§ 9 UStG Verzicht auf die Steuerbefreiung für die Vermietung von Gebäuden zur Unterbringung von Senioren
Für die Beurteilung, ob und in welchem Umfang Betreiber von Seniorenheimen auf die Steuerfreiheit ihrer Vermietungsumsätze nach § 9 Abs. 1 UStG verzichten können, ist es erforderlich, die Art des zugrunde liegenden Vertrages festzustellen. Die Abgrenzung ist eine Tatsachenfeststellung, bei der auf den jeweiligen ”Endnutzer” abzustellen ist. Dabei kommt es weder auf die Bezeichnung des Vertrages noch auf die Eingruppierung der Bewohner im Rahmen der Pflegeversicherung an.
Altenheimverträge sind nach der Rechtsprechung des BFH in ihrem Kern Wohnungsmietverträge, wenn die Wohnungsüberlassung im Vordergrund steht, BStBl 1994 II S. 266 und Abschnitt 80 Abs. 2 UStR. Die Überlassung von Wohnräumen und anderen Räumen ist daher unabhängig von den Voraussetzungen des § 4 Nr. 16 d UStG nach § 4 Nr. 12 a UStG steuerfrei. Da in der Regel in den einheitlichen Heimverträgen mehrer andere Leistungselemente enthalten sind, kann es sich auch um gemischte Verträge handeln, bei denen das Entgelt auf die steuerfreie Grundstücksvermietung und die steuerpflichtigen Leistungen – erforderlichenfalls durch Schätzung – aufzugliedern ist.
Ein einheitlicher, unteilbarer Vertrag besonderer Art, bei dem die Gebrauchsüberlassung des Grundstücks gegenüber anderen wesentlichen Leistungen zurücktritt, liegt dagegen vor, wenn das Schwergewicht auf den Betreuungsleistungen liegt und die Betreiber des Heimes gegenüber den pflegebedürftigen Heiminsassen umfassende medizinische und pflegerische Versorgung erbringen (wie z.B. in einem Sanatorium oder Kurheim). Für diese Umsätze kann eine Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 16 d UStG in Frage kommen. Die Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 12 a UStG scheidet aber aus, s. Abschn. 81 Abs. 2 Nr. 12 UStR.
1. Vermietung von Gebäuden mit deren Errichtung nach dem und vor dem 11. November 1993 begonnen wurde und die vor dem fertiggestellt wurden
Gem. § 9 Abs. 2 i.V.m. § 27 Abs. 2 UStG ist in diesen Fällen die Option ausgeschlossen, soweit das Gebäude Wohnzwecken oder anderen nichtunternehmerischen Zwecken dient oder zu dienen bestimmt ist.
Handelt es sich nach den o. a. Grundsätzen um einen Vertrag besonderer Art, bei dem das Schwergewicht der Leistung auf die Betreuung gerichtet ist, ist eine Option uneingeschränkt möglich, weil auch die überlassenen Wohn- und Schlafräume keinen Wohnzwecken in diesem Sinne dienen.
Liegt ein reiner Wohnungsüberlassungsvertrag vor, bei dem andere Leistungselemente als übliche Nebenleistungen angesehen werden können, ist eine Option zur Steuerpflicht ausgeschlossen.
Handelt sich dagegen um einen gemischten Vertrag mit nicht unwesentlichen anderen Leistungselementen, kann nur für die nicht Wohnzwecken dienenden Leistungen auf die Steuerfreiheit verzichtet werden. Bei der Ermittlung des Anteils der Umsätze, die von der Option auszuscheiden sind, gehören auch die mit den Wohn- und Schlafräumen im Zusammenhang stehenden Gebäudeteile, z. B. Treppenhäuser und Flure.
2. Vermietung von Gebäuden, mit deren Errichtung nach dem begonnen wurde oder nach dem fertiggestellt wurden
In diesen Fällen ist die Option ausgeschlossen, wenn das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwendet wird oder werden soll, die den Vorsteuerabzug ausschließen. Hierbei kommen sowohl Umsätze nach § 4 Nr. 16 d UStG als auch nach § 4 Nr. 12 a UStG in Betracht.
Für die Ermittlung des optionsfähigen Anteils steht der Betriebsprüfung eine Vorlage auf den Notebooks zur Verfügung.
Vereinfachtes
Prüfschema
OFD
Hannover v. - S 7198
– 27 – StO 353
S 7198
– 33 – StH 445
Fundstelle(n):
SAAAA-96133