Leitsatz

1. Die Berechnung des Grundsteuerwerts für ein Mietwohngrundstücks in Sachsen ist nicht deswegen verfassungswidrig, weil nicht von der tatsächlich erzielte Miete, sondern von einer durchschnittlichen Miete auf statistischer Grundlage (Mikrozensus des Statistischen Bundesamtes) ausgegangen wird, oder weil ferner beim Bodenrichtwert keine Möglichkeit des Beweises eines geringeren Grundstückswerts besteht oder weil zudem der jeweilige individuelle Gebäudezustand unbeachtlich ist.

2. Der Gesetzgeber hatte beim Grundsteuer-Reformgesetz einen weiten Gestaltungsspielraum und durfte die erforderliche Bewertung der Grundstücke möglichst einfach und praktikabel gestalten und hierbei individuelle Bewertungsfaktoren unberücksichtigt lassen. Eine weitere Differenzierung nach konkreten Ausstattungsmerkmalen würde die vom Gesetzgeber beabsichtigte Typisierung und Vereinfachung des Verfahrens erheblich erschweren.

3. Es ist nicht zu beanstanden, wenn die Bodenwerte von Gutachterausschüsssen – in Sachsen nach der Sächsischen Gutachterausschussverordnung (SächsGAVO) – ermittelt werden. Die Bewertungen des Gutachterausschusses sind auch nicht deswegen angreifbar, weil sich aus der Institution des Ausschusses und den gesetzlichen Vorgaben für seine Zusammensetzung ergibt, dass Mitarbeiter der Finanzämter mitwirken.

4. Die Bewertungsvorschriften der §§ 218 ff. BewG in der Fassung des Grundsteuer-Reformgesetzes vom 26.11.2019 sind verfassungskonform dahin auszulegen, dass auf der Ebene der Grundsteuerwertfeststellung im Einzelfall der Nachweis eines niedrigeren (gemeinen) Werts erfolgen kann (Anschluss an BFH, Beschluss v. 27.5.2024, II B 78/23). Hierfür ist regelmäßig der Nachweis erforderlich, dass der Wert der wirtschaftlichen Einheit den festgestellten Grundsteuerwert derart unterschreitet, dass sich der festgestellte Wert als erheblich über das normale Maß hinausgehend erweist. Als „extrem über das normale Maß hinausgehend” hat es der BFH in mehreren Entscheidungen angesehen, wenn der vom Finanzamt festgestellte Wert den nachgewiesenen niedrigeren gemeinen Wert um 40 % oder mehr übersteigt.

5. In welcher Form Nachweis zu erbringen ist, dass der Wert der wirtschaftlichen Einheit den festgestellten Grundsteuerwert derart unterschreitet, dass sich der festgestellte Wert als erheblich über das normale Maß hinausgehend erweist (siehe 4.), richtet sich nach den allgemein für das Steuerverfahrensrecht geltenden Regelungen. Dies bedeutet insbesondere, dass Steuerpflichtige den Nachweis auch ohne die formalisierten Nachweispflichten des § 198 BewG führen können, der zum Nachweis eines unter dem einfachgesetzlich festgestellten Bedarfswert liegenden Werts entweder ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses im Sinne der §§ 192 ff. BauGB bzw. eines besonders bestellten oder zertifizierten Sachverständigen oder Gutachters für die Wertermittlung von Grundstücken (§ 198 Abs. 2 BewG) oder einen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommenen Kaufpreis über das zu bewertende Grundstück verlangt (Anschluss an Beschluss des Finanzgericht Rheinland-Pfalz, Beschluss v. 23.11.2023, 4 V 1429/23).