Leitsatz

1. Die Anforderungen an die methodische Qualität des Wertgutachtens als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG ergeben sich im Wesentlichen aus den §§ 194 ff. BauGB sowie der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) 2010 oder 2021.

2. Ein Gutachten kann nicht als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts der Immobilie berücksichtigt werden, wenn unter anderem

• die im Gutachten vorgenommene Anpassung des Bodenrichtwerts (BRW) an die tatsächlich realisierte Geschossflächenzahl (GFZ) sowie die Herleitung des objektspezifischen Liegenschaftszinssatzes nicht den Verkehrswertvorschriften der ImmoWertV 2021 entsprechen,

• die Absenkung der Restnutzungsdauer nicht nachvollzogen werden kann,

• eine Wertminderung aufgrund von Baumängeln und Bauschäden (Instandsetzungsrückstau) vorgenommen worden ist, ohne zugleich einen fiktiv normalen Bauzustand bei der Ermittlung des vorläufigen Ertragswerts anzunehmen.

3. Ausnahmsweise ist nach § 40 Absatz 5 ImmoWertV 2021 bei der Bodenwertermittlung ein erhebliches Abweichen der tatsächlichen von der nach § 5 Absatz 1 ImmoWertV 2021 maßgeblichen Nutzung bebauter Grundstücke zu berücksichtigen (sogenannte atypische Nutzung), wenn dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht. Dies setzt jedoch die Darlegung voraus, dass der Marktwert durch die Abweichung auch tatsächlich beeinflusst wird. Eine bloße Behauptung des Gutachters, die tatsächlich realisierte GFZ sei marktwertbeeinflussend, genügt hierfür nicht.

4. Eine wertmindernde Beeinflussung des Bodenwerts kann nur erwartet werden, soweit Abweichungen bei wirtschaftlicher Betrachtung irreparabel sind, weil die planungsrechtlich zulässige GFZ baulich nicht wirtschaftlich durch An- oder Aufbauten erreicht werden kann oder es sonst geboten erscheint, das Grundstück in der bisherigen Weise weiter zu nutzen.