Abs. 1 BGB in der hier anzuwendenden, bis zum 31. Juli 2001 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) und das Zustandekommen eines Kaufvertrags über das vorbezeichnete Grundstück zwischen den Parteien aufgrund der Ausübung dieses Vorkaufsrechts sowie die anfängliche Unmöglichkeit der Übereignung des Grundstücks durch die Beklagte an die Kläger bejaht. Das Berufungsgericht hat jedoch rechtsfehlerhaft angenommen, dass die Geltendmachung eines auf diese Unmöglichkeit gestützten Schadensersatzanspruchs durch die Kläger wegen widersprüchlichen Verhaltens gemäß § 242 BGB rechtsmissbräuchlich beziehungsweise ein solcher Anspruch verwirkt sei.

24a) Der Mieter ist gemäß § 570b Abs. 1 Satz 1 BGB aF zum Vorkauf berechtigt, wenn vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft werden. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an eine zu seinem Hausstand gehörende Person oder an einen Familienangehörigen verkauft (§ 570b Abs. 1 Satz 2 BGB aF).

25Den Vorkaufsverpflichteten trifft bei rechtzeitiger Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Vorkaufsberechtigten aus dem hierdurch zustande kommenden Kaufvertrag nach § 433 Abs. 1 Satz 1 BGB die Pflicht, diesem das Eigentum am Vorkaufsgegenstand zu verschaffen. Kann er diese Verpflichtung aufgrund einer - wie hier - bereits zuvor erfolgten Eigentumsübertragung auf einen Dritten nicht mehr erfüllen, steht dem Vorkaufsberechtigten ein Schadensersatzanspruch nach § 311a Abs. 1, 2 Satz 1 Alt. 1, § 275 Abs. 1, 4, § 280 Abs. 1, 3, § 281 BGB zu (vgl. Senatsurteile vom 21. Januar 2015 - VIII ZR 51/14, NJW 2015, 1516 Rn. 22 ff.; vom 21. Mai 2025 - VIII ZR 201/23, NZM 2025, 699 Rn. 36).

26b) Bei der vorzunehmenden Beurteilung der Frage, ob den Klägern ein solcher Schadensersatzanspruch zusteht, sind dem Berufungsgericht Rechtsfehler unterlaufen.

27aa) Das Berufungsgericht hat allerdings im Ergebnis rechtsfehlerfrei das Entstehen eines Vorkaufsrechts der Kläger gemäß § 570b BGB aF analog durch den am 14. April 2000 erfolgten Abschluss des Kaufvertrags über das mit der Doppelhaushälfte bebaute Grundstück zwischen der Beklagten und der W.    KG bejaht.

28(1) Anders als die Revision meint, ist die Entstehung des Vorkaufsrechts der Kläger den Grundsätzen des intertemporalen Rechts entsprechend (vgl. BGH, Urteile vom 18. Oktober 1965 - II ZR 36/64, BGHZ 44, 192, 194; vom 10. Juli 2024 - VIII ZR 276/23, NJW 2024, 2909 Rn. 15; vom 27. November 2024 - VIII ZR 159/23, NZM 2025, 36 Rn. 23; siehe auch Grüneberg/Grüneberg, BGB, 84. Aufl., Einl. vor § 241 Rn. 14) nach der zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses geltenden Vorschrift des § 570b BGB aF und nicht nach der - im Wesentlichen inhaltsgleichen (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 72) - Vorschrift des § 577 BGB zu beurteilen, die durch das am 1. September 2001 in Kraft getretene Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts vom 19. Juni 2001 (Mietrechtsreformgesetz, BGBl. I S. 1149) eingeführt worden ist. Eine - von diesen Grundsätzen abweichende - Regelung zu der Vorschrift des § 577 BGB ist der Übergangsbestimmung des Art. 229 § 3 EGBGB - wie die Revision im Ausgangspunkt zutreffend erkannt hat - nicht zu entnehmen.

29Etwas Anderes ergibt sich entgegen der Ansicht der Revision auch nicht aus der - hier nicht einschlägigen - Regelung des Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB.

30(2) Das Berufungsgericht hat ferner zu Recht angenommen, dass die danach heranzuziehende, für die Begründung von Wohnungseigentum geltende Bestimmung des § 570b Abs. 1 Satz 1 BGB aF auf die Realteilung eines Grundstücks, das mit zu Wohnzwecken vermieteten Reihenhäusern - oder wie hier Doppelhaushälften - bebaut ist, entsprechend anzuwenden ist (vgl. Senatsurteile vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 126/07, NJW 2008, 2257 Rn. 6 ff.; vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 325/09, NJW 2010, 3571 Rn. 14; vom 27. April 2016 - VIII ZR 61/15, NJW-RR 2016, 910 Rn. 19). Dementsprechend kann ein Vorkaufsrecht des Mieters sowohl im Fall der Veräußerung eines Grundstücks nach vollzogener Realteilung (§ 570b Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB aF analog), die neben einer Teilungserklärung des Grundstückseigentümers - und gegebenenfalls erforderlichen behördlichen Genehmigungen - die Eintragung im Grundbuch voraussetzt, als auch im Fall der Veräußerung eines ungeteilten Grundstücks bei beabsichtigter Realteilung (§ 570b Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB aF analog) in Betracht kommen (vgl. Senatsurteil vom 27. April 2016 - VIII ZR 61/15, aaO mwN).

31(3) Die Voraussetzungen des § 570b Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB aF analog liegen - wie das Berufungsgericht jedenfalls im Ergebnis zutreffend erkannt hat - hier vor.

32(a) Das Berufungsgericht ist zunächst rechtsfehlerfrei - unausgesprochen - davon ausgegangen, dass die Beklagte - und nicht die W.    KG - zum Zeitpunkt des Entstehens des Vorkaufsrechts durch den Abschluss des Kaufvertrags zwischen dieser und der W.    KG am 14. April 2000 die Vermieterin der Kläger war. Es bedarf deshalb keiner Entscheidung, ob ein Verkauf an den Vermieter selbst vom Anwendungsbereich des § 570b Abs. 1 Satz 1 BGB aF (§ 577 Abs. 1 Satz 1 BGB) erfasst wird. Entgegen der Annahme der Revisionserwiderung kann aus dem Begrüßungsschreiben der W.    KG vom 2. Dezember 1999 und der fehlenden Erwähnung im Mietvertrag, dass es sich bei der Vermieterin um eine GmbH handelt, nicht geschlossen werden, die W.    KG sei von Anfang an die Vermieterin der Kläger gewesen. Die Revisionserwiderung übergeht insoweit, dass der Firmenname der Beklagten im Gegensatz zu demjenigen der W.    KG das im Mietvertrag zur Bezeichnung des Vermieters verwendete Wort "S.                    " aufweist und es sich bei der im Mietvertrag angegebenen Adresse des Vermieters um die Anschrift der Beklagten - und nicht der W.    KG - handelt. Auch das - erst nach Abschluss des Mietvertrags verfasste - Begrüßungsschreiben der W.    KG enthält keinen Hinweis darauf, dass es sich bei dieser um die Vermieterin der Kläger handeln könnte. Vielmehr werden die Kläger in diesem Schreiben als neue Mieter "in unserer Verwaltung" begrüßt, so dass vom objektiven Empfängerhorizont aus die W.    KG als Verwalterin des streitgegenständlichen Mietobjekts, nicht aber als dessen Vermieterin tätig geworden ist.

33(b) Das Berufungsgericht hat ebenfalls im Ausgangspunkt zu Recht angenommen, dass die hier vorgenommene Realteilung den Anforderungen des § 570b Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB aF analog gerecht wird. Anders als das Berufungsgericht und die Revisionserwiderung jedoch gemeint haben, ist die Realteilung nicht erst nach, sondern bereits vor dem Abschluss des Kaufvertrags zwischen der Beklagten und der W.    KG durch die am 30. März 2000 vorgenommene Eintragung im Grundbuch vollzogen worden.

34(aa) Die Teilung eines Grundstücks kann nach den §§ 6, 13 GBV entweder dadurch vollzogen werden, dass das bisherige Flurstück als neues selbständiges Grundstück auf demselben Grundbuchblatt unter einer neuen laufenden Nummer eingetragen oder auf ein anderes Grundbuchblatt übertragen und dort selbständig gebucht wird (vgl. BGH, Beschluss vom 26. September 2024 - V ZB 8/24, NJW-RR 2024, 1404 Rn. 13; siehe auch Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 16. Aufl., Rn. 675 f.).

35(bb) Ausgehend hiervon ist die Teilung des Grundstücks bereits am 30. März 2000 und damit vor Abschluss des Kaufvertrags zwischen der Beklagten und der W.    KG am 14. April 2000 vollzogen worden. Denn die bisherigen Flurstücke des Grundstücks mit der laufenden Nummer 1 sind nach den rechtsfehlerfreien und von den Parteien nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts unter den neuen laufenden Nummern 3 bis 19 auf demselben Grundbuchblatt eingetragen und die Teilung unter dem 30. März 2000 vermerkt worden.

36(c) Bei der W.    KG handelt es sich - wie das Berufungsgericht ebenfalls zutreffend entschieden hat - um einen Dritten im Sinne von § 570b Abs. 1 Satz 1 BGB aF (§ 577 Abs. 1 Satz 1 BGB), obwohl der Alleingesellschafter S.                      der beklagten Kapitalgesellschaft zum Zeitpunkt des Erwerbs des Grundstücks durch die W.    KG deren Komplementär und die Beklagte deren Kommanditistin war.

37Auch die Veräußerung von vermieteten Wohnräumen, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an eine Personenhandelsgesellschaft, deren Gesellschafter mit denen der veräußernden Gesellschaft personenidentisch sind, stellt - entgegen einer in der Instanzrechtsprechung und dem Schrifttum teilweise vertretenen Ansicht (vgl. LG Berlin, Urteil vom 11. März 2016 - 63 S 367/14, BeckRS 2016, 134695 Rn. 23; BeckOGK-BGB/Klühs, Stand: 1. September 2025, § 577 Rn. 74; BeckOK-Mietrecht/Bruns, Stand: 1. Mai 2025, § 577 BGB Rn. 25; vgl. auch MünchKommBGB/Häublein, 9. Aufl., § 577 Rn. 15) - einen Verkauf an einen Dritten im Sinne von § 570b Abs. 1 Satz 1 BGB aF (§ 577 Abs. 1 Satz 1 BGB) dar. Dies gilt auch bei einer nach der Überlassung - wie hier - vollzogenen oder beabsichtigten Realteilung des mit den vermieteten Räumen bebauten Grundstücks.

38(aa) Bereits der Wortlaut der Vorschrift des § 570b Abs. 1 Satz 1 BGB aF (§ 577 Abs. 1 Satz 1 BGB), wonach der Mieter von Wohnräumen lediglich dann zum Vorkauf berechtigt sein soll, wenn diese Räume an einen Dritten veräußert werden, spricht dafür, dass "Dritter" lediglich ein von dem veräußernden Eigentümer zu unterscheidender Rechtsträger sein muss.

39(bb) Auch der von dem Gesetzgeber mit der Einführung der Vorschrift des § 570b Abs. 1 BGB aF (§ 577 Abs. 1 BGB) verfolgte Zweck steht einer Auslegung entgegen, wonach die Veräußerung an eine Personenhandelsgesellschaft mit personenidentischen Gesellschaftern nicht als ein Verkauf an einen Dritten anzusehen ist.

40(aaa) Mit der Ausdehnung des damals schon im Bereich des sozialen Wohnungsbaus bestehenden Vorkaufsrechts des Mieters auf den nicht geförderten oder bindungsfrei gewordenen Wohnungsbestand wollte der Gesetzgeber auch diese Mieter vor spekulativen Umwandlungen und damit einhergehender Verdrängung im Zusammenhang mit der Umwandlung der von ihnen bewohnten Wohnungen in Eigentumswohnungen schützen (BT-Drucks. 12/3013, S. 18; 12/3254, S. 40; siehe auch Senatsurteile vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 126/07, NJW 2008, 2257 Rn. 8; vom 17. Dezember 2008 - VIII ZR 13/08, NJW 2009, 1076 Rn. 17; vom 21. Januar 2015 - VIII ZR 51/14, NJW 2015, 1516 Rn. 37; vom 21. Mai 2025 - VIII ZR 201/23, NZM 2025, 699 Rn. 25).

41Eine solche Verdrängungsgefahr ist auch bei dem - hier erfolgten - Verkauf einer Wohnung an eine Personenhandelsgesellschaft gegeben. Zwar besteht die Gefahr einer auf den Eigenbedarf der Gesellschafter gestützten Kündigung bei einer solchen Gesellschaft nicht, weil die Vorschrift des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auch nicht analog auf eine solche Gesellschaft und ihre Gesellschafter anwendbar ist (vgl. Senatsurteile vom 15. Dezember 2010 - VIII ZR 210/10, NJW 2011, 993 Rn. 9 ff.; vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, BGHZ 213, 136 Rn. 52). Jedoch kommt in einem solchen Fall eine Verwertungskündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB in Betracht (vgl. Senatsurteil vom 6. August 2025 - VIII ZR 161/24, ZIP 2025, 2060 Rn. 54; siehe auch zu den Anforderungen an eine Verwertungskündigung im Allgemeinen Senatsurteil vom 27. September 2017 - VIII ZR 243/16, NJW-RR 2018, 12 Rn. 15 ff.).

42Anders als die Revisionserwiderung gemeint hat, führt auch der Umstand, dass hinter der erwerbenden Personenhandelsgesellschaft dieselbe natürliche Person als Gesellschafterin wie hinter der veräußernden Gesellschaft steht, nicht dazu, dass für die Bewertung des berechtigten Kündigungsinteresses im Sinne von § 573 BGB auf die Interessen ein und derselben natürlichen Person abzustellen und deshalb eine - durch den Verkauf begründete - Verdrängungsgefahr zu verneinen wäre. Denn eine Personenhandelsgesellschaft macht durch den gewählten Geschäftszweck (Handelsgewerbe) deutlich, dass es auf die Interessen der Gesellschaft und nicht auf diejenigen ihrer Gesellschafter - wie etwa den persönlichen Nutzungsbedarf eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen (vgl. Senatsurteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, BGHZ 213, 136 Rn. 52) - ankommt.

43(bbb) Darüber hinaus erschöpft sich der Schutzzweck der Regelung des § 570b Abs. 1 Satz 1 BGB aF (§ 577 Abs. 1 Satz 1 BGB) nicht in der Verhinderung einer Verdrängung des Mieters aus der von ihm gemieteten Wohnung. Vielmehr war dem Gesetzgeber ausweislich der Gesetzesmaterialien auch daran gelegen, dem Mieter die Möglichkeit zu eröffnen, die Wohnung zu einem Kaufpreis zu erwerben, den auch ein Dritter für die Wohnung zu zahlen bereit ist (vgl. BT-Drucks. 12/3013, S. 18; 12/3254, S. 40; siehe auch Senatsurteile vom 21. Januar 2015 - VIII ZR 51/14, NJW 2015, 1516 Rn. 37; vom 21. Mai 2025 - VIII ZR 201/23, NZM 2025, 699 Rn. 29). Der Gesetzgeber verfolgte somit das Ziel, dem Mieter die Wohnung nicht nur zur Nutzung zu erhalten, sondern dessen Interesse an einem Erwerb der Wohnung, insbesondere wenn dieser aus seiner Sicht günstig ist, zu schützen. Denn das Wesen des Vorkaufsrechts liegt gerade darin, dass der Vorkaufsberechtigte bei Ausübung des Vorkaufsrechts und bei Erfüllung des dadurch begründeten Kaufvertrags in die Lage versetzt wird, an den zwischen Vorkaufsverpflichtetem und Drittem ausgehandelten Konditionen zu partizipieren (vgl. Senatsurteil vom 21. Januar 2015 - VIII ZR 51/14, aaO Rn. 38). Ein solches Interesse des Mieters besteht aber auch bei der Veräußerung der Wohnung an eine Personenhandelsgesellschaft.

44(ccc) Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung kommt es für die Anwendung des § 570b Abs. 1 Satz 1 BGB aF (§ 577 Abs. 1 Satz 1 BGB) - anders als für einen gutgläubigen Erwerb nach § 892 BGB - auch nicht darauf an, ob es sich bei der Veräußerung von der Beklagten an die W.     KG um ein Verkehrsgeschäft handelt. Denn die Bestimmung des § 892 BGB soll den Verkehr mit Grundstücken in dem Vertrauen auf die Verlässlichkeit des Grundbuchs schützen (vgl. BGH, Urteil vom 29. Juni 2007 - V ZR 5/07, BGHZ 173, 71 Rn. 23). Die Regelung des § 570b Abs. 1 Satz 1 BGB aF (§ 577 Abs. 1 Satz 1 BGB) verfolgt hingegen - wie bereits aufgezeigt - eine andere Zielrichtung.

45(cc) Ausgehend hiervon ist mit dem Abschluss des Kaufvertrags zwischen der Beklagten und der W.    KG ein Verkauf an einen Dritten im Sinne von § 570b Abs. 1 Satz 1 BGB aF erfolgt, so dass ein Vorkaufsrecht der Kläger begründet worden ist.

46bb) Das Berufungsgericht hat zudem rechtsfehlerfrei und von den Parteien im Revisionsverfahren nicht angegriffen angenommen, dass die Kläger dieses Vorkaufsrecht rechtzeitig mit Schreiben vom 4. Februar 2019 ausgeübt haben und zwischen den Parteien deshalb ein Kaufvertrag über das mit der Doppelhaushälfte bebaute Grundstück zustande gekommen ist. Insbesondere hat die zweimonatige Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß § 510 Abs. 2 Satz 1 Halbs. 1 BGB in der hier anzuwendenden, bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung (heute § 469 Abs. 2 Satz 1 Halbs. 1 BGB) nicht zu laufen begonnen, weil die Beklagte die Kläger nicht über ihr Vorkaufsrecht und den Inhalt des mit der W.    KG geschlossenen Kaufvertrags unterrichtet hat (vgl. Senatsurteile vom 21. Januar 2015 - VIII ZR 51/14, NJW 2015, 1516 Rn. 24; vom 21. Mai 2025 - VIII ZR 201/23, NZM 2025, 699 Rn. 38).

47cc) Ferner hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei und von den Parteien ebenfalls nicht angegriffen die bereits bei Zustandekommen des Kaufvertrags zwischen den Parteien (§ 505 Abs. 2 BGB aF; heute: § 464 Abs. 2 BGB) bestehende Unmöglichkeit der Eigentumsverschaffung durch die Beklagte bejaht. Die - hier erfolgte - Weiterveräußerung des Grundstücks an die W.    KG indiziert die Unmöglichkeit, solange der Schuldner - wie hier die Beklagte - nicht darlegt, dass er zur Erfüllung willens und in der Lage ist (vgl. Senatsurteil vom 21. Januar 2015 - VIII ZR 51/14, aaO Rn. 25).

48dd) Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch angenommen, die Kläger seien gemäß § 242 BGB wegen widersprüchlichen Verhaltens an der Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs gehindert. Die Frage, ob ein rechtsmissbräuchliches Verhalten vorliegt, unterliegt zwar der tatrichterlichen Würdigung (Senatsurteile vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, NJW 2013, 1596 Rn. 11; vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 154/14, BGHZ 204, 145 Rn. 16). Revisionsrechtlich kann aber überprüft werden, ob der Tatrichter den Sachverhalt zutreffend festgestellt hat, ob er den Rechtsbegriff der unzulässigen Rechtsausübung richtig erfasst hat und ob seine Wertung gegen Denk- oder Erfahrungssätze verstößt (BGH, Urteile vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 154/14, aaO; vom 7. Oktober 2015 - VIII ZR 247/14, NJW 2015, 3780 Rn. 25; Beschluss vom 9. Juli 2007 - II ZR 95/06, NJW-RR 2007, 1676 Rn. 9). Einer Prüfung an diesem Maßstab hält das Berufungsurteil nicht stand.

49(1) Nicht jeder Widerspruch zwischen zwei Verhaltensweisen ist als unzulässige Rechtsausübung zu werten. Ein widersprüchliches Verhalten (venire contra factum proprium) ist nur dann rechtsmissbräuchlich im Sinne von § 242 BGB, wenn besondere Umstände die Rechtsausübung als treuwidrig erscheinen lassen. Entscheidend sind die Umstände des jeweiligen Einzelfalls. Widersprüchliches Verhalten kann rechtsmissbräuchlich sein, wenn für den anderen Teil ein Vertrauenstatbestand geschaffen worden ist oder wenn andere besondere Umstände die Rechtsausübung als treuwidrig erscheinen lassen (st. Rspr.; vgl. Senatsurteile vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 154/14, aaO Rn. 24; vom 26. August 2020 - VIII ZR 351/19, BGHZ 227, 15 Rn. 66; Senatsbeschluss vom 15. Dezember 2020 - VIII ZR 304/19, juris Rn. 26 mwN). Eine Rechtsausübung ist hiernach unzulässig, wenn sich objektiv das Gesamtbild eines widersprüchlichen Verhaltens ergibt, weil das frühere Verhalten mit dem späteren sachlich unvereinbar ist und die Interessen der Gegenseite im Hinblick darauf vorrangig schutzwürdig erscheinen (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteil vom 10. Juli 2018 - II ZR 24/17, BGHZ 219, 193 Rn. 32; Beschluss vom 15. Dezember 2020 - VIII ZR 304/19, aaO; jeweils mwN). Hierbei handelt es sich allerdings um einen engen Ausnahmetatbestand (vgl. BGH, Urteile vom 15. November 2012 - IX ZR 103/11, NJW-RR 2013, 757 Rn. 13; vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 154/14, aaO Rn. 25; Beschluss vom 15. Dezember 2020 - VIII ZR 304/19, aaO).

50(2) Ausgehend hiervon genügen die Feststellungen des Berufungsgerichts zur Annahme eines Rechtsmissbrauchs nicht. Allein aufgrund der fehlenden Zustimmung der Kläger zu den ihnen unterbreiteten Kaufangeboten durfte die Beklagte nicht darauf vertrauen, die Kläger würden das ihnen zustehende Vorkaufsrecht nicht (mehr) ausüben und auch nicht etwa Schadensersatzansprüche im Falle der Unmöglichkeit der Übereignung des Grundstücks geltend machen. Das Berufungsgericht hat nicht festgestellt, dass diese Angebote ihrem Inhalt nach dem zwischen der Beklagten und der W.    KG geschlossenen Kaufvertrag entsprachen. Vielmehr geht aus den von dem Berufungsgericht in Bezug genommenen Kaufangeboten - worauf die Revision zu Recht verweist - hervor, dass den Klägern das Grundstück zu Preisen zwischen 230.000 € und 350.000 € angeboten worden ist und diese somit (teilweise deutlich) über dem zwischen der Beklagten und der W.    KG vereinbarten Preis in Höhe von 400.000 DM (= 204.516,75 €) lagen.

51Allein der Umstand, dass den Klägern der Kauf des Grundstücks nach den Feststellungen des Berufungsgerichts zu marktüblichen Konditionen angeboten worden ist, reicht nicht aus, um in der Ablehnung dieser Angebote und der späteren Ausübung des Vorkaufsrechts ein widersprüchliches Verhalten zu sehen. Denn das Vorkaufsrecht dient - wie bereits ausgeführt - auch dazu, dem Mieter den Erwerb der Wohnung zu den (günstigen) Konditionen zu ermöglichen, die der Verkäufer mit dem Dritterwerber vereinbart hat. Dieses Recht können der Verpflichtete oder der Dritterwerber nicht dadurch vereiteln, dass sie dem Berechtigten (ungünstigere) Kaufangebote unterbreiten, zu deren Annahme der Berechtigte nicht verpflichtet ist (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 3. Juli 2002 - XII ZR 39/00, NJW 2002, 3016 unter 2 c bb [zur Ablehnung von Mietangeboten durch einen Vormietberechtigten]).

52Selbst wenn man jedoch - wie von der Revisionserwiderung geltend gemacht - davon ausgehen wollte, das Angebot über 230.000 € habe nur geringfügig höher als der mit der W.     KG vereinbarte Preis gelegen, würde dies die Annahme eines widersprüchlichen Verhaltens der Kläger nicht rechtfertigen. Denn ein Vorkaufsberechtigter braucht im Allgemeinen nicht damit zu rechnen, dass im Falle des Scheiterns von Ankaufsverhandlungen bereits aufgrund der Angabe des höchstens von ihm gebotenen Preises gegen ihn Schlüsse dahingehend gezogen werden, er werde später keinesfalls von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen, wenn der Verkäufer zu einem über dem erörterten Limit liegenden Preis einen Kaufvertrag mit einem Dritten abschließt und dem Berechtigten dies mitgeteilt wird (vgl. BGH, Urteil vom 3. Februar 1966 - II ZR 230/63, WM 1966, 511 unter III). Dies muss erst recht gelten, wenn der dem Vorkaufsberechtigten angebotene Preis - wie hier - über demjenigen liegt, der mit dem Dritterwerber vereinbart worden ist.

53Sonstige Umstände, die die Rechtsausübung als treuwidrig erscheinen lassen könnten, sind nicht ersichtlich und werden von der Revisionserwiderung auch nicht aufgezeigt.

54ee) Der Schadensersatzanspruch der Kläger ist - entgegen der Annahme des Berufungsgerichts - auch nicht verwirkt.

55(1) Die Verwirkung als Unterfall der unzulässigen Rechtsausübung wegen der illoyal verspäteten Geltendmachung von Rechten setzt neben einem Zeitmoment, also dem Verstreichen längerer Zeit seit der Möglichkeit der Geltendmachung eines Rechts, ein Umstandsmoment voraus (vgl. BGH, Urteile vom 23. Januar 2014 - VII ZR 177/13, NJW 2014, 1230 Rn. 13; vom 15. Mai 2024 - VIII ZR 226/22, NJW 2024, 2680 Rn. 82; jeweils mwN). Ein Recht ist verwirkt, wenn sich der Schuldner wegen der Untätigkeit seines Gläubigers über einen gewissen Zeitraum hin bei objektiver Beurteilung darauf einrichten darf und eingerichtet hat, dieser werde sein Recht nicht mehr geltend machen (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteile vom 12. Juli 2016 - XI ZR 564/15, BGHZ 211, 123 Rn. 37; vom 28. September 2022 - VIII ZR 338/21, juris Rn. 45; jeweils mwN; vom 15. Mai 2024 - VIII ZR 226/22, aaO). Dabei kann es für das Umstandsmoment von Bedeutung sein, wenn der Verpflichtete im Hinblick auf die Nichtgeltendmachung des Rechts Vermögensdispositionen getroffen hat (vgl. BGH, Urteil vom 24. April 2015 - V ZR 138/14, NJW-RR 2015, 1234 Rn. 12).

56(2) Nach diesen Maßstäben durfte das Berufungsgericht jedenfalls nicht das Umstandsmoment mit Blick auf die von den Klägern nicht angenommenen Kaufangebote bejahen, weil die Beklagte davon ausgegangen sei, die Kläger würden keine Ansprüche aufgrund ihres Vorkaufsrechts mehr geltend machen. Denn - wie oben (unter 1 b dd (2)) bereits aufgezeigt - konnte die Beklagte allein aufgrund dieses Verhaltens nicht darauf vertrauen, die Kläger würden von ihrem Vorkaufsrecht keinen Gebrauch mehr machen und die Beklagte nicht wegen anfänglicher subjektiver Unmöglichkeit auf Schadensersatz in Anspruch nehmen, zumal das Berufungsgericht auch nicht festgestellt hat, dass sich die Beklagte - etwa durch die Vornahme von Vermögensdispositionen - darauf eingerichtet hat, die Kläger würden ihr Recht nicht mehr geltend machen.

57Etwas anderes ergibt sich - entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung - auch nicht aus den von dem Berufungsgericht in Bezug genommenen Schreiben der W.    KG aus den Jahren 2007 beziehungsweise 2010 an die Kläger, mit welchen die W.    KG die Kläger zur Zahlung von Grundsteuer aufgefordert beziehungsweise diesen einen Finanzierungsvorschlag zum Erwerb des Grundstücks über 230.000 € unterbreitet hat. Selbst wenn die Kläger hieraus hätten ersehen können, dass die W.    KG Eigentümerin der Immobilie geworden ist, ist nicht erkennbar, warum die Beklagte deshalb darauf hätte vertrauen dürfen, die Kläger würden ein Vorkaufsrecht zu für sie günstigeren, ihnen aber nicht mitgeteilten Konditionen nicht mehr ausüben. Vielmehr zeigen die übersandten Finanzierungsvorschläge aus den Jahren 2004, 2010 und 2011 bis hin zu dem Kaufvertragsentwurf aus dem Jahr 2017, dass die Kläger immer wieder versucht haben, das streitgegenständliche Grundstück käuflich zu erwerben.

582. Das Berufungsurteil stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). Insbesondere ist der Schadensersatzanspruch der Kläger gemäß § 311a Abs. 1, 2 Satz 1, § 275 Abs. 1, 4, § 280 Abs. 1, 3, § 281 BGB - entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung - nicht gemäß den hier nach Art. 229 § 6 EGBGB anwendbaren Vorschriften der §§ 195, 199 Abs. 3 BGB verjährt.

59a) Nach § 199 Abs. 3 BGB verjähren Schadensersatzansprüche der im Streitfall geltend gemachten Art unabhängig von der Kenntnis oder der grob fahrlässigen Unkenntnis des Gläubigers von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners in zehn Jahren von ihrer Entstehung an (§ 199 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BGB) und ohne Rücksicht auf ihre Entstehung und die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in dreißig Jahren von der Begehung der Handlung, der Pflichtverletzung oder dem sonstigen den Schaden auslösenden Ereignis an (§ 199 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BGB).

60Nach allgemeinen Grundsätzen ist ein Schadensersatzanspruch im Sinne von § 199 BGB entstanden, sobald er von dem Geschädigten erstmals geltend gemacht und notfalls im Wege der Klage durchgesetzt werden kann. Dabei ist für die Entstehung eines Geldanspruchs nicht erforderlich, dass der Zahlungsanspruch bereits beziffert werden kann. Es genügt, dass der Schaden dem Grunde nach entstanden ist und damit die Möglichkeit besteht, eine Feststellungs- oder Stufenklage zu erheben (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 18. Juni 2009 - VII ZR 167/08, BGHZ 181, 310 Rn. 19; vom 16. Mai 2017 - XI ZR 430/16, WM 2017, 1155 Rn. 17; vom 21. Mai 2019 - II ZR 340/18, NJW 2019, 2461 Rn. 13).

61Der Zeitpunkt der Entstehung des Anspruchs ist bei einem Schadensersatzanspruch gemäß § 311a Abs. 2 Satz 1 BGB der Zeitpunkt des Vertragsschlusses (vgl. BeckOGK-BGB/Herresthal, Stand: 1. März 2025, § 311a Rn. 137; MünchKommBGB/Ernst, 9. Aufl., § 311a Rn. 108). Denn dieser auf das positive Interesse gerichtete Anspruch folgt aus der Nichterfüllung des - nach § 311a Abs. 1 BGB - wirksamen Leistungsversprechens des Schuldners gegenüber seinem Vertragspartner (vgl. BT-Drucks. 14/6040, S. 165).

62b) Gemessen hieran ist der Schadensersatzanspruch der Kläger nicht verjährt. Denn der Kaufvertrag zwischen ihnen und der Beklagten ist - wie bereits aufgezeigt - erst durch die Ausübung des Vorkaufsrechts mit Schreiben vom 4. Februar 2019 zustande gekommen, so dass der Schadensersatzanspruch frühestens zu diesem Zeitpunkt entstanden ist. Bei Erhebung der vorliegenden Klage (§ 204 Nr. 1 BGB) im Jahr 2019 war deshalb weder die Frist des § 199 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BGB noch die - an die Begehung der Pflichtverletzung anknüpfende - Frist des § 199 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BGB abgelaufen. Vielmehr war gemäß § 199 Abs. 1 BGB die Verjährungsfrist bei Klageerhebung noch nicht angelaufen.

63Soweit die Revisionserwiderung in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat unter Bezugnahme auf das Senatsurteil vom 21. Januar 2015 (VIII ZR 51/14, NJW 2015, 1516 Rn. 28) die Auffassung vertreten hat, der Schadensersatzanspruch der Kläger sei bereits mit der Verletzung der in § 570b Abs. 2, § 510 Abs. 1 BGB aF (heute § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1, § 577 Abs. 2 BGB) geregelten Mitteilungspflichten durch die Beklagte entstanden und die Ausübung des Vorkaufsrechts deshalb als "sinnloser Zwischenschritt" zu werten, übersieht sie bereits, dass die Kläger hier - anders als in dem vorgenannten Fall (vgl. Senatsurteil vom 21. Januar 2015 - VIII ZR 51/14, aaO Rn. 26 ff.) - ausdrücklich nicht einen Schadensersatzanspruch gemäß § 280 Abs. 1 BGB wegen der Verletzung der vorbezeichneten Mitteilungspflichten, sondern einen Schadensersatzanspruch gemäß § 311a Abs. 1, 2 Satz 1, § 275 Abs. 1, 4, § 280 Abs. 1, 3, § 281 BGB wegen anfänglicher subjektiver Unmöglichkeit der Übereignung geltend machen.

III.

64Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO), damit dieses die erforderlichen Feststellungen zu den weiteren, von ihm bislang nicht (abschließend) geprüften Voraussetzungen des von den Klägern geltend gemachten Schadensersatzanspruchs nach § 311a Abs. 2 Satz 1 Alt. 1 BGB treffen kann.

Dr. Bünger                         Kosziol                          Dr. Liebert

                     Dr. Schmidt                 Dr. Matussek