Leitsatz

1. Verweist der Gutachterausschuss in seinen Erläuterungen zu den Bodenrichtwerten darauf, dass die zulässige Geschossflächenzahl (GFZ) durch einen verbindlichen Bauleitplan oder durch Anwendung des § 34 BauGB bestimmt wird und dass eine von der zulässigen GFZ abweichende realisierbare GFZ den Baulandwert in Gebieten der geschlossenen Bauweise beeinflusst, kommt es für die Ermittlung des Bodenwerts aus Rechtsgründen auf die auf dem Grundstück realisierbare GFZ an, die der tatsächlich vorhandenen entspricht.

2. Für die Frage, ob das Merkmal „Wohnumfeld” aufgrund einer „Lage in stark vernachlässigter Umgebung” wohnwertmindernd zu berücksichtigen ist, kommt es nicht auf das Erscheinungsbild der Bewohner, sondern auf das der Gebäude an.

3. In Berlin reichen für die Annahme einer starken Vernachlässigung weder Müllablagerungen oder (die ohnehin in Berlin sehr verbreiteten) Graffiti an Fassaden oder Rollläden noch eine Zerstörung oder Vernagelung einzelner Fensterscheiben aus.

4. Ein niedrigerer gemeiner Wert kann für Bewertungsstichtage bis zum 22.7.2021 nur durch ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen nachgewiesen werden.

5. Die im Gutachten nicht weiter begründete Annahme des Sachverständigen, (nur) die Mietpreisbremsenmiete sei die nachhaltig erzielbare Miete, begegnet ebenso erheblichen Bedenken wie die Grundannahme, dass die Mietspiegelmiete die ortsübliche Vergleichsmiete sei.