Leitsatz

1. Ein Sachverständigengutachten genügt bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens nur dann den Anforderungen an den Nachweis eines geringeren gemeinen Werts (§ 198 BewG), wenn unter anderem

• konkrete Vergleichsobjekte mit Hausnummer benannt sind,

• eine reale Außenbesichtigung der Vergleichsobjekt durchgeführt wurde (eine bloß virtuelle Außenbesichtigung der Vergleichsobjekte ist nicht ausreichend),

• das Vergleichsgrundstück individualisiert werden kann (aus rechtlichen Gründen – z. B. Datenschutz, Amtsverschwiegenheit, standesrechtliche Schweigepflicht etc. – nicht individualisierbare Grundstücke sind als Vergleichsgrundstücke nicht geeignet),

• das Verkehrswertgutachten aus sich heraus verständlich und auf Plausibilität überprüfbar ist (Festhaltung an FG Berlin-Brandenburg, Urteil v. 19.7.2017, 3 K 3047/17).

2. Ein Sachverständigengutachten genügt bei Anwendung des Ertragswertverfahrens nur dann den Anforderungen an den Nachweis eines geringeren gemeinen Werts (§ 198 BewG) für ein Grundstück in Berlin, wenn unter anderem bei der Ableitung des Bodenwerts aus dem Bodenrichtwert nicht nur pauschal eine durchschnittliche, sondern die tatsächliche Geschossflächenzahl angesetzt worden ist, wenn dabei die Umrechnungstabelle des örtlichen Gutachterausschusses angewandt worden ist und wenn zudem berücksichtigt worden ist, dass ggf. nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung eine in einem Bebauungsplan ggf. festgesetzte niedrigere Geschossflächenzahl isoliert funktionslos geworden sein kann.