Leitsatz

1. Liegt ein ordnungsgemäß vom Gutachterausschuss festgestellter Bodenrichtwert für das zu bewertende Grundstück vor, ist dieser gemäß § 179 Satz 1 BewG in Verbindung mit § 196 BauGB anzusetzen. Dabei muss das Finanzamt diesen grundsätzlich unverändert (unmittelbar) übernehmen. Der Wert von Grundstücken, die von den lagetypischen wertbeeinflussenden Merkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks abweichen, ist jedoch nach den Vorgaben des Gutachterauschusses aus dem Bodenrichtwert der jeweiligen Richtwertzone abzuleiten.

2. Der abgeleitete Bodenrichtwert ist dann auch der bewertungsrechtlich maßgebende Wert. Wertbeeinflussende Merkmale sind insbesondere Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung. Letzteres kann sich in der Geschossflächenzahl (GFZ) und in der Anzahl der möglichen Geschosse ausdrücken. Insoweit ist zu prüfen, ob der Bodenrichtwert an eine abweichende mögliche bauliche Nutzung anzupassen ist. Eine Anpassung ist vorzunehmen, wenn die tatsächliche bauliche, nach dem zur Zeitpunkt der Bebauung gültigen Baurecht zulässige und legale, Ausnutzung des Bewertungsgrundstücks mit einer GFZ von 3,28 als wertbildendes Merkmal erheblich von der für das Bodenrichtwertgrundstück angesetzten zonentypischen GFZ von 2,5 abweicht.

3. Eine baurechtlich legale tatsächliche Bebauung eines Grundstücks, welche hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung über dasjenige des Bodenrichtwertgrundstücks hinausgeht, indiziert die mögliche bauliche Nutzung in der Weise, dass eine Ableitung des Bodenwertes aus dem Bodenrichtwert, mittels der durch den Gutachterausschuss veröffentlichten Umrechnungskoeffizienten (Erhöhung des Bodenrichtwertes), im Regelbewertungsverfahren regelmäßig geboten ist.